Тема 12. Договор аренды. Общие положения

Литература

1. Васильева В. В. Договор аренды: юридические аспекты. – ГроссМедия, РОСБУХ, 2007.

2. Кузнецова О. В. Договор аренды нежилого помещения: взгляд арендатора//Право и экономика. – 2008. - № 11.

3. Чаркин С. А. Правовые особенности заключения договора аренды//Российская юстиция. – 2008. - № 8.

4. Шепелева И. В. Заключение договора субаренды: теория, практика и тактика//Гражданское право. – 2008. - № 4.

5. Шевченко Е. Е. Вопросы расторжения договора аренды//Законы России: опыт, анализ, практика. – 2008. - № 2.

1. Понятие и признаки договора аренды. Договором аренды признается гражданско–правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор уплачивает за это арендодателю арендную плату (ст. 606 ГК). Исходя из определения договора, можно выделить три основные черты договора аренды.

1) это соглашение на передачу определенного имущества лицом, управомоченным распоряжаться им, во владение и пользование (либо только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности.

2) аренда носит временный характер: имущество подлежит возврату. Исключение составляет аренда с выкупом, но в этом случае аренда прекращается и заменяется договором купли–продажи.

3) договор является возмездным, т. к. платится арендная плата.

Договор аренды является двусторонним, консенсуальным и синаллагматическим.

Синаллагматический характер договора аренды выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств, т. е. исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору. Юридические последствия признания договора аренды синаллагматическим состоят в возможности применения п. 2 ст. 328 ГК.

2. Объекты и субъекты договора аренды. В законе названы виды имущества, которые могут быть предметом аренды. Это: 1) объекты недвижимости: земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания и сооружения, оборудование; 2) транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Данный перечень не исчерпывающий. Главный критерий: вещь должна быть непотребляемая.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается (это имущество, изъятое из оборота или ограниченное оборотоспособное). Например, атомные электростанции, различные виды вооружения, железные дороги общего использования. Ограничения установлены федеральными законами для природных объектов.

Объектом аренды не может выступать имущественное право, которое по определению не может быть передано кому-нибудь во владение. Исключена возможность передачи в аренду и денежных средств, поскольку весь смысл пользования ими состоит в их употреблении.

В. В. Витрянский приводит пример, что в практике спортивных клубов нередко заключаются договоры на аренду спортсменов в сфере игровых видов спорта. Таким образом, по его мнению, должны признаваться ничтожными сделками, поскольку игроки (физические лица) являются субъектами гражданского права и не могут признаваться объектами гражданско–правовых сделок.

В законе подчеркивается необходимость четкого определения объекта аренды: наименование имущества, характеристика его качества, для недвижимости — место нахождения и другие сведения, позволяющие установить объект аренды и его состояние. Иначе договор не считается заключенным.

При сдаче в аренду вещи, она должна передаваться со всеми принадлежностями (например, станок с комплектом приспособлений). Принадлежности входят в предмет аренды независимо от того, упомянуты они в договоре или нет. Если стороны решают по-иному, они должны сделать оговорку в договоре. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором, не являются частью предмета аренды, и принадлежат арендатору.

Субъектами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственники, уполномоченные законом или собственником лица. Так, при сдаче в аренду объектов государственной или муниципальной собственности могут выступать предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, действуя в рамках предоставленных прав.

3. Форма и государственная регистрация. Договор аренды заключается преимущественно в письменной форме. Она обязательна, если арендатором или арендодателем является юридическое лицо, а также между физическими лицами, если договор заключается на срок более 1 года. Для некоторых видов аренды обязательна письменная форма независимо от субъектного состава (например, договор проката, договоры аренды транспортных средств, аренда зданий, сооружений и предприятий). Если договор аренды предусматривает переход в последующем право собственности на это имущество к арендатору, а он заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи соответствующего имущества.

Договоры аренды недвижимого имущества требуют государственной регистрации, за исключением случаев, когда законом предусмотрено иное. Договоры, не прошедшие государственную регистрацию, являются недействительными. Исключение из этого правила установлено для договоров аренды транспортных средств — воздушных и морских судов, а также судов внутреннего плавания, которые отнесены к недвижимым вещам, но для которых не требуется регистрация при сдаче в аренду.

4. Существенные условия договора аренды. Принимая во внимание легальное определение договора аренды, а именно: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, — мы должны сделать вывод о том, что условия о сроке аренды и об арендной плате, безусловно, относятся к существенными условиям договора аренды. Другое дело, что ГК включает в себя диспозитивные нормы, позволяющие определить данные условия договора на тот случай, когда в тексте договора не имеется соответствующих пунктов (ст. 610 и 614), однако данное обстоятельство отнюдь не означает, что условия о сроке аренды и арендной плате не являются существенными условиями всякого договора аренды.

Первым среди всех существенных условий гражданско–правового договора в п. 1 ст. 432 ГК названо условие о предмете договора.

Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним (осуществление ремонта, воздержание от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом); действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

Таким образом, для признания договора аренды заключенным от сторон действительно от сторон требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющееся объектом аренды. Все остальные условия, относящиеся к предмету договора, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами, содержащимися в ГК.

Срок владения и пользования арендатором сданным в наем имуществом всегда признавался существенным условием договора аренды (имущественного найма).

ГК предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Вместе с тем, Гражданский кодекс РФ допускает, как уже отмечалось, заключение договора без определения срока его действия (п. 2 ст. 610 ГК РФ). В этом случае договор считается заключенным на неопределенный срок. При заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца.

Самый долгий срок сдачи в аренду земли — аренда участка, отведенного под отстойник для сточных вод в окрестностях Колумб Бэррэкс, Муллингар, графство Вестмит, Ирландия. Договор на аренду подписан 3 декабря 1868 года на срок 10.000.000 лет. Надо полагать, что будущие коммунальные служащие вернутся к пересмотру этого договора где-то начале 100011868 года.

Для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества законодательством устанавливаются максимальные (предельные) сроки. Так, договоры проката могут заключаться не более чем на один год. Предельные сроки аренды (пользования) установлены для природных объектов.

Если в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, период его действия не определен, то он действует до истечения предельного срока, при условии, что до его момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора. При заключении такого договора на срок, превышающий предельный, он считается заключенным на установленный законом срок.

Отношения по аренде имущества, особенно недвижимости, носят во многих случаях стабильный характер и по истечении срока договора нередко возобновляются. В п. 1 ст. 621 ГК РФ закреплено преимущественное право арендатора на возобновление арендных отношений на новый срок и определены условия, при которых оно может быть реализовано. Таких условий три.

Первое: соответствующим право наделяется арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности по ранее заключенному договору — использовал имущество по назначению, не допускал существенного ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату. К нарушениям, дающим основания признать арендатора ненадлежаще исполнявшим свои обязательства, можно отнести те, что рассматриваются в качестве оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ). Данный перечень не является исчерпывающим.

Второе: готовность арендатора заключить договор на условиях, предлагаемых другими претендентами на аренду, что выражено в словах: «при прочих равных условиях», а также желание арендатора принять на себя обязанности по проведению ремонта и прочие.

Третье условие состоит в том, что арендатор, желающий продолжить арендные отношения, обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он не определен, то в разумный срок до окончания действия договора. Понятие «разумный срок» следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период.

Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в судебном порядке. Если известно, что арендодатель намерен сдавать имущество в аренду в дальнейшем, но от возобновления договорных отношений с прежним арендатором уклоняется, последний может предъявить иск о принуждении арендодателя заключить договор на новый срок.

Часть 3 п. 1 ст. 621 предусматривает дополнительные способы защиты прав и интересов добросовестного арендатора. Если арендодатель отказал в возобновлении договора на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения убытков.

Норма п. 1 ст. 621 носят диспозитивный характер, в связи с чем стороны могут предусмотреть в договоре иные, в том числе дополнительные условия, при которых за арендатором сохраняется преимущественное право на возобновление аренды, либо исключить возможное продление арендных отношений на новый срок.

В практике нередко бывает так, что по истечении срока действия договора арендатор продолжает пользоваться взятым внаем имуществом без заключения нового договора, а арендодатель против этого не возражает. В такой ситуации договор считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Важно подчеркнуть, что для признания договора возобновленным необходимы два условия: 1) арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора; 2) арендодатель против этого не возражает.

Возобновление договора на неопределенный срок означает, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Если арендодатель в какой-либо форме заявит о том, что он не намерен возобновлять арендные отношения, то положения п. 2 ст. 621 не могут быть применимы.

Правила ст. 621 ГК РФ о возобновлении договорных отношений не применяются к тем договорам, для которых законом установлены изъятия из них. Это относится к договору проката, аренды транспортных средств.

5. Права и обязанности сторон. Обязанности арендодателя. Основная обязанность арендодателя по договору аренды — предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК). Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии — в разумный срок. При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор получает право истребовать арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК и потребовать от арендодателя возместить убытки, причиненные в результате несвоевременной передачи арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он может поступить иным образом: заявить требования о расторжении договора и о возмещении арендодателя убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств.

Арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору. Не отвечает арендодатель также и за те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передачи имущества в аренду.

Обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению. Вместе с основным имуществом передаются и его принадлежности, если иное не предусмотрено договором, а также относящаяся к нему документация: технический паспорт, сертификат качества и другие. Особое значение это имеет при сдаче в аренду (прокат) предметов техники, которые во многих случаях должны сопровождаться правилами эксплуатации и другими документами. Если принадлежности и документы не переданы одновременно с имуществом, и без них нельзя пользоваться им так, как это необходимо арендатору, исходя из условий договора, арендатор вправе либо потребовать их предоставления, либо расторгнуть договор. И в том, и в другом случае он имеет право на возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательств по договору арендодателем.

При уклонении арендодателя от предоставления имущества (по истечении согласованного и реально выполнимого срока) арендатор вправе истребовать его в принудительном порядке. Помимо принудительного изъятия у арендодателя не переданного в срок имущества, арендатор вправе взыскать с него убытки, вызванные задержкой исполнения обязательства. Предусматривается и альтернативное право — потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. Это могут быть дополнительные затраты, которые вынужден нести арендатор в связи с наймом аналогичного имущества у другого лица (реальный ущерб), а также потери (упущенная выгода) из-за простоя в связи с неполучением предмета аренды в согласованный срок.

На арендодателя возлагается ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие или затрудняющие пользование им в соответствии с условиями договора. Ответственность наступает и тогда, когда арендодатель не знал о них во время заключения договора, то есть — при скрытых недостатках. Арендатор в этом случае может потребовать от арендодателя: а) безвозмездного устранения недостатков; б) соразмерного уменьшения арендной платы; в) возмещения расходов на устранение недостатков, если сделает это своими силами, причем указанные расходы могут быть возмещены путем непосредственного удержания соответствующей суммы из арендной платы, но с предварительным уведомлением арендодателя; г) расторжения договора.

Закон предоставляет альтернативный выбор не только нанимателю имущества, но и арендодателю. Извещенный о требовании или намерении арендатора устранить недостатки имущества за счет арендодателя, последний может без промедления заменить это имущество другим, аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки. Такой способ во многих случаях более приемлем для арендодателя, — если он специалист и может сделать это более экономично. На арендодателя возлагается также обязанность полностью компенсировать нанимателю все потери (убытки), вызванные предоставлением ему имущества с недостатками (п. 1 ст. 612 ГК РФ).

ГК не исключает возможности сдачи в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц (сервитут, право залога и т. п.), которые сохраняют свою силу в период действия договора аренды. Однако, учитывая, что реализация третьими лицами своих прав на сданное в аренду имущество может повлечь за собой негативные последствия для арендатора (например, обращение взыскания на арендованное имущество, являющееся одновременно предметом залога), ГК обязывает арендодателя предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. В противном случае арендатор может потребовать от арендодателя уменьшения размера арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613).

Кроме того, при определенных условиях, а именно: когда для арендатора имеется реальная опасность утратить свое право аренды на имущество должника вследствие обращения третьим лицом кредитором арендодателя взыскания на сданное внаем имущество, арендатор может за свой счет удовлетворить соответствующее требование кредитора без согласия должника — арендодателя. В этом случае права кредитора по обязательству, в котором арендодатель выступает в роли должника, перейдут к арендатору в порядке суброгации (ст. 313 ГК).

Можно выделить три основные обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды.

Во-первых, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. Использование имущества не по назначению может явиться основанием для досрочного прекращения договорных отношений по требованию арендодателя. Примером подобного нарушения может быть применение легкового автомобиля для грузовых перевозок, использование помещения, арендованного под офис, в качестве жилого и другое.

Закон наделяет нанимателя правом осуществлять некоторые распорядительные действия в отношении арендованного имущества, но, как правило, лишь с согласия арендодателя. Перечень содержится в п. 2 ст. 615 ГК РФ. Некоторыми правомочиями арендатор может пользоваться только с согласия арендодателя (сдавать нанятое имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу (перенаем), предоставлять имущество третьему лицу в безвозмездное пользование). Вместе с тем не допускается сдача в субаренду, совершение каких-либо иных распорядительных действий в отношении имущества, предоставляемого в пользование по договору проката.

Существенное значение имеет распределение между сторонами обязанностей по капитальному и текущему ремонту (ст. 616 ГК). Капитальный ремонт необходимо проводить в срок, установленный договором, а если он не определен — в разумный срок. Следовательно, арендодатель обязан поддерживать имущество в состоянии, пригодном для использования, а если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, должен провести без промедления. При невыполнении им этой обязанности наниматель вправе по своему выбору: 1) произвести ремонт и взыскать стоимость ремонта с арендодателя, либо зачесть его в стоимость арендной платы; 2) потребовать досрочного расторжения и возмещения убытков.

Судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества определяется ГК в зависимости от их характера. Все отделимые от арендованного имущества улучшения являются собственностью арендатора. Неотделимые улучшения имущества принадлежат арендодателю. Правда, стоимость таких улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, подлежит возмещению арендодателем. Улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за счет амортизационных отчислений от этого имущества, во всех случаях являются собственностью арендодателя. Статья 623 п. 2 носит диспозитивный характер, и стороны могут предусматривать в договоре иное распределение затрат, связанных с улучшением имущества.

Закон допускает различные варианты оплаты за пользование имуществом, из которых стороны выбирают наиболее приемлемый. Содержащийся в нем перечень не является исчерпывающим, и стороны имеют возможность предусмотреть в договоре иные формы оплаты либо сочетание нескольких форм. Арендная плата может устанавливаться за все имущество в целом либо по каждой из его составных частей. Последний способ нередко применяется при сдаче в аренду какого-либо помещения с оборудованием, набор которого не всегда одинаков, либо при одновременной сдаче внаем одному лицу, например, автомобиля и гаража.

Наиболее распространенной формой оплаты является денежная. Она применяется в виде установленных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. В качестве альтернативного способа оплаты может быть предусмотрена передача нанимателем арендодателю доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования нанятого имущества. Определенная доля доходов является денежной формой платы, но установленной не в твердой сумме, а в процентном соотношении от полученных арендатором доходов в результате пользования имуществом.

Возможны и такие способы расчетов за аренду, как предоставление арендодателю определенных услуг, передача арендатором в собственность или в пользование обусловленной договором вещи (например, за пользование нанятым помещением арендатор расплачивается путем передачи арендодателю в собственность автомобиля), улучшение нанятого имущества, проведение капитального ремонта арендованного здания и другое.

Стороны могут изменять размер арендной платы в сроки, установленные договором, но не чаще одного раза в год.

Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Аналогичная возможность — заявление арендатором требования об уменьшении арендной платы — предусмотрена ст. 612 ГК РФ, определяющей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Уменьшение арендной платы в указанных случаях должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором.

Арендодателю предоставлена возможность воздействия на контрагента, ненадлежаще выполняющего свою основную обязанность. В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы он вправе потребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за два срока подряд. Под существенным нарушением следует понимать неоднократную либо длительную задержку оплаты. При месячных сроках внесения платежей досрочную оплату можно потребовать не более чем за два месяца вперед, при квартальной — соответственно за два квартала. Норма, устанавливающая это правило, является диспозитивной и применяется, если иные условия не согласованы сторонами в договоре. В случае неэффективности попыток получения арендной платы с использованием указанных мер, арендодатель может прибегнуть к крайней мере — потребовать досрочного расторжения договора. В третьих, арендатор обязан вернуть взятое имущество в состоянии, в котором получил, либо с учетом нормального износа или в состоянии обусловленном договором (например, после реконструкции, если арендатор взял на себя такую ответственность).

При невозврате имущества в установленный срок, арендатор обязан вносить арендную плату за все время просрочки, причем это не означает автоматического продления арендных отношений, если арендодатель до окончания срока найма уведомил арендатора о своем намерении их прекратить. Если сумма арендной платы не покрывает убытков, он может потребовать их возмещения. Следует обратить внимание на заключительную часть ст. 622 ГК. Если за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут взыскиваться в полном объеме сверх неустойки. Но в договоре может быть установлена зачетная неустойка, и тогда приоритет за договорным условием. При неисполнении указанной обязанности по возврату имущества арендодатель, естественно, вправе потребовать вернуть свое имущество в принудительном порядке.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре, то оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон. При этом стороны вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК РФ). Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. Это касается, главным образом, тех объектов государственной и муниципальной собственности, приватизация которых запрещена.

В ст. 619 ГК РФ перечислены основания, позволяющие арендодателю требовать расторжения договора: а) использование нанимателем имущества не по назначению, с существенными нарушениями условий договора; б) существенное ухудшение арендатором качества арендованного имущества; в) несвоевременное внесение арендной платы (невнесение платежей в установленный срок более двух раз подряд); г) невыполнение арендатором принятых на себя (или возложенных на него законодательством) обязательств по ремонту арендованного имущества в установленный (разумный) срок. Следует обратить внимание на то, что этот перечень не может быть сокращен по соглашению сторон. В то же время в договоре могут предусматриваться дополнительные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, но они, во всяком случае, должны быть связаны с серьезными нарушениями обязательств со стороны арендатора. Согласно п. 2 ст. 450 ГК, существенным признается нарушение обязательства одной из сторон, которое влечет для другой стороны ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Право на досрочное расторжение договора может быть реализовано через суд, если вторая сторона не возражает против прекращения обязательств до истечения срока. Но арендодатель вправе обратиться с соответствующим иском только после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок. Если такой попытки урегулировать отношения с арендатором не будет, то суд откажет в принятии в к рассмотрению иска о расторжении договора (п. 2 ст. 452 ГК).

Основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора указаны в ст. 620 ГК РФ.

На арендатора не возлагается обязанность предварительно направлять контрагенту письменное предупреждение с предложением исполнить обязательство или устранить нарушение в разумный срок. Однако до обращения в суд он должен направить арендодателю предложение расторгнуть договор и может предъявить соответствующий иск лишь в случае отказа от этого предложения либо неполучения ответа на него в установленный срок. Такой срок указывается в предложении, а при его отсутствии — определяется п. 2 ст. 452 ГК и составляет тридцать дней.