§ 3. Производные способы приобретения права собственности

К производным способам относится приобретение права собственности одним лицом от другого. Права приобретателя имущества зависят от прав прежнего собственника, так как согласно правилу, сформулированному еще римскими юристами, "никто не может передавать другому больше прав, чем имеет сам". При производных способах приобретения права собственности права нового собственника чаще всего обусловлены волей прежнего собственника, который по договорам купли-продажи, дарения, мены и иным или в порядке наследования передает свое право собственности на имущество другим лицам. Иногда переход права собственности осуществляется по решению суда*(431).

Очень важно правильно определить момент, с которого у приобретателя вещи возникает право собственности. От этого зависит решение многих практических вопросов. В частности, с момента перехода права собственности к приобретателю переходят бремя содержания имущества, риск его случайной гибели, естественной убыли вещи, право обращения взысканий на вещь по долгам собственника и др.

Моментом перехода права собственности при производных способах его приобретения на движимые вещи могут признаваться моменты: соглашения сторон, фактической передачи вещи, уплаты денег или получения другого встречного удовлетворения. Закон предоставляет участникам договора широкие права по определению этого момента. Однако если законодательством или договором не предусмотрено иное, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента передачи вещи.

Положения о передаче права собственности и о моменте передачи применяются к переходу по договору права хозяйственного ведения и права оперативного управления.

Определение понятия передачи вещи содержится в ст. 224 ГК. Передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Если же к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, то признается переданной ему с момента заключения договора. К передаче вещи приравнивается вручение приобретателю коносамента или иного товарораспорядительного документа на нее.

Иные правила установлены в отношении перехода права собственности на недвижимое имущество.

Закон о государственной регистрации прав на недвижимость, вступивший в действие с 31 января 1998 г., ввел в РФ единую процедуру и систему регистрации прав на недвижимое имущество, что должно способствовать стабильности и открытости этих прав*(432). Такой порядок удостоверения права собственности давно действует в зарубежных странах.

Согласно ст. 2 указанного Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Это - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения права собственности на недвижимое имущество, который может быть оспорен только в суде.

Записи о правах на каждый объект недвижимого имущества производятся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения земельного участка, на котором находится объект. С момента даты регистрации приобретается право собственности на имущество.

Введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество требует решения ряда вопросов.

1) Закон о государственной регистрации предусматривает необходимость регистрации как сделок с недвижимым имуществом, так и права собственности на него и других прав. Государственная регистрация сделок является обязательной при продаже жилых помещений (ст. 558 ГК) и предприятий (ст. 560 ГК). В таких случаях сделка действительна с момента государственной регистрации. Если закон не требует государственной регистрации сделки, как, например, при продаже нежилых помещений, права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора.

2) Нужно различать правовые последствия заключения договора об отчуждении недвижимости и переход права собственности на недвижимость. В первом случае возникают обязательственные правоотношения между сторонами, во втором - вещные.

3) Поскольку между заключением договора об отчуждении имущества и переходом права собственности на него неизбежно истечение определенного срока, право собственности на недвижимость до государственной регистрации сохраняется у продавца, хотя возможно, что последний уже получил плату за него и передал его во владение покупателя. Правоотношения сторон в данный период разъяснены в постановлении Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 применительно к договору купли-продажи следующим образом: до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, так как право собственности на это имущество сохраняется за продавцом; продавец также не вправе им распоряжаться, ибо указанное имущество служит предметом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем (п. 14).

4) На практике встречаются случаи, когда продавец недвижимого имущества продает его нескольким покупателям. Общество с ограниченной ответственностью, фирма "ВИЛС" 18 июня 1996 г. продало нежилое помещение, расположенное в Ростове-на-Дону, сначала ООО "Контакт", а затем ЗАО "Тамга" и получила с обоих покупателей обусловленную цену. Переход права собственности ни с одним из покупателей не был зарегистрирован, и между ними возник спор о действительности заключенных договоров и праве на помещение. К моменту рассмотрения дела в арбитражном суде второй покупатель вступил во владение помещением и оформил на него передаточный акт. Суд признал оба договора купли-продажи действительными и породившими обязательства по передаче в собственность спорного имущества. Однако поскольку этот объект законно передан второму покупателю, последний имеет преимущество в передаче ему права собственности согласно ст. 398 ГК, а первый должен ограничиться возвратом цены и возмещением убытков, причиненных недобросовестным продавцом. Второй покупатель для приобретения права собственности на помещение должен произвести государственную регистрацию на него в установленном законом порядке*(433).

В случае когда одна из сторон после заключения договора необоснованно уклоняется от его регистрации, действует правило п. 3 ст. 165 ГК, согласно которому суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Тогда сделка регистрируется в соответствии с решением суда, а сторона, уклонившаяся от ее регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки.

Совершение государственной регистрации не препятствует возможности расторгнуть договор по основаниям, предусмотренным законом или договором, в том числе в случае неуплаты цены за приобретенное имущество, на что обращено внимание в упомянутом постановлении N 8 Пленума ВАС РФ (п. 15). Для расторжения договора сторона, обратившаяся в суд, может одновременно с этим требованием заявить требование о признании недействительной государственной регистрации сделки и зарегистрированного на ее основании права собственности на имущество приобретателя*(434).

Иначе общие правила о моменте приобретения права на недвижимое имущество определены в п. 4 ст. 218 ГК в отношении приобретения имущества от потребительского кооператива. С момента внесения полного паевого взноса за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное члену жилищно-строительного, дачно-строительного, гаражного или иного потребительского кооператива, к этим лицам автоматически переходит право собственности. Последующее оформление документации, в том числе государственная регистрация права собственности на данное недвижимое имущество, только подтверждает право собственности, но не имеет правообразующего значения.

Подтверждением приобретения права собственности на эти объекты может служить справка, выданная соответствующим кооперативом о полной выплате паевого взноса.

В связи с этим возникает вопрос о необходимости произвести государственную регистрацию таких объектов, в частности для оформления наследства. Нужно согласиться с мнением, что справка о выплате пая является надлежащим доказательством как для проведения государственной регистрации права собственности на указанные объекты за живыми обладателями, так и для оформления за наследниками наследства в случае смерти их собственника*(435).

Отказ или уклонение регистрирующего органа в государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованными лицами в суд.

Если договор об отчуждении движимого имущества подлежит нотариальному удостоверению, право собственности у приобретателя возникает с момента его нотариального удостоверения, а при необходимости как нотариального удостоверения, так и государственной регистрации договора - с момента регистрации.

В случаях приобретения права собственности не на основании договора, а в порядке наследования, при реорганизации или прекращении юридического лица момент приобретения новым собственником права собственности определен законом. При наследовании - это момент принятия наследства наследником, при реорганизации юридического лица - утверждения разделительного баланса.

В последнее время передача отдельных объектов недвижимости - предприятий, группы предприятий часто осуществляется на основании распоряжений Правительства РФ из федеральной собственности в собственность субъектов Федерации или в муниципальную собственность. Такие распоряжения основаны на ст. 114 Конституции РФ, которая в качестве одного из основных полномочий Правительства РФ предусматривает осуществление им управления федеральной собственностью. Постановлением Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г.*(436) (с изменениями, внесенными 21 июля 1993 г.*(437)) установлено, что управление и распоряжение объектами федеральной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами РФ, осуществляет Правительство РФ.

16 октября 2000 г. Правительство РФ приняло применительно к Федеральному закону "О федеральном бюджете на 2000 год" постановление, посвященное порядку передачи отдельных видов объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, в собственность субъектов РФ*(438). К таким объектам относятся здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства. Передача должна быть возмездной путем уменьшения средств, передаваемых из федерального бюджета субъекту РФ на сумму рыночной стоимости передаваемых объектов. Передача осуществляется на основании договора, с соответствующим оформлением документов и государственной регистрации перехода прав собственности от Федерации к ее субъекту. В договоре о передаче могут быть предусмотрены условия об осуществлении отдельных мероприятий в отношении передаваемого объекта до момента передачи, в частности о завершении его строительства за счет средств передаваемых организаций. Оформление документов и осуществление контроля за проведением передачи поручено Министерству имущественных отношений РФ. Нужно, чтобы эти положения были воспроизведены в общем законе, регулирующем порядок передачи имущества из федеральной собственности субъектам Федерации и наоборот.