17. Принципы определения стоимости имущества

Принципы, основанные на представлениях пользователя (принципы пользователя):

* принцип полезности – всякий объект недвижимости обладает стоимостью, если он полезен инвестору и может быть использован для реализации определенных функций, или личных потребностей;

* принцип замещения – рациональный типичный покупатель не заплатит больше минимальной цены, взимаемой за другой объект такой же полезности.

* принцип ожидания – стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет.

Принципы, связанные с объектами недвижимости:

* принцип остаточной продуктивности – в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность). Любой вид деятельности включает: капитал, труд, управление и землю. Каждая составляющая должна быть покрыта из доходов от предпринимательской деятельности. Так как земля физически недвижима, а другие составляющие привлекаются к ней для осуществления предпринимательской деятельности, то в первую очередь оплачивается капитал, труд и управление, а остаток дохода выплачивается владельцу земли как рента.

* принцип предельной продуктивности (вклада) – в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек.

* принцип возрастающей и уменьшающейся доходности – увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обуславливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует наименьшей стоимости объекта недвижимости.

* принцип сбалансированности (пропорциональности) – составляющие производства должны сочетаться между собой в определенной пропорции.

* принцип оптимальных величин – при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная величина объекта недвижимости данного типа.

* принцип оптимального разделения имущественных прав – имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объект недвижимости. Разделение имущественных прав может осуществляться:

- физическое разделение (разделение объектов недвижимости на части);

- разделение по времени владения

- разделение совокупности имущественных прав собственности (право хоз.ведения, оперативного управления)

- разделение имущественных прав среди участников (АО, трасты)

- разделение по залоговым правам (закладные, участие в капитале)

Принципы, связанные с рыночной средой:

* принцип зависимости (от внешнего воздействия) - различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости

* принцип соответствия – объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее рыночным стандартам или ожиданиям имеет меньшую стоимость.

* принцип конкуренции – когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что в свою очередь приводит к снижению среднего уровня чистых доходов

* принцип изменения – изменению подвержены как сам объект недвижимости, так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта

* принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – наиболее допустимое физически возможное, финансово оправданное и наиболее рентабельное использование, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности имущества, которое приводит к наивысшей стоимости объекта.