25. Метод дисконтированных денежных потоков

Дисконтирование денежных потоков – преобразование величины дохода, ожидаемого в будущем, в текущую стоимость.

Стоимость объекта недвижимости по данному методу = сумма текущей стоимости будущих доходов, включая доход от его будущей перепродажи (реверсии).

PV = ∑Ct/((1+i) в степени t) + R/((1+i) в степени n).

PV – текущая стоимость. Ct – денежный поток периода t. i – ставка дисконтированного денежного потока периода t. R – стоимость реверсии. n – длительность прогнозного периода, лет.

Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости или как норма отдачи собственного капитала при условии, что объект приобретен на собственные средства, или как средневзвешенная стоимость капитала при условии привлечения заемных средств.

Преимущества: * считается лучшим теоретическим методом; * учитывает динамику рынка; * учитывает неравномерную структуру доходов и расходов; * работает, когда доход и рынок не стабильны; * работает, когда объект находится в стадии строительства или реконструкции.

Недостатки: * вероятность ошибки в прогнозировании; * достаточная сложность; * силен фактор «симпатии» оценщика.