1. Жилищно-коммунальный комплекс города Москвы, проблемы его реформирования.

Под жилищно-коммунальным комплексом (ЖКХ) понимается совокупность различных, но организационно и технологически взаимосвязанных видов производственно-экономической деятельности, ориентированных на выполнение работ или оказания услуг, объективно необходимых для жизнеобеспечения территории, посредством предоставления жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ). ЖКХ включает в себя: 1) жилищное хозяйство (жилищный и нежилой фонд, управляющие и подрядные жилищно-эксплуатационные и ремонтостроительные организации); 2) бытовое обслуживание (банно-прачечное хозяйство, гостиничное хозяйство, ритуальное обслуживание); 3) инженерная инфраструктура и ресурсосбережение, в которую входят: а) санитарно-технические предприятия (водопровод и канализация, службы по уборке городских территорий и санитарной очистке домовладений, сбор, транспортировка и утилизация бытовых отходов); б) энергетические предприятия (электросети, газовые хоз-во, тепловые сети, городской пассажирский транспорт); в) инфраструктура внешнего благоустройства города (зеленые насаждения, мосты, дороги и тротуары, уличное освещение, водоемы, малые архитектурные формы, пешеходные переходы и эстакады).

В состав ЖКХ входят предприятия и организации вне зависимости от форм собственности, ведомственной принадлежности, любых организационно-правовых форм хозяйствования, осуществляющие различные виды производственно-хозяйственной деятельности. Объектами ЖКХ являются здания, инженерные коммуникации, сооружения и технологические звенья производственного цикла ( жилищный и нежилой фонд и объекты инженерной инфраструктуры; объекты водоснабжения и водоотведения, тепло, электро-, газоснабжение, инженерные сети).

Социальная значимость ЖКХ состоит в создании необходимых условий и безопасного проживания граждан на территории города, бесперебойном предоставлении коммунальных услуг. Экономическая значимость ЖКХ определяется постоянным потребительским спросом на работы и услуги, развитием системы жизнеобеспечения территорий и высоким потенциалом для частного бизнеса.

Предприятия и организации ЖКХ, отличающиеся как взаимозависимостью, так и достаточной автономностью и большим разнообразием, подразделяются на 2 основные группы. Первая группа включает ресурсоснабжающие предприятия и организации, производящие материальную продукцию (услуги), например воду, тепло, электроэнергию, производство и потребление которых либо совпадают во времени (электроэнергия), либо следуют друг за другом (водопровод), в связи с чем предприятия не могут накапливать продукцию и должны производить ее столько, сколько потребуется в текущий период. Ко второй группе относятся предприятия и организации, оказывающие услуги: 1) управляющие жилищные организации, подрядные ремонтно-эксплуатационные предприятия и компании; 2) городской пассажирский транспорт; 3) предприятия бытового обслуживания; 4) внешнее благоустройство.

Жилищно-коммунальные услуги подразделяются на личные (услуги жилищного хозяйства, пассажирского транспорта, коммунальные услуги) и общественные (содержание зеленых насаждений, уборка и освещение улиц и дорог).

Успешное реформирование ЖКХ города в значительной степени зависит от реализации мероприятий, направленных на совершенствование организационной структуры управления ЖКХ, ориентированной на регулируемый период от бюджетного покрытия расходов по предоставлению услуг к полной оплате их потребителями, задействованию рыночных механизмов обеспечения самоокупаемости отрасли при адресной социальной защите граждан, улучшение качества обслуживания путем развития конкуренции, антимонопольного регулирования, конкурсного отбора подрядчиков, упорядочение взаимоотношений между городскими структурами, производителями услуг ЖКХ и потребителями на основе развития договорных отношений, повышение эффективности в деятельности низового звена в системе управления городским хозяйством.

Стратегическая цель реформы с точки зрения обеспечения интересов населения заключается в обеспечении сохранности жилищ и улучшении условий проживания, повышении качества предоставляемых услуг, расширении их спектра при сохранении социальной адресной помощи малообеспеченным гражданам. Одна из ключевых задач, которую предстоит решить уже в краткосрочной перспективе, - это реализация положений Жилищного Кодекса РФ в части управления многоквартирными домами и создания рыночной инфраструктуры. Это сложная многоуровневая проблема, требующая новых нормативных и методических документов по реализации договорных отношений и формированию комплексов общего имущества в многоквартирных домах, инвентаризации городской собственности, совершенствованию методологии перехода к новой модели объектного управления многоквартирными домами, организации работы с собственниками жилых и нежилых помещений. Реформирование и развитие ЖКХ формируется по следующим основным направлениям:

1) развитие цивилизованного рынка жилищных и коммунальных услуг, создание конкурентной среды на рынке жилищных услуг, регулирование в сфере технологических монополий, расширение масштабов сервисного обслуживания потребителей, повышение качества предоставляемых услуг до мировых стандартов;

2) Формирование долгосрочной тарифно-ценовой политики, достижение баланса интересов потребителей и организаций коммунального комплекса, обеспечивающих доступность услуг, стимулирование предприятий и потребителей к снижению нерациональных потерь и неэкономного потребления ресурсов, обеспечение для потребителей прозрачности и доступности информации о ценах и тарифах, установление дифференцированных тарифов по группам потребителей в зависимости от временных и сезонных параметров.

3) Сбалансированность роста доходов населения и тарифной политики, доступность расходов на услуги ЖКХ, создание эффективной социальной поддержки малообеспеченных семей, упорядоченность систем льгот, переход на оплату услуг по фактическим расходам и монетизация льгот, обеспечение непосредственного потребителя на качество ЖКУ.

4) Реализация политики по обеспечению обновления и сохранности жилищного фонда, проведению комплексной реконструкции жилых кварталов и микрорайонов, капитального ремонта многоквартирных домов с применением ресурсосберегающих технологий и оборудования, снижением теплопотерь, созданием условий по повышению городской жилой среды.

5) Интегрированность финансирования ЖКХ в мировую систему, необходимость заимствования передовых технологий обновления и эксплуатации объектов ЖКХ. Обеспечение государственной поддержки привлечения капиталовложений в объемах превышающих возможности городского бюджета, на условиях консолидации финансовых ресурсов и развития государственно-частного партнёрства, позволяющего привлечь частные инвестиции для развития сферы коммунальных услуг, создание условий для формирования накопительной системы средств собственников помещений на проведение капитального ремонта многоквартирных домов в соответствии с Жилищным Кодексом РФ.

6) Разработка организационно-экономических механизмов управления недвижимостью, переход на объектные методы планирования и учета расходов в многоквартирных домах, завершение создания новой системы управления жилищной и коммунальной инфраструктурой на условиях конкуренции, договорных отношений, развития малого бизнеса, создание благоприятных условий для деятельности ТСЖ, ЖСК, управляющих организаций.

7) Формирование условий для развития принципов самоуправления в жилищной сфере, реализации профессиональных требований и стандартов к субъектам управления в сфере ЖКХ, создание саморегулируемых организаций, обеспечение и образовательной поддержки жилищного самоуправления на основе программно-целевых и инновационных методов обучения, ориентированных на конкретные группы населения и специалистов, повышение жилищной культуры населения, реализация комплексной системы информационного обеспечения населения.

8) Развитие жилищно-коммунального сектора Москвы как лидера в проведении реформы ЖКХ на основе перехода на инновационные технологии, качественного изменения городской жилой среды, достижения доступности и качества жилищных условий за счет оснащения системами домашней автоматизации, телекомпьютеризации, учета и регулирования в жилых домах и квартирах, обеспечивающих комфорт, безопасность, качество жизни, экономное потребление ресурсов и контроль качества предоставляемых услуг и на этой основе создание домов нового типа, формирование новых управленческих технологий.

Важнейшим аспектом реформирования и развития ЖКХ является реализация «Городской целевой программы капитального ремонта жилищного фонда г. Москвы на период 2008-2014 гг», «Программа содействия и поддержки создания и деятельности ТСЖ», «Программы реализации энергоресурсосбережения». При этом необходимо учитывать многоплановость реализуемой реформы ЖКХ как многоэтапного процесса преобразования и функционирования основных форм воспроизводства и учета социального статуса ее участников, с выделением приоритетных сфер развития, формирования финансового механизма, тарифно-ценовой политик и сферы социальной защиты, создания условий инвестиционной привлекательности ЖКХ, повышение качества производимых услуг.

В настоящее время ЖКХ Москвы представляет собой самую крупную отрасль в непроизводственной сфере города. В Москве учтено 39 632 жилых строения с общей площадью 208,4 млн. кв.м, и 75 239 нежилых строений с площадью 155,6 млн. кв. м. Суммарная рыночная стоимость жилищного фонда по оценкам достигает более 950 млрд. долларов. Главной проблемой современного жилищного фонда Москвы является его быстрое моральное и физическое старение. Огромное количество блочных, панельных, каркасно-панельных домов, построенных в 40-70-х годах прошлого столетия, требуют ремонта и модернизации (65 млн. кв. м – хорошее жилье, 95 млн. кв. м – удовлетворительное, 36 млн. кв. м – неудовлетворительное, 2,5 млн. – ветхое).

Необходимость реформирования структуры управления ЖКХ была вызвана существенно меняющимися условиями и методами функционирования как экономики в целом, так и ЖКХ в частности. Особенно сильная трансформация произошла в структуре собственности: значительная часть квартирного фонда города к настоящему времени находится в собственности граждан. Существенно уменьшилась доля неведомственных объектов жилищного хозяйства. Важнейший элемент жилищно-коммунальной реформы – это развития системы ТСЖ как первого этапа передачи преимущественно государственной по форме собственности в частные руки. ТСЖ - это некоммерческая организация, образованная собственниками помещений (жилых и нежилых) для совместного управления многоквартирным домом и решения вопросов владения, пользования и распоряжения общим имуществом. Основные преимущества: 1) ТСЖ может выбирать обслуживающую (управляющую) компанию, поэтому, в том случае, если качество предоставляемых услуг не соответствует требованиям жильцов, ТСЖ может расторгнуть договор и заключить его с другой организацией или с отдельными лицами; 2) ТСЖ самостоятельно планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность; 3) любой член ТСЖ имеет возможность контролировать расходование средств товарищества и собственных платежей; 4) ТСЖ может иметь дополнительные доходы от хозяйственной деятельности, а также от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общедолевой собственности, рационально использовать конструктивные элементы здания и земельный участок для предоставления рекламных площадей; 5) полученные дополнительные доходы ТСЖ может тратить только на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества, предусмотренных уставом ТСЖ, то есть для эффективного управления домом; 6) в ТСЖ создаются условия к экономному расходованию воды, тепла, электрической энергии за счет установки счетчиков и применения энергосберегающих технологий;

Минусы ТСЖ: 1) мнение большинства важнее (если решило большинство, ничего изменить нельзя); 2) более высокие платежи (необходимо помимо коммунальных платежей оплачивать работу органов управления, бухгалтера, юриста); 3) Безынициативность, непонимание и лень наших граждан (для решения каких-то вопросов требуется проводить собрание членов ТСЖ, в многоквартирных домах это почти нереально).

Говоря о реформах в ресурсообеспечении в городе проводятся мероприятия по обеспечению внедрения передовых технологий и оборудования в жилищно-коммунальном хозяйстве (в том числе в целях ресурсосбережения) - установка приборов учета холодной, горячей воды и тепловой энергии в многоквартирных домах и объектах социальной сферы для обеспечения оплаты ресурсов и услуг по их фактическому потреблению. В том числе проводится внедрение многотарифной системы учета электроэнергии( днем энергия стоит дорого, ночью -дешево), экономия достигается за чет того, что энергоемкие бытовые приборы можно включать ночью, когда стоимость энергии в 4 раза ниже (стиральные машины, посудомоечные машины и так далее). Реконструкция и модернизация жилых домов первых массовых серий индустриального домостроения также является одним из важнейших направлений реформирования жилищно-коммунального комплекса.

Способы управления определены и должны быть реализованы независимо от состояния домов и платежеспособности жильцов. Если в домах бизнес класса все более-менее нормально, то для домов эконом класса в сложившейся застройке, особенно в центре принятие бремени ответственности может обернуться настоящей катастрофой. Отсутствует равенство для получения государственной поддержки при выборе и реализации всех способов управления многоквартирным домом. Программа поддержки в Москве развернута для приоритетного способа - ТСЖ. Это ущемляет права жителей, по крайней мере, 8 тысяч жилых домов Москвы, в которых «не имеется перспектив для создания каких-либо объединений». Самая главная проблема в том, что до сих пор многие жители («собственники помещений») не в состоянии правильно расставлять акценты в своих действиях при руководстве таким злободневным документом, как Жилищный Кодекс. И что самое важное - не понимают: кто, за что и перед кем отвечает? Пользуясь этим, городские власти, навязывают людям свои надуманные условия на процесс приватизации земли, объектов в многоквартирных домах, выплату льгот, передачу документов организовавшимся в ТСЖ.

На сегодняшний день наметилась крайне опасная тенденция планирования сверху создания ТСЖ, так как это напрямую связано с выделением денег на капитальные ремонты и многими другими факторами.

Не определена структура Правительства Москвы, которая будет оказывать помощь в проведении экономического анализа, расчетов по необходимым вложениям на текущий, выборочный и капитальный ремонты, помощь в составлении бизнес-плана управления имуществом. Без таких расчетов невозможно принимать решение о выборе способа управления многоквартирным домом. Не разработаны методические рекомендации по составлению финансового плана технической эксплуатации земельно-имущественного комплекса в составе многоквартирного дома, необходимого как товариществу для планирования деятельности в соответствии с норами и правилами технической эксплуатации и содержания жилых домов, так и для инициативной группы по выбору способа управления домом, в целях определения экономической целесообразности создания ТСЖ или выбора иной формы управления. Острой остается проблема преодоления на рынке услуг управления многоквартирными домами монополизма бывших государственных организаций, ориентированных на получение городского финансирования и рост тарифов для населения без учета объема, надежности и качества услуг, что проявляется на фоне недостаточной мотивированности негосударственных компаний для участия в процессе оказания услуг в сегменте городского хозяйства и необходимости усиления контроля за безопасностью условий проживания и обеспечением регламентов и стандартов жилищно-коммунальных услуг.

В ДЕЗ имеется неполная или устаревшая техническая документация по многоквартирным домам. При подготовке собраний, и тем более в дальнейшем, эту документацию приходится восстанавливать жителям, что влечет за собой дополнительные необоснованные расходы для собственников помещений. Предлагается решать вопросы обновления технической документации на дом при подготовке описания общего имущества в многоквартирных домах, в период подготовительной работы по проведению собраний. При передаче домов в управление ТСЖ ресурсоснабжающие организации предъявляют завышенные требования при заключении договоров на поставку коммунальных ресурсов по сравнению с требованиями к ДЕЗ. Указанные договоры учитывают только интересы монополиста – ресурсоснабжающей организации, изменение их не допускается.

Департамент имущества города Москвы продолжает практику передачи помещений, являющихся общей долевой собственностью в многоквартирных домах, в собственность и в аренду третьим лицам, оформляет на них права собственности города Москвы. Ведомства не предъявляют жестких требований к арендаторам по уплате жилищных и коммунальных платежей по нормам эксплуатации. Известны случаи, когда жителям наносится ущерб из-за подключения владельцев и арендаторов нежилых помещений к распределительным щитам, обслуживающим жилые помещения. Затруднен доступ к инженерным коммуникациям дома. Не допускаются для комиссионного обследования не только жители, но и ведомственные комиссии. Не принимаются меры по возврату неправомерно изъятых объектов общего имущества в многоквартирных домах, в которых созданы или создаются товарищества собственников жилья, из чужого незаконного владения или, при невозможности возврата данных объектов в силу действующего законодательства, разработке мер по предоставлению указанным ТСЖ соответствующих компенсаций.

Не обеспечиваются ТСЖ нежилыми помещениями для организации их деятельности. Не согласовывается с жителями функциональное использование нежилых помещений первых этажей, цоколей, полуподвалов и подвалов. Что создает конфликтные ситуации между жителями, собственниками нежилых помещений и арендаторами. Конфликтные комиссии в Управах решают вопросы не в пользу жителей. В Кодексе РФ об административных правонарушениях в ст.7.21 «Нарушение правил пользования жилыми помещениями», предусмотрена ответственность только физических лиц. В многоквартирном доме некоторые помещения, в том числе и жилые, принадлежат юридическим лицам. Об их ответственности не сказано ни слова. Пунктом 5 статьи 155 Жилищного Кодекса члены ТСЖ и ЖСК обременены вносить плату за обслуживание жилья и общего имущества, а также коммунальные услуги способом, определенным ТСЖ или ЖСК – без государственной гарантии их сохранности или целевого назначения. Органы власти Москвы продолжают незаконно распоряжаться техническими помещениями, находящимися в общедолевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах; В последнее время эти действия носят особенно агрессивный и массовый характер; Незаконная передача технических помещений третьим лицам делает невозможными нормальную эксплуатацию домов и оперативную ликвидацию аварийных ситуаций, т.е. угрожает безопасности жителей; На общих собраниях собственников помещений представители города в массовом масштабе голосуют площадями технических помещений, что делает результаты голосования нелегитимными; Очевидны и прямые денежные потери собственников в результате незаконных действий городских властей; лица, получившие помещения в собственность или в аренду, не считаются с собственниками в доме, потому что получили помещения без прямого договора с ними.

Через два с половиной года, после введения в действие Жилищного кодекса РФ, все еще не установлен порядок, гарантирующий полноправное участие собственников в составлении перечней общего имущества многоквартирного дома, в том числе – в отнесении помещений к техническим. Текущее состояние коммунально-инженерной инфраструктуры в целом характеризуется высокой степенью износа сетей (магистральные тепловые сети – 47,4%, разводящие тепловые сети – 43,35%, водопроводные сети – 54,15%, канализационные сети – 65,21%). По состоянию на 1января 2011 года 34,4% подземных газопроводов находилось в эксплуатации сверх нормативного срока. Количество аварий и отключений на магистральных тепловых сетях теплоснабжения составляет 1,18 ед./км трубопровода в год, на разводящих тепловых сетях – 0,092 ед./км трубопровода в год, на водостоках – 0,97 ед./км трубопровода в год. Система водоснабжения позволяет обеспечить питьевой водой надлежащего качества 100% населения города Москвы. Внедряются передовые технологии очистки воды – озонирование, сорбция, мембранное фильтрование, замена хлором гипохлоритом натрия.