3.9.3. Стимулирование эффективного использования, гражданского оборота и создания объектов недвижимости

Стимулирование эффективного использования, гражданского оборота и создания объектов недвижимости должно осуществляться в интересах граждан, организаций, муниципальных образований и государства.

Такое стимулирование должно предусматривать: меры налоговой политики, создающие благоприятный инвестиционный климат для привлечения средств в создание и улучшение объектов недвижимости (развитие недвижимости); снижение трансакционных издержек; осуществление правового зонирования и контроля за соблюдением установленных ограничений; распространение сферы действия государственных и местных программ приватизации на приватизацию земли и иной недвижимости.

Формирование условий для введения в оборот участков как объектов недвижимости.

Меры:

• формирование земельных участков как объектов недвижимости.

• принять правовой акт Российской Федерации о землеустройстве, частных и государственных землеустроителях, на основании которого граждане и организации смогут получить качественные и приемлемые по цене услуги по землеустройству и межеванию участков.

• организовать кадастровый учёт объектов недвижимости в интересах владельцев и в целях налогообложения.

• установление федеральным законодательством максимально быстрого и низкозатратного кадастрового учёта объектов недвижимости и выдачи соответствующими органами кадастровых планов для регистрации прав - по желанию заявителя – с фиксированными (в виде линии на местности) или общими (в виде описания) границами участка. Учёт недвижимости в государственных целях проводится за счёт средств соответствующего бюджета. Граждане и организации оплачивают только тот кадастровый учёт, который производится по их заявлениям.

• упростить процедуры и сократить продолжительность процесса получения инвесторами прав на земельные участки для строительства.

• установить порядок, при котором: 1) земельные участки как объекты недвижимости (с установленными границами и ограничениями на использование в виде градостроительных регламентов) формируются до начала строительства; 2) права собственности либо аренды на земельные участки предоставляются инвесторам до начала разработки проектной документации и получения разрешения на строительство; 3) согласование и экспертиза проектной документации не выходит за рамки технической проверки на соответствие градостроительным регламентам, строительным нормам и правилам безопасности; 4) устраняется дублирование действий многочисленных согласующих инстанций, 5) существенно сокращается количество этих инстанций, устанавливаются временные пределы для согласований, 6) инвесторы, застройщики получают реальные права на обжалование в суде неправомерных действий согласующих органов.

Введение муниципального налога на недвижимость.

Замена платы за землю, налога на имущество физических и юридических лиц одним муниципальным налогом на недвижимость создаст постоянный и предсказуемый источник наполнения бюджетов муниципальных образований, позволит обеспечить эффективное использование и развитие объектов недвижимости. Меры:

• расширение эксперимента по налогообложению недвижимости, уточнение содержания налогообложения недвижимости с учётом накопленного опыта;

• введение муниципального налога на недвижимость;

• принятие законодательства о муниципальном налоге на недвижимость. Налог устанавливается местной властью как определённый процент от фискальной оценки, производной от рыночной стоимости единого объекта недвижимости. Рыночная стоимость определяется с учётом наилучшего использования недвижимости;

• создание системы оценки недвижимости для целей налогообложения, включающей ведение реестра фискальной оценки.

Создание законодательной базы по оценке недвижимости для целей налогообложения на следующих принципах: использование метода массовой рыночной оценки; фискальная оценка осуществляется административными органами по единым для Российской Федерации процедурам и стандартам; возможность оспаривания налогоплательщиком результатов фискальной оценки в суде на основе заключения независимого оценщика. Сведения хранятся в реестре фискальной оценки, оценочные сведения которого являются открытыми. Устанавливается обязательная периодическая контрольная оценка объектов с привлечением независимых оценщиков, которая должна проводиться по каждому объекту один раз в пять лет.

Стимулирование инвестиций в недвижимость. Меры:

• проведение эффективной политики амортизации недвижимости.

• принятие законодательного акта Российской Федерации о ведении гибкой амортизационной политики с возможностью снижения сроков амортизации объектов недвижимости.

• налоговое стимулирование инвестиций в недвижимость.

• исключение из налогооблагаемой базы по налогу на прибыль расходов на оплату процентов по ипотечным кредитам, страхования объекта в период строительства.

Развитие ипотечного кредитования.

Меры:

• стимулирование ипотечного кредитования с использованием в качестве обеспечения земельных участков и других объектов недвижимости.

Принять меры банковского и налогового регулирования по стимулированию сделок с использованием недвижимости в качестве обеспечения при кредитовании, в частности, изменение обязательных экономических нормативов деятельности банков, осуществляющих операции по долгосрочному жилищному ипотечному кредитованию, а а также совершенствовать механизм обязательного резервирования посредством невключения в состав базы обязательного резервирования (в зависимости от структуры кредитных вложений) отдельных видов обязательств банков свыше двух лет; отказ от взимания налога на добавленную стоимость при реализации предмета залога при обращении на него взыскания; снижение пошлин при нотариальном заверении договоров ипотеки. Стимулирование спроса на ипотечные кредиты для приобретения жилья гражданами путём снижения на срок выплаты кредита налогооблагаемой базы на сумму выплат по кредитному договору, обеспеченному ипотекой.

• Развитие системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.

Реализация задач, предусмотренных «Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» по созданию условий для развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, включая:

• совершенствование правовых механизмов реализации прав по ипотеке;

• совершенствование законодательной базы привлечения долгосрочных финансовых ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования;

• создание благоприятной налоговой среды для развития ипотечного жилищного кредитования;

• организацию условий для эффективной работы кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов.

Снижение трансакционных издержек при сделках с недвижимостью. Меры:

• снижение размера сбора за нотариальные услуги при сделках с недвижимостью. Принятие поправок к Федеральному закону «О государственной пошлине» для снижения размера сбора за нотариальные услугипри сделках с недвижимостью путём перехода от процентного сбора к фиксированному.

• снижение налогов на операции с жилой недвижимостью. Для того, чтобы стимулировать процесс улучшения гражданами своих жилищных условий путём продажи старой квартиры и приобретения новой, необходимо обеспечить снижение налогов на доходы физических лиц от операций с недвижимостью, в т.ч. полное исключение из налогооблагаемой базы дохода от продажи недвижимости при реинвестировании в недвижимость в течение двух лет.