82. Проблемы жилищного строительства в Москве.

Проблема жилья чрезвычайно актуальна как для Москвы, так и для любого большого города. Жилищный вопрос является одним из наиболее острых и трудно решаемых среди всех, стоящих перед городом. Объем городского заказа на строительство доступного жилья слишком мал – сейчас сдается около 1,1 млн. кв. м в год. За счет этого обеспечивается переселение при сносе пятиэтажек, ветхого жилья, реконструкции ведомственных домов. В эту же цифру входит и программа «Молодой семье - доступное жилье», объемы которой пока не превысили 200 тыс. кв. м. в год. Поэтому можно сделать вывод о том, что жилищная проблема в Москве имеет первостепенное значение, жилья в столице по-прежнему не хватает и перспективы его увеличения крайне ограничены. Основными причинами сложившейся ситуации являются высокие цены на жилье, слабая развитость ипотеки, недостаточные темпы строительства. Мешают увеличению темпов строительства недостаточное количество площадок под застройку недостаточное количество площадок под застройку, инвесторы неохотно идут в эти проекты из-за их низкой доходности. Одним из важнейших факторов, влияющих на рынок жилья крупного города, является стоимость земли, которая может расти или снижаться в зависимости от изменений в системе землепользования. В Москве одним из факторов, влияющих на рынок недвижимости, выступает дефицит участков под застройку, который может также рассматриваться как признак возможного повышения стоимости земли и влиять в дальнейшем на изменение цены 1 кв.м жилья в столице. В настоящее время в столице практически не осталось свободных участков под застройку. Планы по строительству социального жилья для очередников хронически недовыполняются (дома строятся низкого качества), зато «коммерческое жилье» строится в значительных объемах. В данной ситуации вступает в силу еще несколько факторов влияния на рынок жилья – себестоимость строительства, прибыльность инвесторов.

Развитие города Москвы в рамках концепции Международного финансового центра остро ставит вопрос о развитии жилищного фонда и инфраструктуры /»среднего уровня». По данным 2011 года в городе Москве размещено 39869 жилых домов с общей площадью квартир 215,5 млн. кв. м. Объем строительства жилья за счет всех источников финансирования за период с 2000 по 2011 годы составил 42 млн. кв. м жилья. В городе Москве практически отсутствуют доходные дома для различных категорий лиц ( «элитного» уровня, «среднего» уровня и эконом-класса) включающие все необходимые организации бытового обслуживания. В городе Москве работает 290 гостиниц с номерным фондом 92 000 мест, что составляет только 30% от потребности в гостиничных местах. В городе Москве показатель количества гостиничных номеров на тысячу жителей находится на уровне 3,6-3,8, что существенно ниже, чем в европейских столицах. Поэтому существует необходимость в строительстве домов гостиничного типа, гостиниц длительного проживания, мини-отлей, отелей для различных категорий граждан, включающих все необходимые организации бытового обслуживания, создании долгосрочной системы предоставления жилья в найм. Кроме того, многокорпусные гостиницы постройки до 1960 года, общежития имеют высокую степень износа и требуют реконструкции для приспособления под современные гостиницы, апартаменты и доходные дома. Одним из важнейших факторов, влияющих на рынок жилья крупного города, является стоимость земли, которая может расти или снижаться в зависимости от изменений в системе землепользования. В Москве одним из факторов, влияющих на рынок недвижимости, выступает дефицит участков под застройку, который может также рассматриваться как признак возможного повышения стоимости земли и влиять в дальнейшем на изменение цены 1 кв.м жилья в столице. В настоящее время в столице практически не осталось свободных участков под застройку. Планы по строительству социального жилья для очередников хронически недовыполняются (дома строятся низкого качества), зато «коммерческое жилье» строится в значительных объемах. В данной ситуации вступает в силу еще несколько факторов влияния на рынок жилья – себестоимость строительства, прибыльность инвесторов. В Москве сформированы и реализуются основные направления социальной жилищной политики, предусмотренные национальным проектом « Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Расставлены приоритеты в этой области: 1. обеспечение волнового переселения граждан из домов сносимых серий, ветхого и аварийного жилищного фонда, а также освобождение площадок под строительство жилья за счет средств бюджета города Москвы; 2. постепенное сокращение расхода площади на одного члена семьи до нормы, установленной законодательством города Москвы; 3. повышение эффективности использования жилищного фонда города Москвы; 4. создание условий для повышения возможностей москвичей по приобретению в собственность жилых помещений за доступную плату; 5. внедрение новых схем улучшения жилищных условий граждан, призванных нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Однако положительные тенденции развития рынка жилья тесно переплетаются с негативными моментами – максимальный срок ожидания улучшения жилищных условий москвичей не сокращается, доступность жилья для жителей столицы вследствие его высокой стоимости остается крайне низкой. Еще одной важной проблемой, стоящей перед городскими властями, является острый дефицит земельных участков под застройку жилья. Программа сноса пятиэтажных домов подходит к завершающей стадии и городу требуется новые площади для решения социальных задач. В этой связи актуальным становится вопрос о сокращении коммерческой застройки в столице, а также об использовании территорий промышленных зон. Одной из характерных особенностей системы взаимосвязей строительных организаций Москвы является абсолютная непрозрачность данного сектора городского хозяйства. Это связано с тем, что в Москве почти весь строительно-инвестиционный рынок зависит от городских властей, в руках которых находится главный ресурс – распределение площадок под строительство. Все перечисленное выше определяет тенденции дальнейшего развития жилищно-строительной политики города в плане мобилизации инвестиционных ресурсов, поиска путей и разработки новых механизмов расширения доступности жилья для широких слоев населения, а также развития методов балансировки спроса и предложения на рынке жилья и прогнозирования соотношений между ними.

Принципиальным аспектом, играющим определяющую роль при формировании ценовой политики в Москве, является политика финансирования строительства жилья, находящегося в собственности города и предоставляемого бесплатно за счет реализации площадей на коммерческой основе. Такая система существенно повышает цену реализации жилья и способствует созданию двух противоречащих фактов решения одной задачи – обеспечения жильем москвичей. С одной стороны, изыскиваются финансовые ресурсы для строительства жилья, предоставляемого на бесплатной основе. С другой, по причине завышенных цен, жилье практически для большинства граждан становится недоступным. Таким образом, стоимость бесплатно предоставляемых квартир оплачивают покупатели коммерческого жилья. В конечном счете, все отчисления инвесторов ложатся именно на их плечи, что значительно увеличивает стоимость 1 кв. м жилья. В этой связи особое внимание следует уделить взаимоотношениям участников рынка недвижимости: городским властям и инвесторам-застройщикам. Сегодня строительная компания возводит объект, распродает в нем квартиры, а сам дом передает на баланс ДЕЗу, то есть городу. Такая система весьма выгодна: после строительства дома, распродав квартиры, инвесторы получают солидную чистую прибыль и избавляются от затрат по дальнейшему содержанию и обслуживанию дома. Однако эти немалые затраты ложатся тяжелым беременем на бюджет и покупателей жилья. В результате такой системы строительства в убытке оказываются население Москвы и городской бюджет. Кроме того, при реализации контрактов с инвесторами по строительству социального жилья город получает объекты более низкого качества, низкой ликвидности.

Одной из основополагающих характеристик жилья как товара является его месторасположение. Самая высокая стоимость 1 кв. м площади в 2010 году зафиксирована в Центральном АО – 8336 долларов. Более чем на 1800 долларов отстает Юго-Западный АО (6608 и 6474 долларов за 1 кв.м соответственно). Наименьшая цена жилой недвижимости характерна для Юго-Восточного АО и районов за пределами МКАД – 5196 и 4916 долларов за 1 кв.м. Сегодня жилой фонд Москвы, по данным столичного департамента жилищной политики, составляет примерно 215,5 млн кв. м, а население, по оценке Росстата на начало года – около 11,5 млн человек. Уровень обеспеченности населения жильем в Москве, по данным Мосгорстата, составляет около 19 кв. м на человека, по стране в целом – около 23 кв.м. на человека. Такое различие обусловлено более высокой плотностью населения города и плотностью застройки. Для сравнения средняя обеспеченность жильем в зарубежных странах намного выше. К примеру, на одного жителя Германии приходится 60 кв. м, в Нидерландах – 74 кв. м, в Великобритании – 62 кв. м, во Франции – 37 кв. м, в США на одного жителя приходится 65 кв. м, а в Китае – 22,7 кв. м.

Решение жилищной проблемы в Москве напрямую связано с существенным наращиванием объемов строительства. Однако для увеличения объемов строительства в городе есть ряд объективных препятствий, одним из которых является ограниченность площадок под застройку, ограниченность по высотности зданий. Кроме того, часть вводимого жилья замещает выбывающий аварийный жилой фонд, что ограничивает темпы роста эксплуатируемой жилой площади. В Москве около 50% жилищного фонда требуют капитального ремонта, а 20% зданий имеют физический износ более 40%. По данным на начало 2011 года в целом по Москве на 1 кв. км территории приходится около 37 жилых строений. Самая высокая плотность застройки в Центральном административном округе – 69.9 жилых строений на 1 кв. км территории, самая низкая – в Зеленоградском и Южном административных округах – соответственно 24.4 и 24.9 жилых строений на 1 кв. км территории. Ситуация с увеличением площади жилых строений в административных округах Москвы существенно различается. За последнее 10 лет (с 2000 по 2010 годы) наиболее существенно она выросла в Юго-Западном и Западном административных округах (на 29%). Самые низкие темпы роста за этот период (+8.%) были в Южном административном округе. До 2025 года во всех округах Москвы планируется увеличить обеспеченность населения жильем, что, безусловно, улучшит ситуацию, но говорить о выходе на среднеевропейские показатели не приходится. И здесь во главу угла становится не только желание городских властей улучшить ситуацию, но и объективные инфраструктурные факторы, которые не позволяют радикально решить проблему жилья в ближайшие годы. В настоящее время в структуре московского правительства создан Комитет по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве (Москомстройинвест). В его задачи входит развитие строительства доступного жилья, а также гаражей и парковок, развитие застроенных территорий, оптимизация в области долевого строительства. Если раньше жилье для очередников возводилось в значительной степени за счет городского бюджета, то теперь новое строительство и реконструкция старых кварталов станут финансироваться инвесторами, а город будет выкупать часть жилья по себестоимости и по себестоимости же передавать его очередникам. Еще одним инструментом решения жилищной проблемы в Москве, на мой взгляд, являются жилищно-накопительные и жилищно-строительные кооперативы. Это очень перспективная и удобная форма для граждан. Она наиболее прозрачна из всех существующих, пайщик может контролировать строительство на всех этапах, непосредственно участвовать в принятии решений. Именно на базе кооперативов способны эффективно заработать элементы социальной ипотеки: город может оказывать преференции кооперативам, чтобы снизить стоимость квартиры, облегчить получение кредита. В результате квартиры станут более доступными основной массе нуждающихся. В такие ТСЖ с участием города могут вступить до 15-17% москвичей, благодаря чему существенно сократятся нынешние списки очередников. Основная задача государства и городской власти - создание форм и условий для приобретения квартир теми, у кого часть средств уже собрана, кто мог бы их вложить в строительство, если бы был уверен, что перед ним не очередная «пирамида».

Решить жилищные проблемы можно, в том числе, путем более активного малоэтажного строительства. Оно более быстрое благодаря современным технологиям, процесс такого строительства занимает от месяца до одного полугода. Кроме того, рыночная стоимость таких домов сопоставима с ценой эконом-жилья в многоэтажных домах, а иногда и ниже, а иногда и ниже, а расходы на содержание этого жилья в 3,5 раза меньше. По данным социальных опросов большинство людей предпочитают именно малоэтажное жилье. В Москве необходимо строить муниципальные доходные дома с низкой рентабельностью, в которых квартиры будут сдаваться в наем по умеренным ценам. Недоступность жилья, а также ипотечного кредитования на рынке для подавляющего большинства москвичей заставляет искать другие формы обеспечения населения жильем. Мировой опыт показывает, что жители крупных городов не обязательно должны быть собственниками жилья. Более распространенно как раз не владение жильем, а его аренда. В отличие от покупки жилья и ипотечного кредита аренда оставляет возможность для мобильности арендатора (не привязывает человека к месту жительства и месту работы, освобождает от «бремени собственности», позволяет достаточно оперативно менять жилье в зависимости от изменения состава семьи, изменения доходов). Развитие рынка доходных домов пока связано только с идеями московского правительства о строительстве муниципальных домов массового типового жилья эконом-класса по низким арендным ставкам. Проект муниципальных арендных домов ориентирован в первую очередь на москвичей, прежде всего, из льготных групп населения. Формирование в составе государственного жилищного фонда города Москвы значительного количества домов, эксплуатируемых, по сути, в режиме доходных домов с нулевой рентабельностью, не требующих дотирования средств бюджета города Москвы на их содержание и ремонт, только для предоставления по договорам найма установленным категориям граждан, предназначено и преследует цель решения важной социальной задачи с минимальными затратами и не направлено на создание источника наполнения городского бюджета. Кроме того, развитие городской системы найма помещений в бездотационных домах, принадлежащих городу, и в доходных домах, принадлежащих частным лицам, приведет к упорядочиванию отношений в данной сфере и становлению цивилизованного рынка жилья. Это, несомненно, правильно, так как именно эти группы нуждаются в жилье и оно им менее всего финансово доступно. На мой взгляд, именно представители среднего класса оказываются наименее защищенными в жилищной сфере. Наиболее богатым жилье доступно на рынке, им по карману и ипотека. Самым неимущим и необеспеченным жильем готовы помочь город и государство, тогда как средний класс оказывается в этих условиях с жилищной проблемой один на один. Для этих категорий населения нужно строить доходные дома бизнес-класса (муниципальные или с привлечением частных инвесторов), в которых можно будет сдавать квартиры в аренду по ставкам аренды средне и ниже рыночных. Преимущества аренды квартиры в таком доме перед частным сектором неоспоримы:1) · дом специально предназначен и оборудован для сдачи в аренду; 2) легальность, безопасность и надежность аренды; 3) есть необходимая инфраструктура и персонал, обслуживающий дом; 4) достаточно низкие ставки арендной платы. Именно такие дома смогут составить реальную конкуренцию частному сектору аренды жилья (чаще всего, нелегальному). Спрос на аренду квартир в таких домах в Москве просто огромный. По оценкам Московской гильдии риэлторов, в Москве в аренду сдается более 100 тысяч квартир. Оборот столичного рынка сдачи жилья внаем составляет около 4 млрд. долларов в год. Налоги с владельцев квартир должны были бы составить более 12 млрд. руб. в год. Реально о доходах от сдачи жилья заявили только 5% арендодателей. В связи с принятием решения о расширении границ Москвы, по мнению специалистов, это означает новые возможности развития Москвы создание новых деловых, финансовых, административных центров, а также возможности нового масштабного строительства жилья.

1 Текст положений – в конце документа.

167