3. Право собственности российских граждан за границей.

Приобретение недвижимости российскими гражданами в иностранных государствах регулируется двумя правопорядками: российским и иностранным, то есть законодательством того государства, где приобретается имущество.

Российское законодательство в настоящий момент позволяет осуществлять право собственности за рубежом. В частности, в соответствии со ст. 6 ФЗ РФ «О валютном регулировании и валютном контроле» 2003 г. валютные операции между резидентами и нерезидентами осуществляются без каких-либо ограничений.

Тем не менее, предпринимались попытки ограничить такую свободу. Так, в 2001 году на рассмотрение в Государственную Думу РФ был внесен законопроект «О вкладах российских граждан за рубежом». Он предлагал регистрировать в течении 30 дней после совершения юридического акта все виды денежных вкладов как частных, так и юридических лиц, их недвижимое имущество, интеллектуальный продукт, ценные бумаги и паевые взносы в уставные капиталы организаций. Однако одним из значимых оснований отклонения данного проекта послужила позиция, что в документе нет четкого механизма регистрации собственности и вкладов, находящихся за рубежом, поскольку все подобные финансовые операции уже регулируются законодательством той страны, на чьих счетах это лежит. Также проект не получил поддержки со стороны Верховного и Арбитражного судов, и Центробанка.

В последнее время российские граждане все чаще приобретают недвижимую собственность в иностранных государствах. Регулирование данных правоотношений осуществляется по законодательству того государства, где находится недвижимость. Каждое государство определяет по-своему порядок приобретения. Например, на Кипре недвижимость регистрируется в Ктиматологио, Земельном Кадастре, в порядке, аналогичном принятому в Великобритании. Для того, чтобы приобрести недвижимое имущество на Кипре в первую очередь необходимо заключить предварительный договор, который носит обязательный характер, как для покупателя недвижимости, так и для продавца. После заключения такого договора, юрист со стороны покупателя наводит все необходимые справки, требуемые районным Управлением по регистрации земельных сделок, гарантирующие, что продавец недвижимости является фактическим ее владельцем, а покупатель приобретает действительное право собственности на данную недвижимость. Необходимо отметить, что для покупателей, не являющихся гражданами Кипра, требуется разрешение от Совета Министров на приобретение недвижимости на территории Кипра, без которого правоустанавливающие документы не могут быть переданы покупателю. Окончательный договор заключается только после того, как будут собраны и проверены все необходимые документы. Договор передается в Управление по регистрации земельных сделок в течение двух месяцев после его заключения, чтобы не допустить повторной продажи одной и той же собственности. В Центральный банк направляется заявление для получения разрешения на перевод денежных средств. Если и покупатель, и продавец являются иностранными гражданами, то заявления не требуется. После этого совершается передача Титула (правоустанавливающего документа), полностью оплачивается цена покупки, и объект недвижимости передается продавцом покупателю. Если приобретаемая недвижимость представляет собой новый объект, выдача уполномоченным органом Титула может быть отложена на срок до трех лет.

Передача права собственности происходит в процессе регистрации в Ктиматологио и выдачи свидетельства о праве собственности. Покупатель может пройти регистрацию либо самостоятельно, либо выдав доверенность юристу или поверенному. Российским гражданам для совершения регистрации необходимо предоставить свидетельство, что за объект недвижимости было заплачено иностранной валютой, и одобрение Советом Министров заявления покупателя о приобретении недвижимости на Кипре.

Законодательство некоторых государств предусматривает особый порядок приобретения недвижимого имущества, например, ограничивая круг субъектов, которые могут приобретать такое имущество. Так, в Чехии и Словакии приобрести недвижимость возможно только на юридическое лицо.

В Болгарии купить недвижимое имущество физическое лицо может без ограничений. Однако болгарское законодательство не разрешает иностранцам быть полноправными владельцами земли (как и в России, кстати). Нерезидент имеет право владеть апартаментами, офисом или домом, но не землей, на котором все эти постройки расположены. Дома покупаются либо на юридическое лицо, либо приобретается без земли и при невозможности или нежелании создавать в Болгарии фирму, придомовой участок остается в собственности строительной компании.

Однако не все государства приветствуют на своей территории «иностранных собственников». Так, Швейцария - страна, где иностранным гражданам купить недвижимость очень сложно. В Швейцарии действует закон lex Friedrich, который запрещает иностранным гражданам, не имеющим вида на жительство, покупать недвижимость. Кроме того, в каждом из 23 кантонов страны, действует своя конституция, налоговое законодательство и правила владения недвижимостью: в некоторых городах иностранцам разрешено лишь право аренды. Иностранцы, которые живут за границей, могут купить жилье в туристических зонах Швейцарии или промышленные здания для производства.

Для получения права на приобретение недвижимости в Австрии необходимо прожить в стране три года. А в Австралии иностранцы могут приобретать только «первичное» жилье: квартиры, таун-хаусы только в новостройках и лишь перед или во время их строительства и до момента их заселения.

Законодательство некоторых государств наоборот упрощает процедуру приобретения недвижимости иностранными субъектами. Так, например, в Испании сложности с приобретением жилья почти не возникают. Устанавливаются лишь дополнительные требования, в частности, для заключения сделки купли-продажи необходимо согласие супруги(а) владельца недвижимости, иначе права нового собственника в любой момент могут быть оспорены. Следует также быть предусмотрительным при подписании эскритуры – главного документа купли-продажи. А вот в Хорватии покупать недвижимость могут и физические, и юридические лица при условии визирования сделки в Министерстве иностранных дел и Министерстве юстиции.

Владеть недвижимостью в Китае может как резидент, так и нерезидент. Ограничений для иностранцев на приобретение нет. После совершения сделки купли-продажи подписанный в присутствии китайского нотариуса, покупателю выдается документ на право собственности. Причем, квартира оформляется только на одного человека.