3.1. Договір підряду на капітальне будівництво

Підрядні договори - один з видів господарських договорів. Відповідно до та­кого договору одна сторона (Підрядник) зобов'язується виконати у встановлений строк обумовлені договором роботи, а інша сторона (Замовник) зобов'язується передати Підряднику необхідну для виконання робіт документацію, прийняти та оплатити виконані роботи (об'єкт).

У сфері господарювання широко застосовуються договори підряду на капі­тальне будівництво, договори підряду на виконання проектно-пошукових робіт, договори на виконання і передачу науково-технічної продукції.

Система нормативно-правових актів про підрядні договори:

1. Кодекси:

Господарський кодекс України - глава 33 «Капітальне будівництво» (статті 317-323 присвячені договору підряду на капітальне будівництво, а ст. 324 - до­говору підряду на виконання проектно-досліджувальних робіт) і ст. 331 «Договір на створення і передачу науково-технічної продукції», що включена до глави 34 «Правове регулювання інноваційної діяльності»;

Цивільний кодекс України - глава 61 «Підряд», глава 62 «Виконання науково-дослідних або дослідно-конструкторських та технологічних робіт».

//. Закони України:

• від 18.09.1991 р. «Про інвестиційну діяльність», який передбачає основні права та обов'язки учасників інвестиційної діяльності в будівництві;

• від 16.11.1992 р. «Про основи містобудування», що визначає основні засади організації та здійснення містобудівної діяльності;

• від 14.10.1994 р. «Про відповідальність підприємств, установ та організацій за правопорушення у сфері містобудування», що встановлює відповідаль­ність за порушення вимог спеціального будівельного законодавства як ви­конавцями (за договором підряду чи інвестором-забудовником, що здій­снює будівництво господарським способом), так і замовником за договором підряду на капітальне будівництво;

• від 10.02.1995 р. «Про наукову і науково-технічну експертизу» (визначає основні засади проведення науково-технічної експертизи, включаючи й експертизу інвестиційних та інноваційних програм і проектів);

• від 20.05.1999 р. «Про архітектурну діяльність», відповідно до якого об'єкти будівництва повинні відповідати встановленим архітектурним вимогам, при виборі виконавців можуть застосовуватися конкурси, здійснення контролю за дотриманням встановлених архітектурних вимог та інвестиційного проек­ту може здійснюватися за участю архітектора як розробника проекту та ін.;

• від 20.04.2000 р. «Про планування і забудову територій» встановлює вимо­ги до будівельного майданчика, інвестиційного проекту будівництва щодо відповідності його затвердженому плану забудови відповідного населеного пункту, обов'язковість отримання дозволу на будівництво об'єкта як однієї з підстав розробки інвестиційного проекту будівництва;

• від 04.07.2002 р. «Про інноваційну діяльність» (забезпечує правове регулю­вання інноваційної діяльності, що здійснюється з метою комерціалізації ре­зультатів такої діяльності, визначає правовий режим інноваційних проектів).

• III. Постанови Кабінету Міністрів України:

• від 25.11.1999 р. № 2137 «Про затвердження Порядку проведення архітек­турних та містобудівних конкурсів»;

• від 11.04.2002 р. № 483 «Про Порядок затвердження інвестиційних програм і проектів будівництва та проведення їх комплексної державної експертизи» (без дотримання зазначеного порядку будівництво об'єкта заборонено);

• від 17 вересня 2003 р. № 1474 «Про затвердження Порядку державної реє­страції інноваційних проектів і ведення Державного реєстру інноваційних проектів»;

• від 22 вересня 2004 р. № 1243 «Про Порядок прийняття в експлуатацію за­кінчених будівництвом об'єктів»;

• Загальні умови укладення та виконання договорів підряду в капітальному будівництві: затв. постановою Кабінету Міністрів України від 01.09.2005 р. № 668;

• від 13 грудня 2006 р. № 1725 «Про затвердження Положення про Мініс­терство будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України;

• від 20 грудня 2006 р. № 1764 «Про затвердження Технічного регламенту будівельних виробів, будівель і споруд»;

• та ін.

IV. Будівельні норми та правила {державні, регіональні), стандарти (державні, відомчі), технічні умови.

V. Рекомендаційні акти, зокрема: Положення про підрядні контракти в будівництві України, затверджене науково-технічною радою Мінбудархітектури України (протокол від 15.12.1993 р. № 9), що містить положення щодо порядку укладання, змісту та виконання цих договорів.

Договір підряду на капітальне будівництво відіграє важливу роль у сфері госпо­дарювання, оскільки спрямований на створення нових, реновацію (відновлення) або консервацію діючих будівель, споруд (об'єктів), що використовуються суб'єктами господарювання в процесі здійснення своєї діяльності як основні фонди.

За договором підряду на будівництво (капітальне будівництво) підрядник зобов'язується за завданням замовника на свій ризик виконати відповідно до за­твердженої проектної документації (інвестиційного проекту будівництва) та зда­ти йому в установлений договором підряду строк закінчені роботи (об'єкт будів­ництва), а замовник зобов'язується надати підряднику будівельний майданчик (фронт робіт), передати дозвільну документацію, а також затверджену в установ­леному порядку проектну документацію (у разі якщо цей обов'язок повністю або частково не покладено на підрядника), забезпечити своєчасність фінансування будівництва, прийняти від підрядника закінчені роботи (об'єкт будівництва) та оплатити їх.

За своїм предметом договір підряду на капітальне будівництво є універ­сальним договором. Він укладається на нове будівництво, на усі види реновації (реконструкцію, розширення, технічне переозброєння, капітальний ремонт), на консервацію об'єктів, на виконання передбачених проектно-кошторисною доку­ментацією комплексів робіт, пов'язаних із місцем знаходження об'єкта (сантех-монтаж, оздоблювальні, опоряджувальні, земляні роботи тощо).

Договори підряду на капітальне будівництво різноманітні, в зв'язку з чим їх можна класифікувати.

Залежно від предмета договору розрізняють:

• договори підряду на капітальне будівництво (нове будівництво, реновацію, консервацію основних фондів);

• договори на виконання будівельних і пов'язаних із ними робіт (спеціаль­них будівельних: монтажних, пусконалагоджувальних, земляних, а також опоряджувальних та інших робіт);

• договори на шефмонтаж - на виконання пусконалагоджувальних робіт виробником відповідного устаткування (обладнання), що монтується на об'єкті.

• Залежно від сторін-виконавців і обсягу виконуваних ними робіт розрізняють:

• договори підряду на будівництво об'єкта (на виконання всього комплексу будівельних і пов'язаних з ними робіт на об'єкті силами підрядника);

• договори генерального підряду на будівництво об'єкта (на забезпечення генеральним підрядником виконання всього комплексу робіт на об'єкті - власними силами і з залученням субпідрядників);

• договори субпідряду (договори підряду на виконання частин будівельних і пов'язаних з ними робіт, що виконуються на об'єкті); укладаються між генеральним підрядником і субпідрядниками за наявності договору гене­рального підряду.

Залежно від розподілу між сторонами обов'язків та їх обсягом розрізняють:

• генпідрядний (підрядний) договір на капітальне будівництво: укладається на підставі готової проектно-кошторисної документації (інвестиційного проекту будівництва) і передбачає забезпечення підрядником (у тому чис­лі з залученням інших виконавців-субпідрядників) усього комплексу бу­дівельних і пов'язаних із ними робіт на об'єкті відповідно до наданої йому замовником проектно-кошторисної документації;

• проектно-будівельний договір: укладається з організацією, здатною сумі­щати 2 стадії капітального будівництва - проектування і будівництво, на виконання і проектних, і будівельних робіт. Підрядник при цьому може виконувати увесь обсяг обумовлених договором робіт власними силами, а може залучати для цього інших виконавців на підставі договору субпідряду Використання такого виду договору підряду на капітальне будівництво за­безпечує скорочення строків будівництва;

• договір на управління будівництвом: укладається інвестором з посеред­ницькою, консалтинговою або інжиніринговою організацією, яка здій­снює управління будівництвом об'єкта, тобто визначає виконавців, укла­дає з ними договори, координує їх діяльність, контролює хід та якість ви­конуваних ними робіт, забезпечує приймання закінчених будівництвом об'єктів замовником і відповідає перед ним за якість і своєчасність бу­дівництва об'єкта в цілому. Цей вид договору застосовується у випадках, коли замовник власними силами не спроможний здійснювати контроль за будівництвом.

Залежно від кількості сторін у договорі розрізняють:

• двосторонні договори підряду на капітальне будівництво, тобто договори, в яких беруть участь лише дві сторони - замовник і підрядник;

• багатосторонні договори, в яких нарівні із замовником та підрядником ви­ступають як сторони в договорі гаранти або поручителі (з боку замовника та/або з боку підрядника), страхові, проектні та інші організації.

За принципом визначення ціни в умовах ринкової економіки розрізняють:

• договір з фіксованою ціною вимагає наявності затвердженої проектно-кошторисної документації і гарантує замовнику виконання обумовлених договором робіт в межах кошторисної вартості, однак є ризикованим для підрядника;

• договір з регульованою ціною передбачає виконання обумовлених договором робіт у межах запланованої кошторисної вартості з урахуванням поточних цін, що бажано для підрядника, але ризиковано для замовника через відсут­ність гарантій щодо визначеності вартості будівництва на етапі укладення договору;

• договір з регулюванням ціни в певних заздалегідь визначених межах пе­редбачає виконання робіт у межах запланованої кошторисної вартості з урахуванням поточних цін, але зі встановленням максимальної вар­тості обумовлених договором робіт, що сплачується замовником; у цьо­му випадку є гарантія для замовника, що узгоджена з ним певна макси­мальна вартість будівництва об'єкта не буде перевищена, а підряднику також гарантується оплата виконання з певним урахуванням зміни цін на ринку.

При укладенні договорів підряду на будівництво застосовуються вищезгадані (конкурентні та неконкурентні) способи встановлення договірних зв'язків з ура­хуванням вимог законодавства (зокрема, законів «Про закупівлю товарів, робіт, послуг для державних потреб», «Про містобудування», «Про архітектурну діяль­ність»), вартості будівництва, строків виконання, рівня конкуренції на ринку ви­конання певних видів робіт та ін.

Сторонами традиційного двостороннього договору є замовник і підрядник, а в багатосторонньому договорі можуть брати участь гаранти або поручителі (з боку замовника та/або з боку підрядника), проектні організації, постачальники устат­кування, кредитні установи, інжинірингові, страхові та інші організації.

Замовником може бути сам інвестор (особа, яка приймає рішення про вкла­дення власних або залучених коштів в основні фонди) або уповноважена інвесто­ром особа. Функції замовника виконують:

• по об'єктах, що фінансуються за рахунок державних коштів, - дирекції під­приємств, що будуються; діюче підприємство (на реновацію виробничих потужностей); місцеві державні адміністрації в особі своїх управлінь ка­пітального будівництва; господарські міністерства та відомства, державні господарські об'єднання в особі своїх управлінь капітального будівництва (якщо функції замовника централізовано в певній галузі чи господарсько­му об'єднанні);

• по об'єктах, що фінансуються за рахунок місцевих бюджетів, - виконкоми місцевих рад в особі управлінь капітального будівництва.

Обов'язки замовника: передати підряднику у визначений строк будівель­ний майданчик (трасу будівництва) і затверджену належним чином проектно-кошторисну документацію/інвестиційний проект (за проектно-будівельним контрактом - завдання на проектування та будівництво); забезпечити безперерв­ність фінансування будівництва, прийняти закінчений будівництвом об'єкт в екс­плуатацію, а також окремі види і комплекси робіт, здійснювати проміжні (за окре­мі види, етапи і комплекси робіт відповідно до графіку їх виконання) та остаточні розрахунки за виконані підрядником роботи.

Підрядником можуть бути фізичні та юридичні особи, зареєстровані як суб'єкти підприємницької діяльності, за наявності у них ліцензій, необхід­них для виконання передбачених законом видів будівельних і пов'язаних із ними робіт. Зазвичай функції підрядника виконують підрядні будівельні ор­ганізації.

Обов'язки підрядника: виконати та/або забезпечити виконання обумовлених договором будівельних і пов'язаних із ним робіт відповідно до державних буді­вельних норм і правил, проектно-кошторисної документації (інвестиційного про­екту будівництва) та вимог договору щодо якості робіт; забезпечити виконання зазначених робіт і передачу їх замовнику своєчасно, тобто у передбачені догово­ром строки; якщо підрядник забезпечує організацію обумовлених договором ро­біт, підбираючи їх безпосередніх виконавців, то він має здійснити підбір виконав­ців і координувати їх діяльність, а також забезпечити приймання виконаних робіт замовником.

Змістом договору підряду на капітальне будівництво є права та обов'язки його сторін, а також інші умови, що регулюють пов'язані з виконанням договірних зобов'язань питання.

Обов'язкові умови договору підряду на капітальне будівництво визначаються ч. 5 ст. 318 ГК України. До них відносяться:

• визначення предмета договору (види та обсяги будівельних і пов'язаних з ними робіт) та об'єкта, на якому або щодо якого здійснюватимуться ці ро­боти;

• строки початку та завершення будівництва (виконання робіт);

• вартість і порядок фінансування будівництва об'єкта (робіт);

• права та обов'язки сторін;

• порядок матеріального, технічного та іншого забезпечення будівництва;

• режим контролю якості робіт і матеріалів замовника;

• порядок прийняття об'єкта (робіт);

• порядок розрахунків за виконані роботи;

• умови про дефекти і гарантійні строки;

• страхування ризиків;

• фінансові гарантії;

• відповідальність сторін;

• порядок урегулювання спорів, пов'язаних з виконанням договору;

• підстави та умови зміни та розірвання договору.

Відповідно до Загальних умов укладення та виконання договорів підряду в капітальному будівництві, що були затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 01.09.2005 р. № 668, зазначений договір має відповідати таким умовам:

І. Укладення договору:

1.1. Способи укладення договору (рішення про спосіб укладення договору підряду приймає замовник відповідно до законодавства):

• за результатами проведених торгів (тендеру); умови такого договору пови­нні відповідати тендерній документації замовника та акцептованій тендер­ній пропозиції підрядника;

• в процесі проведення переговорів сторін, при цьому:

а) проект договору підряду готує будь-яка сторона у визначені за взаємною домовленістю строки і подає його другій стороні для підписання у двох підписаних нею примірниках;

б) замовник може укласти договори підряду з кількома підрядниками, в тому числі щодо виконання окремих (спеціальних) робіт (у такому разі права та обов'язки сторін визначаються у кожному договорі підряду);

в) якщо проект договору підряду готує підрядник, замовник зобов'язаний надати йому інформацію про: предмет договору; джерела та порядок фінансування робіт (будівництва об'єкта); порядок передачі підряднику дозвільних документів і проектної документації; порядок надання підряднику будівельного майданчика (фронту робіт); порядок забезпечення робіт ресурсами та послугами; порядок забезпечення виконання зобов'язань за договором підряду; умови страхування ризиків випадкового знищення або пошкодження об'єкта будівництва; інші обставини, необхідні для підготовки проекту договору підряду);

г) процедура укладення договору: 1) сторона, яка одержала проект договору підряду, у разі згоди з його умовами підписує і повертає протягом 20 днів один примірник договору підряду другій стороні; у разі незгоди з окремими умовами договору підряду сторона, яка одержала його проект, складає протокол розбіжностей, про що робить застереження до договору, та у 20-денний строк подає другій стороні два примірники протоколу розбіжностей разом з підписаним договором підряду; 2) сторона, яка одержала протокол розбіжностей до договору підряду, зобов'язана протягом 20 днів розглянути його, вжити заходів до врегулювання розбіжностей та внести відповідні зміни у договір підряду, підписати його і передати другій стороні; розбіжності, що залишилися неврегульованими за згодою сторін, у цей самий строк можуть бути передані до суду (проте строк урегулювання розбіжностей може бути продовжений за взаємною згодою сторін); у разі досягнення сторонами згоди щодо всіх або окремих розбіжностей, зазначених у протоколі, така згода має бути підтверджена у письмовій формі (протоколом узгодження розбіжностей, листами, телеграмами, телефаксом тощо); 3) договір підряду вважається укладеним з моменту його підписання сторонами і скріплення підписів печатками, а також нотаріального посвідчення, якщо це передбачено законом або домовленістю сторін; 4) договір підряду вважається неукладеним (таким, що не відбувся) у разі, коли сторони не досягли згоди з усіх істотних умов; 5) якщо одна зі сторін здійснила фактичні дії щодо його виконання, правові наслідки таких дій визначаються відповідно до Цивільного кодексу України.

1.2. Закупівля робіт за рахунок державних коштів здійснюється в порядку та на умовах, визначених законодавством, а договір підряду, що укладається на підставі державного замовлення, має відповідати умовам цього замовлення.

ІІ. Форма договору: повна письмова (як правило); можливість застосування Примірного договору підряду, затвердженого Міністерством регіонального роз­витку та будівництва (Мінрегіонбудом) України.