27. Методы определения и последовательность внесения поправок к цене

1) Анализ парных продаж – сравнение и анализ нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными называют продажи двух почти идентичных объектов за исключением одной характеристики, которые необходимо оценить и использовать в качестве поправки к фактической цене продажи сопоставимого объекта.

2) Метод регрессивного анализа основан на использовании следующей формулы:

V=B*X

V=B*X=-a=-c…+-n

V – рассчитываемая стоимость объекта недвижимости; B – коэффициент, полученный для единицы сравнения; Х – замеренные данные для оцениваемого объекта недвижимости; a, c, n – положительные или отрицательные поправочные коэффициенты.

3) Метод расчета стоимости элемента, для которого необходима поправка – применяется в условии недостатка рыночной информации о сделках купли-продажи недвижимости.

Процесс сравнения оцениваемого объекта с сопоставимыми объектами включает 2 компонента: * элементы сравнения (сопоставление имущественных прав и условия финансирования сделки); * единицы сравнения.

Последовательность внесения поправок к цене. Поправки могут быть:

* в денежном выражении – могут вноситься в стоимость оцениваемого объекта в любой последовательности;

* в % - первая % поправка умножается на цену продажи сопоставимого объекта; вторая % поправка умножается на скорректированную цену, и не на первоначальную. Эта последовательность продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки;

* в виде кумулятивных % поправок, которые определяются путем перемножения всех индивидуальных % поправок;

* в форме общей группировки – используется в случаях, когда имеется большое число продаж по сопоставимым объектам, что позволяет сузить рыночный разброс цен, не вводить отдельные поправки, а сравнивать объекты недвижимости в целом.