15.2. Особенности аренды объектов нежилого фонда

Одной из функций комитетов по управлению имуществом и других субъектов управления государственным и муниципальным имуществом, стала сдача в аренду большого массива государственных помещений. Часто среди граждан комитеты по имуществу ассоциируются именно с арендодателями, хотя в действительности эта деятельность имеет вовсе не основной характер.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование ли во временное пользование. Таким образом, законодательное определение выделяет только две стороны в договоре аренды. Однако для отношений по аренде государственного недвижимого имущества характерно появление третьей фигуры - балансодержателя.

Рисунок 4. Порядок предоставления нежилого помещения в аренду

В течение нескольких десятилетий огромные массивы государственных имуществ учитывались на балансах государственных предприятий, а также обслуживались и содержались ими. Но сейчас расчет на массовую приватизацию не оставил государственного внимания тем объектам, которые не приватизировались и продолжают содержаться на чьем то балансе. Если помещение не подлежит приватизации, а просто сдается государством в аренду, то ситуация мирная. Зачастую в договорах аренды балансодержатель выступает на стороне арендодателя с весьма условными полномочиями, получая свою часть от арендной платы.

Что касается споров из договоров аренды, то связаны они в основном с изменением или расторжением договоров. По закону суд может расторгнуть договор аренды по требованию арендодателя, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества. При использовании имущества с неоднократными нарушениями либо с существенным ухудшением имущества также расторгается договор аренды.

Существует ещё несколько условий расторжения данного договора: если более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендатор не вносит арендную плату или не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.