Тема 7. Продажа недвижимости

Литература

1. Анциферов О. Д. Обеспечительный платеж по предварительному договору купли-продажи жилья//Законодательство и экономика. – 2007. - № 1.

2. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга 2. Договоры о передаче имущества. М.: Статут. 2000.

3. Никифорова Е. И. Сделки с недвижимостью: с риелтором или без?»//Жилищное право. – 2009. - № 1.

4. Певницкий С. Г. Договор купли-продажи недвижимого имущества//Нотариус. -2007. - № 4.

1. Понятие и признаки договора. По договору купли–продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 459 ГК).

Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Основной признак договора — в качестве объекта выступает недвижимое имущество, характеристика которого дается в ст. 130 ГК.

Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550). Несоблюдение простой письменной формы влечет недействительность договора.

2. Существенные условия. Существенным условием договора продажи недвижимости является условие о предмете договора.

Предмет включает в себя само продаваемое имущество и действия продавца и покупателя по передаче недвижимости, ее принятию и оплате. Чтобы четко определить предмет договора необходимо указать местоположение, наименование, назначение, площадь, этажность объекта, а если земельный участок, то адрес, категорию земель, цели ее использования и площадь.

По одному из дел, оспаривая принятые по делу судебные акты, заявитель в кассационной жалобе указал, что суд пришел к необоснованному выводу о том, что договор купли-продажи является незаключенным, поскольку у участников сделки отсутствовали разногласия по поводу предмета сделки. Неуказание в договоре и в акте приемки-передачи номера дома объекта недвижимости обусловлено тем, что на момент подписания сделки у предмета договора отсутствовал точный адрес. Суд кассационной инстанции исходил из того, что в представленных в материалы дела документах отсутствует объективная информация, позволяющая однозначно определить объект недвижимого имущества, явившийся предметом сделки (в текстах договора, протокола о результатах открытого аукциона указано «здание диспетчерского пункта»). Месторасположение объекта на земельном участке не определено. При таких условиях договор является незаключенным.

Цена определяется по соглашению сторон, а при необходимости специализированной коммерческой организацией — оценщиком. Согласно п. 2 ст. 555 ГК, если иные не предусмотрено законом или договором, то установленная в нем цена здания включает и стоимость земельного участка. Цена может быть установлена за объект в целом, и за единицу площади, тогда общая цена определятся исходя их фактического размера недвижимого имущества.

Передача объекта недвижимости оформляется подписанием передаточного акта или иным документом, подписанным обеими сторонами и фактической передачей имущества покупателю. Уклонение от подписания акта приравнивается к отказу от исполнения договора и сторона вправе требовать исполнения (п. 2 ст. 463 ГК, ст. 484 ГК).

Статья 551 ГК предусматривает государственную регистрации перехода права собственности на недвижимость, следовательно даже если объект находится во владении, права собственности при отсутствии государственной регистрации нет и распоряжаться им субъект не может. Пункт 3 ст. 551 ГК предусматривает возможность замены государственной регистрации при уклонении от не стороны договора решением суда.

Статья 552 ГК решает вопросы, связанные с передачей земельного участка и передается вместе со зданием или сооружением.