8.7. Земля и недвижимость в жилищной сфере, регулирование землепользования и застройки (градорегулирование)

Необходимое градостроительное обеспечение максимально эффективного использования территории поселений должно включать взаимосвязанные процессы правового зонирования, разработки системы документации градостроительного планирования и проектирования и формирования участков - как объектов недвижимости, подготовленных для вовлечения в оборот (межевание). Особое внимание должно быть уделено созданию открытой для общественности системы градорегулирования, при которой принятие решений администрацией осуществляется при прямом участии граждан, владельцев недвижимости, инвесторов.

Принцип градорегулирования, основанный на системе правового зонирования, предусматривает развитие следующих ключевых компонентов, необходимых в условиях рыночной экономики:

правовое зонирование определяет маркетинговую основу жилищной недвижимости на территории города за счет установления различных "стандартов" жилых зон, зависящих от местоположения жилья, плотностных характеристик и связанных с этим стоимостных характеристик жилья и потребительских качеств жилой среды, в целом; стандарт жилой зоны характеризует уровень комфорта проживания на ее территории и соответственно социальный статус и достаток жителей;

правовое зонирование устанавливает систему мер контроля за выполнением тех правил использования земли и недвижимости, которые установлены для жилых зон различного стандарта в форме градостроительных регламентов - разрешенных видов (функций) и параметров недвижимых объектов.

На основе утвержденных актов правового зонирования необходимо:

трансформировать систему документации градостроительного планирования и проектирования в направлении приведения ее в соответствие с принятыми актами правового зонирования;

преобразовать громоздкую многостадийную систему градостроительной документации, снять ее правовую неопределенность в части установления и содержания градостроительных регламентов, сократить количество уровней разработки, снять дублирование решаемых вопросов;

четко определить функции городской администрации и инвесторов при разработке градостроительной документации;

ввести ныне отсутствующие позиции, связанные с разработкой проектов межевания городской территории на земельные участки.

Для совершенствования градорегулирования потребуется принятие нормативно-правовых актов на всех уровнях власти:

на федеральном уровне - корректировка государственных строительных норм и правил (СНиП) и адаптации их к условиям развивающегося рынка жилья; подготовка документов методического обеспечения по реализации норм федерального законодательства на региональном и местном уровнях;

на региональном уровне - подготовка и принятие нормативных правовых актов по вопросам градостроительного обеспечения государственной жилищной политики на местах по вопросам взаимодействия с населением в процессе градостроительной деятельности;

на местном уровне - введение в городах правового зонирования и местных нормативов, проведение межевания, подготовке земельных участков как объектов недвижимости, вовлекаемых в оборот и становящихся объектом залога и получения кредита под жилищное и иное строительство.

Стратегическим направлением предоставления земельных участков под жилую застройку должно стать повышение роли и эффективности конкурентных механизмов предоставления земельных участков в собственность, создание единых объектов недвижимости с равными правами на земельный участок и на все расположенные на нем строения.Право на внеконкурсное предоставление участка под строительство (кроме муниципального жилья) может быть предоставлено только при отсутствии заявок для участия в торгах. Исключением может быть прямой запрет в федеральном законодательстве передачи данного участка в собственность. В таком случае участок подлежит предоставлению на открытых торгах в долгосрочную аренду.