5 Вопрос – Права и обязанности собственника жилого помещения и проживающих с ним лиц. Имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Как уже было отмечено, объем правомочий собственника в отношении жилого помещения существенно ограничен: он мо­жет его использовать только для проживания граждан (для лич­ного проживания и проживания членов семьи или для прожи­вания иных лиц на основании договора имущественного най­ма). Кроме того, права собственника ограничены правами членов его семьи, проживающих в данном помещении: они имеют пра­во пользования жилым помещением, которое само по себе не прекращается при переходе права собственности на помещение к другому лицу. Поэтому при приобретении жилого помещения необходимо удостовериться, что на него не будут претендовать члены семьи бывшего собственника (если они есть, необходим их отказ от права пользования помещением).

При использовании жилого помещения не по назначению, систематическом нарушении прав и интересов соседей, бесхо­зяйственном обращении с жильем суд после предупреждения, сделанного органом местного самоуправления, по его иску мо­жет принять решение о продаже помещения с публичных тор­гов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств.

Право собственности на жилое помещение по сравнению с правом нанимателя жилого помещения имеет как ряд преиму­ществ, так и свои недостатки. Основным преимуществом явля­ются широкие права по распоряжению своим жилым помещением'. собственник в упрощенном порядке может вселить в помеще­ние других граждан, может сдать помещение по договору иму­щественного найма, может его продать, подарить, а также пере­дать по наследству, даже если в данной квартире (доме) кроме собственника никто не проживал. Основным недостатком яв­ляется наличие у собственника так называемого бремени собст­венности: он должен обеспечивать сохранность помещения, производить в нем текущий и капитальный ремонт, содержать в порядке придомовую территорию, оплачивать услуги слесаря, электрика, платить налог на недвижимость и др.

Собственник жилого помещения имеет право сдавать свой дом (квартиру) по договору имущественного найма. Поэтому вторым наиболее распространенным правом, по которому жи­лые помещения могут принадлежать гражданам и юридическим лицам, является право нанимателя по договору имущественно­го найма.

Наниматель в любом случае обязан использовать жилье по прямому назначению, т. е. для проживания, а также обеспечивать сохранность жилого помещения (производить текущий ремонт, не производить существенное переустройство и реконструкцию помещения), самостоятельно вносить коммунальные платежи и плату за жилое помещение. В обязанности же наймодателя по договору входит осуществление капитального ремонта.

Наниматель и постоянно проживающие с ним граждане при условии уведомления наймодателя могут разрешить безвоз­мездное проживание в помещении временным жильцам на срок до 6 месяцев, оставаясь ответственными перед наймодателем за действия таких лиц.

Наниматель по договору найма жилого помещения с со­гласия наймодателя может сдать помещение в поднаем другому лицу, оставаясь ответственным за его действия. Такой договор может быть заключен при условии соблюдения требования о норме жилой площади.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющие­ся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного поме­щения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, ле­стницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чер­даки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслужи­вающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помеще­ний и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на кото­ром расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (да­лее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земель­ного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме воз­можно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, приня­тому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в мно­гоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, мо­жет быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартир­ном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру об­щей площади указанного помещения.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартир­ном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собст­венности на указанное помещение.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1. осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2. отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за со­бой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное поме­щение.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.