23. Сущность доходного подхода к оценке имущества предприятия

Доходный подход направлен на получение данных об объекте недвижимости с точки зрения инвестора. При применении затратного подхода основой для расчетов служит доход, который, как предполагается, может принести объект недвижимости в будущем при его использовании в коммерческих целях. Основой данного подхода является определение текущей стоимости будущих доходов, который может получить собственник при коммерческом использовании оцениваемой недвижимости. Доходный подход заключается в перерасчете потоков будущих доходов в их текущую стоимость.

Доходы, создаваемые недвижимым имуществом, поступают владельцу в виде:

- текущих денежных поступлений;

- будущих доходов от арендной платы;

- доходов от прироста капитала, реализуемых при продаже недвижимости в будущем.

Основные этапы оценки доходным подходом:

* определение будущего валового дохода: определяется потенциальный доход (который объект может принести за год при полной загрузке площадей до вычета операционных издержек) и действительный валовой доход (исходя из потенциального дохода, из которого вычитаются потери, связанные с недоиспользованным объекта);

* вычитание операционных издержек: оценщик анализирует операционные расходы, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта и обеспечивающие получение валового дохода, которые отражены в балансе организации;

* определение и корректировка чистого (операционного) дохода: в чистом доходе не учитываются расходы по обслуживанию кредитов и амортизационный отчислений;

* определение окончательной стоимости недвижимости: доходный подход применяется, если существует достоверная информация для прогнозирования будущих доходов, которые объект оценки способен приносить, а также расходов, связанных с его содержанием и эксплуатацией.

Используется два основных метода:

- капитализация доходов (метод прямой капитализации);

- дисконтирование денежных потоков.