3.9.4. Институциональное обеспечение государственной политики в сфере земли и иной недвижимости.

Необходимо осуществить правовое закрепление единой государственной политики в сфере недвижимости, а затем обеспечить строгое следование этой политике всеми государственными органами и служащими.

Государственная политика в сфере недвижимости должна быть направлена на создание правовой «законодательной вертикали» и «исполнительной горизонтали», то есть системы правового государственного и муниципального регулирования рынка недвижимости, включающей передачу административных функций по обслуживанию участников рынка недвижимости органам, действующим на уровне городов и поселений.

Законодательно зафиксировать две различные функции государства и органов местного самоуправления на рынке недвижимости: как организаторов этого рынка и, с другой стороны, как собственников недвижимости, участников рынка. Одновременно следует запретить организационное совмещение указанных функций.

Участие граждан и их объединений в решении проблем рынка недвижимости осуществляется через процедуры публичных слушаний по правовому зонированию, посредством законопроектной и контрольной деятельности объединений профессиональных участников рынка недвижимости.

Консолидация усилий по развитию рынка недвижимости на федеральном и местном уровне. Меры:

• централизация стратегического планирования и нормативного регулирования развития рынка недвижимости. Наделение одного федерального ведомства полномочиями: по подготовке проектов правовых актов, необходимых для развития рынка недвижимости, а также по выполнению иных государственных функций в сфере недвижимости, кроме распоряжения имуществом. Деятельность этого органа должна быть сконцентрирована на подготовке законопроектов и иных правовых актов, мониторинге проблем рынка недвижимости, разработке стандартов обмена информацией.

• централизация государственных и муниципальных функций по распоряжению землей и иной недвижимостью, находящейся в государственной и муниципальной собственности.

Функции по распоряжению землёй и недвижимым имуществом должны быть исключены из полномочий различных ведомств, кроме одного, представляющего государство, или муниципальное образование как собственника. В качестве такового должны выступать специальные органы по управлению имуществом. Должны быть установлены нормы и порядок действий административных органов и их служащих в публичных интересах и под публичным контролем.

• предоставление органам местного самоуправления самостоятельности в планировании и правовом регулировании использования земельных участков и иной недвижимости.

Управление развитием недвижимости на уровне городов и поселений включает в себя: (1) планирование и управление развитием территории муниципального образования; (2) правовое регулирование использования и строительного изменения всей недвижимости в пределах муниципального образования; (3) управление объектами недвижимости, находящимися в муниципальной собственности. Управление развитием территорий осуществляется на основании стратегических планов развития городов. Они должны стать инструментом стратегического планирования, который реализуется посредством планов и регламентов правового зонирования территории.

Создание на местном уровне административных структур по обслуживанию участников рынка недвижимости.

Для того, чтобы обеспечить необходимые условия для рынка недвижимости, следует создать на местном уровне систему, состоящую из четырёх учреждений (служб), которые будут выполнять как государственные полномочия (государственные учреждения): (1) по кадастровому учёту, (2) по регистрации прав на недвижимость, - так и чисто муниципальные функции (муниципальные учреждения): (3) по правовому зонированию, (4) по налогообложению недвижимости. Меры:

• содействие созданию кадастровых органов на местном уровне. Необходимо на местном уровне создать органы для кадастрового учёта недвижимости в форме филиалов кадастрового учреждения субъекта Российской Федерации. При создании необходимых условий возможна передача государственных функций муниципальным кадастровым бюро (в форме муниципальных учреждений). Создать механизм компенсации лицам, которые понесли ущерб вследствие действий кадастровых учреждений. Оплата услуг этих учреждений должна осуществляться по тарифам, утверждаемым в соответствии с законодательством. Указанные средства будут учитываться в смете доходов и расходов названных учреждений, отражаясь как доходы и расходы соответствующего бюджета в соответствии с Бюджетным кодексом Российской Федерации.

• создание системы регистрации прав, гарантирующей защиту прав добросовестного приобретателя недвижимости. Реализовать на практике нормы о правах, обязанностях и ответственности регистрирующих органов, создать систему гарантийных фондов учреждений юстиции для финансового возмещения лицам, потерпевшим ущерб.

• содействие становлению на местном уровне регистрации прав на недвижимость.

Необходимо обеспечить становление на местном уровне системы регистрации прав на недвижимость в форме филиалов учреждения юстиции субъекта Российской Федерации. Оплата услуг учреждений юстиции должна осуществляться по тарифам, утверждаемым в соответствии с законодательством. Указанные средства будут учитываться в смете доходов и расходов названных учреждений, отражаясь как доходы и расходы соответствующего бюджета в соответствии с Бюджетным кодексом Российской Федерации.

• содействие созданию муниципальной службы градостроительного планирования и правового зонирования территории.

Должно быть обеспечено создание муниципальных служб градостроительного планирования и правового зонирования территории для планирования и контроля за развитием недвижимости в соответствии с установленными видами использования и строительного изменения недвижимости. Планы и регламенты зонирования должны стать основным инструментом правового регулирования использования участков и иных объектов недвижимости в интересах их собственников и местного сообщества.

• содействие становлению муниципальной службы по налого­обложению недвижимости. С целью обеспечения становления на муниципальном уровне системы налогообложения недвижимости на базе её рыночной стоимости необходимо создание муниципальных служб по налогообложению недвижимости.

Регулирование деятельности государственных и муниципальных органов как представителей собственников недвижимости

Установить права органов власти по принудительному выкупу недвижимости и ограничению прав на неё в публичных интересах, необходимые процедуры и контроль общества за использованием и распоряжением государственной, муниципальной недвижимостью в интересах местного сообщества и общества в целом. Меры:

• правовое регулирование выкупа недвижимости в публичных интересах.

Для защиты интересов сообщества и, с другой стороны, интересов владельцев недвижимости, необходимо принятие федерального законодательства о выкупе недвижимости и установлении ограничений прав на недвижимость в публичных интересах (для государственных и муниципальных нужд) при справедливой компенсации правообладателям.