Тема 16. Аренда зданий и сооружений Литература

1. Кузнецова О. В. Договор аренды нежилого помещения: взгляд арендатора//Право и экономика. – 2008. - № 11.

2. Певницкий С. Г. Аренда недвижимости: некоторые теоретические и практические аспекты//Правовые вопросы недвижимости. – 2007. - № 1.

3. Пискунова Е. А. Нежилое помещение как объект гражданских прав и предмет договора аренды//Правовые вопросы недвижимости. - 2008. - № 2.

4. Покидова Е. Объект недвижимости в договоре аренды//Корпоративный юрист. – 2006. - № 5.

5. Харитонова Ю. Особенности аренды нежилого помещения//Арбитражный и гражданский процесс. – 2006. - № 11.

1. Понятие и признаки договора аренды зданий и сооружений. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).

Договор аренды зданий и сооружений является возмездным, взаимным и двухсторонним. В отношении существенных условий, таких как предмет и цена, требуется их абсолютно определенное установление в самом договоре. Условие о предмете проявляется в том, что сама недвижимость должна быть указана в договоре точно и определенно. Так, если речь идет об аренде здания, сооружения, помещения, то к договору аренды должен быть приложен поэтажный план здания, сооружения с обозначением сдаваемых в аренду объектов и их размера. Если в аренду передается земельный участок, необходим его план с указанием границ.

Действующий ГК содержит норму о том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента. Если договор заключен на неопределенный срок, он не подлежит государственной регистрации, даже если фактически действие превышает годовой срок, и считается заключенным с момента подписания сторонами. Государственная регистрации договора одновременно означает обременение права собственности или иного вещного права арендодателя на соответствующий объект, сданный в аренду.

Поскольку здание или сооружение всегда находится на земле и для использования его арендатором неизбежно возникнет вопрос о той или иной мере пользования землей вокруг здания и под зданием. Гражданский кодекс формулирует императивные нормы о приобретении арендатором здания прав на земельный участок.

Правила, содержащиеся в кодексе (ст. 652-653), сформулированы применительно к двум ситуациям: когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и когда земельный участок, на котором находится здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности.

В первом случае в договоре аренды одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение). Арендатору в соответствии с договором земельный участок может быть предоставлен и на ином праве. Если же договор аренды здания (сооружения) не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, что к арендатору переходит на срок аренды здания (сооружения) право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для использования его по назначению.

Если земельный участок не принадлежит на праве собственности арендодателю здания (сооружения), такое здание (сооружения) может быть передано в аренду без согласия собственника земли при условии, что подобные действия собственника здания (сооружения) не будут противоречить закону или договору с собственником земельного участка.

Права арендатора на сдачу здания или его части в субаренду, передачу его в безвозмездное пользование, передачу арендных прав в залог и внесение их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных обществ и товариществ обусловлены получением согласия арендодателя. На практике, такое согласие редко дается заранее, в самом договоре, и арендатор должен специально обращаться к арендодателю за получением согласия на такие действия.

Арендатор может приобрести в силу договора аренды или последующего соглашения сторон право выкупа арендованного имущества. Такие случаи на практике нередки. Однако для того, чтобы это право арендатора могло быть реализовано, договор должен содержать условие о выкупной цене.

Гражданский кодекс не называет нежилые помещения в числе объектов недвижимости, однако не дает исчерпывающего перечня таких объектов, а, напротив, допускает отнесение иных объектов к недвижимости другим законом.

Президиум Высшего арбитражного суда РФ, рассмотрев складывающуюся судебную практику по вопросу о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, пришел к выводу о том, что в отсутствие в Гражданском кодексе РФ специальных норм о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений к таким договорам должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК о регистрации договоров аренды зданий (сооружений). Основой такого решения является определение природы нежилого помещения как объекта, отличного от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанного. Из этого вытекает необходимость применения одинаковых требований к заключению договора аренды здания и расположенного в нем нежилого помещения. Таким образом, договор аренды нежилых помещений на срок до одного года не подлежит государственной регистрации.

2.Исполнение договора. Исполнение обязательств, вытекающих из договора аренды зданий (сооружений) производится путем передачи соответствующего здания (сооружения) и принятия его арендатором.

Передача осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Только после подписания соответствующего документа обязанности по передаче считаются исполненными, и именно с момента осуществления передачи возникает обязанность арендатора по уплате арендной платы. Уклонение от подписания документа о передаче рассматривается как отказ соответственно от исполнения обязанности по передаче или принятия имущества. Гражданский кодекс прямо не устанавливает презумпции несения той или иной стороной расходов на подготовку передачи здания (сооружения), как это сделано в отношении аренды предприятия, но по смыслу правил ст. 655 Гражданского кодекса речь идет об отнесении расходов на сторону, осуществляющую передачу. Разумеется, стороны могут в договоре предусмотреть иное.

На договор аренды здания (сооружения) в полной мере распространяются правила об ответственности арендодателя за недостатки переданного в аренду имущества. При этом указание на выявленные недостатки в передаточном акте или в ином документе, подписанном сторонами, будет достаточным основанием для освобождения арендодателя от ответственности за недостатки здания (сооружения) на основании п. 2 ст. 612 ГК.