14. Содержание договора аренды

Аренда- переход имущества во временное пользование на возмездных началах. По договору аренды 1 сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное пользование за плату, а другая сторона обязуется своевременного вносить плату за пользование имуществом и возвратить его по истечении срока договора. Право сдачи объектов недвижимости в аренду принадлежит собственникам и лицам, установленным законом.

Субъектами объектов недвижимости выступают: арендодатели, арендаторы, посредники и субарендаторы.

Объекты аренды – сооружения, зем.участки, жилые и нежилые помещения, предприятия.

Договор аренды, не оговоренный сроком, на который он заключен, считается заключенным на неопределенный срок. Если объект недвижимости передается в собственность др. лицу (собственник его продаст, обменяет, подарит), то арендный договор не изменится с новым собственников и не расторгается.

При заключении договора аренды:

* арендодатель вправе требовать: - своевременной уплаты арендной платы; - расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом не в соответствии с его назначением или условиями договора;

* арендодатель обязан: - предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды; - отвечать за недостатки сданного в аренду объекты, препятствующие его использованию.

* арендатор имеет право: - истребовать сданный в аренду объект недвижимости; - при обнаружении недостатков в арендном объекте требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжение договора аренды; - требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора при появлении неоговоренных прав 3х лиц на арендный объект; - с соглашения арендодателя сдать объект недвижимости в субаренду, передать арендные права другому лицу; - иметь преимущества при заключении договора аренды на новый срок.

* арендатор обязан: - своевременно вносить арендную плату; - пользоваться арендным объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора.

Предметом взаимоотношений выступают индивидуально-определенные и непотребляемые вещи, подлежащие возврату по завершении отношений. В этом качестве может выступать недвижимость любого вида. Цель договора имущественного найма – самостоятельное использование имущества нанимателя для предпринимательских или потребительских нужд. Т.е. арендатор самостоятельно использует переданное ему имущество. Вместе с тем арендатор обязан использовать имущество в соответствии с условиями договора и целевым назначением вещи, не меняя ее характера и назначения. Так, взяв в аренду нежилое помещение, арендатор не вправе переоборудовать его в жилое и наоборот, если такая возможность прямо не оговорена в договоре.

При возникновении таких правоотношений имущество поступает в пользование арендатора. Однако в случае аренды недвижимости пользование имуществом невозможно без передачи его во владение арендатора. Здесь арендатор становится и субъектом правомочия владения, титулом (основанием) которого становится заключенный договор аренды. В качестве титульного владельца арендатор может потребовать устранения

препятствий в пользовании имуществом. В силу этого переход прав собственности на сданную в аренду вещь от арендодателя другому лицу не влечет за собой изменения или расторжения договора аренды, он полностью сохраняет силу и для нового арендодателя. Права арендатора имеют обязательную природу. Вместе с тем они носят срочный характер, что в любом случае отличает их от вещных правомочий. Срок договора определяется соглашением сторон. В ряде случаев аренда не прекращается по истечении срока действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается перезаключенным на неопределенный срок.

Права и обязанности сторон по договору носят взаимный характер. На арендодателе, прежде всего, лежит обязанность по своевременной передаче имущества во владение и пользование арендатором. Кроме того, арендованное имущество должно находиться в состоянии, соответствующем условиям договора, т.е. быть пригодным для достижения определенной договором цели аренды. Так, при аренде нежилых помещений необходимо оговорить наличие в них отопления, освещения, водоснабжения, телефона и т. д. Арендодатель отвечает перед арендатором за все недостатки, препятствующие пользованию арендуемым имуществом, кроме тех, которые прямо оговорены договором. Наконец, арендодатель, как собственник, несет бремя содержания, ремонта и охраны своего имущества, если иное не оговорено договором.

Основной обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы и использование имущества в строгом соответствии с условиями договора, не допуская необоснованного ухудшения его состояния. Ухудшение состояния имущества по вине арендатора является основанием для досрочного расторжения договора с арендатором. Арендодатель, будучи собственником или уполномоченным собственником лицом несет риск случайной гибели или порчи своего имущества. При возврате арендованного имущества по окончании срока действия договора в состоянии худшем, чем предусмотрено договором, арендатор обязан возместить арендодателю убытки.