§ 3. Приватизация государственного и муниципального имущества

1. Законодательство о приватизации. В РФ законодательство о приватизации начало складываться в начале 90-х годов, когда были приняты Законы РСФСР от 3 июля 1991 г. "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР" *(375) и от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" *(376). К этому моменту необходимость экономических преобразований в обществе в умах большинства людей стойко ассоциировалась с необходимостью реформирования огромного массива неэффективно используемой государственной собственности и передачей ее в частные руки.

Поскольку законодательство о приватизации за эти годы менялось довольно часто, при разрешении конкретных споров о законности той или иной сделки приватизации нужно обязательно учитывать момент, когда сделка состоялась. Он особенно важен при оценке приватизации государственных и муниципальных предприятий. Дело в том, что в соответствии со ст. 3 Закона от 3 июля 1991 г. приватизация указанных объектов могла проходить только после принятия Государственной программы приватизации, и таких программ за эти годы было принято несколько.

Первая программа была утверждена Указом Президента РФ от 29 декабря 1991 г. "Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий"*(377). Ее сменила Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденная постановлением Верховного Совета РФ от 11 июня 1992 г.*(378). На смену ей пришли Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденная Указом Президента России от 24 декабря 1993 г.*(379), и Основные положения государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденные Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г.*(380).

21 июля 1997 г. был принят Федеральный закон "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации"*(381), который отменил ранее действовавший Закон о приватизации от 3 июля 1991 г. Статья 4 ныне действующего закона также предусматривает необходимость принятия Государственной программы приватизации государственного имущества. Впредь до ее принятия Государственная программа приватизации от 24 декабря 1993 г. и Основные положения государственной программы приватизации после 1 июля 1994 года действуют в части, не противоречащей Закону.

Кроме перечисленных, к разряду наиболее значимых актов (норм) о приватизации государственных и муниципальных предприятий следует отнести ст. 217 ГК 1994 г., Указы Президента РФ от 1 июля 1992 г. "Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества" *(382), от 29 января 1992 г. "Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий" *(383), от 14 октября 1992 г. "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду" *(384) и другие акты.

Отдельное место среди иных федеральных правовых источников приватизации занимают распоряжения Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом (в настоящее время - Министерство имущественных отношений РФ). Однако после 1 марта 1993 г. нормативные акты этих органов подлежат применению только при условии соблюдения процедуры их государственной регистрации в Минюсте РФ и процедуры опубликования*(385).

Статьей 2 Закона о приватизации в состав законодательства о приватизации помимо федеральных законов и иных правовых актов, включены также законы и иные правовые акты субъектов РФ. На практике эти акты чаще всего принимаются в виде программ приватизации субъектов РФ, в которых проводится классификация принадлежащего им имущества, определяются сроки их приватизации и т.п.*(386). Самостоятельные нормативные решения о приватизации принадлежащего им имущества вправе принимать и муниципальные образования.

В общем соотношение федерального и местного законодательства в области приватизации может быть сведено к следующему. Во-первых, законы и иные правовые акты субъектов РФ, а также решения органов местного самоуправления не могут противоречить Закону о приватизации и Государственной программе приватизации (п. 5 ст. 4 названного Закона). Во-вторых, Конституционный Суд РФ, исходя из содержания ст. 217 ГК, Закона о приватизации и Закона об общих принципах организации местного самоуправления, пришел к выводу, что федеральные законы могут устанавливать процедуру, форму и способы приватизации, но не перечень подлежащих приватизации объектов собственности*(387).

В отношении объекта муниципальной собственности Высший Арбитражный Суд РФ данный вывод дополнил, указав, что до принятия нового Федерального закона о государственной программе приватизации порядок и условия приватизации муниципального имущества, установленные Государственной программой приватизации от 24 декабря 1993 г. и Основными положениями государственной программы приватизации после 1 июля 1994 г., применяются, если органами местного самоуправления не установлено иное*(388).

Законодательство о приватизации жилых помещений является более компактным и в основном базируется на уже упоминавшемся Законе о приватизации жилищного фонда, Законе об основах федеральной жилищной политики, ряде постановлений Конституционного Суда РФ. В частности, постановлением Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г.*(389) признана не соответствующей Конституции РФ ст. 4 Закона о приватизации жилищного фонда в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда.

В числе источников законодательства о приватизации земли может быть назван Закон РФ от 23 декабря 1992 г. "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" и другие акты.

2. Цели приватизации. Как уже отмечалось, основное назначение приватизации состоит в том, чтобы как можно большее количество неэффективно используемой государственной и муниципальной собственности передать в частные руки, освободив тем самым публичного собственника от финансового бремени по ее поддержанию.

Применительно к приватизации предприятий эти цели были уточнены в одной из первых государственных программ - Государственной программе приватизации, утвержденной Верховным Советом РФ 11 июня 1992 г. (п. 1), и сводились к следующим: а) формированию слоя частных собственников; б) повышению эффективности деятельности предприятий путем их приватизации; в) созданию конкурентной среды; г) привлечению иностранных инвестиций в экономику страны; д) социальной защиты населения и развитию объектов социальной инфраструктуры за счет средств от приватизации. Эти цели остаются актуальными по сей день, поскольку целый ряд из них, как отмечается в Концепции управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации, до сих пор не достигнут.

При приватизации жилья государство ставило перед собой две главные цели: а) оживить рынок жилья за счет граждан, получивших жилые помещения в частную собственность; б) постепенно снять с бюджетов бремя расходов по содержанию этого дорогостоящего недвижимого имущества. Думается, что оценка результатов приватизации в этой области может быть дана более оптимистическая, хотя и здесь конечная цель еще не достигнута, поскольку большую часть бремени по содержанию жилищного фонда по-прежнему несут на себе бюджеты всех уровней.

3. Понятие и признаки приватизации. Основные признаки приватизации перечислены в ст. 217 ГК и могут быть сведены к следующим:

а) приватизируемое имущество должно быть объектом государственной или муниципальной собственности. Поэтому не является приватизацией, например, переход кооперативных квартир в домах ЖСК в собственность граждан или акционирование предприятия, созданного потребительским обществом. К таким случаям применимы общие нормы гражданского права;

б) покупатель приватизируемого имущества обязательно должен быть субъектом частной собственности. Поэтому переход государственного или муниципального имущества от одного государственного (муниципального) предприятия к другому приватизацией не является;

в) необходимость соблюдения особой публичной процедуры приватизации, предусмотренной законами о приватизации (процедуры подачи заявки, принятия решения о приватизации, об отказе в приватизации и т.д.). Не соблюдение этих правил может повлечь за собой признание соответствующих сделок недействительными (п. 2 ст. 29 Закона о приватизации). Именно наличие в процедуре приватизации особого публичного элемента заставляет законодателя при решении вопросов приобретения и прекращения права собственности отдавать приоритет законам о приватизации (ст. 217 ГК). При решении же других вопросов должны применяться общие нормы гражданского права*(390).

В отдельных законодательных актах содержатся дополнительные признаки приватизации того или иного имущества. Так, в соответствии со ст. 1 Закона о приватизации обязательным признаком приватизации признается ее возмездность. Это свидетельствует об окончательном завершении государственной политики бесплатной чековой приватизации, проводимой ранее в соответствии с Указом Президента РФ от 14 августа 1992 г. "О введении в действие системы приватизационных чеков в Российской Федерации"*(391). Напротив, в соответствии со ст. 1 и 11 Закона о приватизации жилищного фонда основным признаком приватизации жилых помещений по-прежнему остается ее безвозмездный характер.

С учетом сказанного можно дать определение приватизации как особого основания прекращения права публичной собственности, состоящего в передаче государственного или муниципального имущества в частные руки в порядке и способами, предусмотренными законами о приватизации.

В литературе в качестве разновидности приватизации предприятий нередко называется их коммерциализация*(392). Думается, что такой подход не совсем верен, так как в целом ряде нормативных актов под коммерциализацией понимается иное. Например, Указами Президента РФ от 25 ноября 1991 г. "О коммерциализации деятельности предприятий торговли в РСФСР" *(393) и от 28 ноября 1991 г. "О коммерциализации деятельности предприятий бытового обслуживания в РСФСР" *(394) предусматривалась необходимость выделения из состава арендных предприятий торговли и бытового обслуживания в виде торгов, трестов и т.п. их структурных подразделений с наделением последних правами юридического лица. Собственно, выделение структурных подразделений из состава предприятия и наделение их правами юридического лица - это и есть коммерциализация*(395).

Другое дело, что чаще всего коммерциализация предприятия проводилась одновременно с его приватизацией, что находило отражение даже в названиях правовых актов (см., например, Положение о коммерциализации государственных предприятий с одновременным преобразованием в акционерные общества открытого типа, утвержденное Указом Президента РФ от 1 июля 1992 г.)*(396).

4. Объекты приватизации. Основными объектами приватизации в настоящее время являются:

а) предприятия, а также иные имущественные комплексы (ст. 1 Закона о приватизации). К сожалению, ст. 3 Закона о приватизации исключила земельные участки, расположенные под приватизируемыми предприятиями, из числа объектов приватизации, осуществляемой по данному Закону. В результате судьба этих участков оказалась как бы в "подвешенном" состоянии, поскольку специальные законы об их приватизации до сих пор не приняты. На необходимость возврата к приватизации предприятия как единого имущественного комплекса, включающего в себя земельный участок, на котором оно расположено, указывается в Концепции управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации;

б) объекты недвижимости, в том числе в виде сданных в аренду объектов нежилого фонда: зданий, строений, сооружений, помещений, включая встроенно-пристроенные нежилые помещения в жилых домах (гл. 4 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 г. с учетом определения Конституционного Суда РФ от 15 июня 1999 г.*(397);

в) занимаемые гражданами жилые помещения в составе государственного и муниципального жилищного фонда (Закон о приватизации жилищного фонда, Закон об основах федеральной жилищной политики);

г) земельные участки, передаваемые в собственность граждан по основаниям, предусмотренным специальными законами*(398);

д) акции акционерных обществ, созданных в процессе приватизации (ст. 16 Закона о приватизации).

В ст. 3 Закона о приватизации содержится перечень имущества, приватизация которого должна проводиться на базе иных федеральных законов. Сюда отнесены природные ресурсы, имущество государственного резерва, имущество, находящееся за рубежом, объекты историко-культурного наследия и природные объекты и т.п.

К сожалению, большинство из этих законов до сих пор не принято. Поэтому впредь до их принятия необходимо руководствоваться актами, принятыми по этим вопросам ранее. Например, при приватизации недвижимых памятников истории и культуры следует применять Указ Президента РФ от 26 ноября 1994 г. "О приватизации в Российской Федерации недвижимых памятников истории и культуры местного значения" (в редакции Указа Президента РФ от 20 февраля 1995 г.)*(399); объектов федеральной собственности, расположенной за рубежом, - постановление Правительства РФ от 5 января 1995 г. "Об управлении федеральной собственностью, находящейся за рубежом"*(400) с учетом Указа Президента РФ от 23 октября 2000 г.*(401) и т.д.

5. Субъекты приватизации. Собственника имущества в процессе приватизации призван представлять соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления (ст. 125 ГК). При проведении приватизации по Закону о приватизации в качестве таковых выступают орган по управлению государственным имуществом и продавец государственного имущества.

К первым следует отнести Министерство имущественных отношений РФ и комитет по управлению государственным имуществом соответствующего субъекта РФ. В соответствии со ст. 7 и 8 Закона эти органы проводят всю подготовительную работу по приватизации и принимают ряд важнейших решений: о приватизации имущества*(402), об утверждении плана приватизации конкретного предприятия, выступают учредителями акционерных обществ, создаваемых в процессе приватизации, и т.д.

В муниципальных образованиях органы по управлению муниципальным имуществом могут создаваться по решению представительных органов местного самоуправления (п. 3 ст. 8 Закона).

Непосредственно продавцами приватизируемого имущества являются специализированные учреждения в лице Российского фонда федерального имущества (РФФИ) или фондов государственного имущества субъектов РФ. Именно они, действуя от лица собственника, заключают по окончании процедуры приватизации договор купли-продажи государственного имущества с покупателем (ст. 10, 11, 28 Закона о приватизации). Органы местного самоуправления назначают продавцов своего имущества самостоятельно.

В соответствии со ст. 9 Закона о приватизации покупателями государственного или муниципального имущества являются частные собственники (физические и юридические лица), за исключением юридических лиц, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований превышает 25%.

Закон о приватизации более не содержит запрета на участие в приватизации тех хозяйственных обществ и товариществ, в уставном капитале которых доля общественных организаций (объединений), благотворительных и иных фондов превышает 25%. Вместе с тем Законом из предмета своего регулирования исключены отношения по передаче государственного или муниципального имущества в собственность некоммерческих организаций. Это означает, что общественные, религиозные и прочие некоммерческие организации не могут участвовать в приватизации по правилам, предусмотренным этим Законом.

Несмотря на то, что аналогичная судебная практика стала складываться еще в ходе применения Закона о приватизации 1991 г.*(403), в настоящее время, когда отношения с участием некоммерческих организаций выведены из-под действия Закона о приватизации самим Законом, ряд авторов высказался в пользу допуска некоммерческих организаций к приватизации на общих основаниях*(404). Во многом под их влиянием к подобному выводу пришел и Высший Арбитражный Суд РФ*(405).

Думается, что такая позиция является неверной. Во-первых, она противоречит ст. 3 Закона о приватизации. Во-вторых, понятное стремление сторонников этой позиции пойти навстречу отдельным некоммерческим организациям и одобрить приобретение ими имущества по правилам Закона о приватизации реально может обернуться серьезными негативными последствиями для некоммерческих организаций в целом. А что если завтра, опираясь на соответствующую судебную практику, органы по управлению государственным или муниципальным имуществом потребуют от всех некоммерческих организаций (благотворительных фондов, например) участия в аукционах и конкурсах на равных условиях с хозяйственными обществами и товариществами?

В-третьих, существует ряд нормативных актов, например, постановление Правительства РФ от 14 марта 1995 г. "О порядке передачи религиозным объединениям относящегося к федеральной собственности имущества религиозного назначения"*(406), которые устанавливают иной, чем по Закону о приватизации, порядок передачи публичного имущества некоммерческим организациям. Ответа на вопрос, в каких случаях при передаче государственного или муниципального имущества некоммерческой организации необходимо применять Закон о приватизации и в каких - иной акт, в Обзоре практики разрешения споров, связанных с применением арбитражными судами Закона о приватизации, не дается.

6. Способы приватизации. Они закреплены в п. 1 ст. 16 Закона о приватизации. Здесь же, в п. 5 ст. 29 Закона, содержится положение о том, что осуществление приватизации государственного или муниципального имущества вне этих способов является основанием для признания сделки недействительной.

Первым шагом при приватизации любого крупного унитарного предприятия является преобразование его в акционерное общество, 100% акций которого будет находиться в государственной или муниципальной собственности. Действующий Закон вполне справедливо относит это преобразование к самостоятельному способу приватизации, так как акционерное общество даже со 100-процентным пакетом акций в руках государства или муниципального образования уже является субъектом права частной собственности.

Концепция управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации рассматривает подобный способ приватизации в качестве одного из наиболее перспективных. Создаваемое в результате акционерное общество обладает рядом преимуществ: с одной стороны, оно принимает на себя бремя по содержанию приватизируемого имущества, а с другой - остается подконтрольным единственному акционеру - Российской Федерации, ее субъекту или муниципальному образованию. Федеральным законом от 23 июня 1999 г.*(407) в Закон о приватизации (ст. 6) внесены изменения, детализирующие порядок управления акционерным обществом со 100-процентным пакетом акций в руках публичного собственника.

После преобразования государственного или муниципального предприятия в акционерное общество пакет его акций в соответствии с планом приватизации может быть оставлен в государственной или муниципальной собственности, но чаще всего подлежит дальнейшей передаче в частные руки.

В процессе такой передачи могут применяться другие способы приватизации, предусмотренные п. 1 ст. 16 Закона: а) продажа акций открытого акционерного общества его работникам; б) продажа этих акций на специализированном аукционе; в) отчуждение находящихся в государственной или муниципальной собственности акций владельцам особых государственных или муниципальных ценных бумаг, удостоверяющих право приобретения таких акций.

Касаясь первого из них, следует отметить, что Основными положениями Государственной программы приватизации после 1 июля 1994 г. предусмотрены три варианта льготного распределения акций среди работников предприятия (п. 3.4.1 Основных положений). Впредь до принятия специального закона о порядке продажи акций работникам (ст. 25 Закона о приватизации) и новой Государственной программы приватизации эти варианты применяются в порядке, предусмотренном распоряжением Министерства государственного имущества РФ от 23 апреля 1999 г. N 592-р*(408).

Специализированные аукционы по продаже акций приватизируемых предприятий проводятся в форме открытых торгов, победители которых получают акции по единой цене. Порядок проведения торгов предусмотрен постановлением Правительства РФ от 23 мая 1998 г.*(409).

Что же касается такого способа, как отчуждение находящихся в государственной или муниципальной собственности акций владельцам иных государственных или муниципальных ценных бумаг, то следует согласиться с высказанной в литературе точкой зрения о том, что его введение является во многом искусственным*(410). Во всяком случае до сих пор такие ценные бумаги не выпускались, и их невысокая котировка при невысокой котировке самих российских акций вполне предсказуема.

При приватизации унитарных предприятий, имеющих большое значение для обеспечения обороны страны, защиты нравственности, здоровья, прав и законных интересов граждан, Правительство РФ, орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления одновременно с решением о приватизации вправе принять решение о введении специального режима для акций, остающихся в государственной или муниципальной собственности.

Одним из таких режимов является "золотая акция" - специальное право публичного собственника налагать вето на ряд решений общего собрания акционеров общества даже при отсутствии в руках у государства или муниципального образования контрольного пакета акций (ст. 5 Закона о приватизации).

Другой режим - это так называемое закрепление акций в собственности Российской Федерации, ее субъекта или муниципального образования. Данный режим предполагает невозможность продажи закрепленного пакета акций до принятия решения тем же органом о снятии режима закрепления.

В качестве самостоятельного способа приватизации Законом рассматривается также внесение государственного или муниципального имущества в уставный капитал хозяйственных обществ. Согласно ст. 23 Закона такое внесение должно осуществляться по решению Правительства РФ, органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления в порядке, установленном Государственной программой приватизации и программами приватизации субъектов РФ. Речь идет о внесении в качестве вклада имущества, составляющего государственную или муниципальную казну (ст. 214 и 215 ГК). Внесение имущества в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ унитарными предприятиями, владеющими им на праве хозяйственного ведения, осуществляется не по Закону о приватизации, а по правилам ст. 295 ГК (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8).

При этом исходя из смысла ст. 66 ГК и ст. 10 Закона об акционерных обществах государственные органы, в том числе комитеты по управлению имуществом субъектов РФ, и органы местного самоуправления, а также комитеты по управлению имуществом муниципальных образований не могут выступать участниками, в том числе учредителями хозяйственных обществ, за исключением случаев, когда эти комитеты являются учредителями акционерных обществ, созданных в процессе приватизации*(411).

В процессе приватизации небольших предприятий (имущественных комплексов) или иных отдельных объектов может применяться такой способ, как продажа имущества на аукционе. Согласно п. 1 ст. 22 Закона о приватизации на аукционе продается имущество, покупатели которого не должны выполнять какие-либо условия в отношении этого имущества, а собственником признается лицо, предложившее в ходе торгов наивысшую цену. Порядок проведения аукционов по продаже государственного или муниципального имущества предусмотрен постановлением Правительства РФ от 27 марта 1998 г. (в редакции постановления от 17 сентября 1998 г.)*(412).

Небольшое государственное или муниципальное предприятие, равно как и пакет принадлежащих публичному собственнику акций, могут быть проданы также на коммерческом конкурсе с инвестиционными и (или) социальными условиями. Положение о порядке проведения таких конкурсов утверждено постановлением Правительства РФ от 9 ноября 1998 г.*(413).

Отличительной особенностью проведения коммерческого конкурса как способа продажи государственного или муниципального имущества является то, что победителем объявляется лицо, не только предложившее за объект наибольшую цену, но и взявшее на себя обязательство выполнить инвестиционные и (или) социальные условия, выдвинутые продавцом (п. 1 ст. 21 Закона).

Поскольку практика проведения инвестиционных и коммерческих конкурсов по ранее действовавшему законодательству о приватизации оказалась богата случаями отказа собственников выполнять условия конкурса, в Законе о приватизации появилась норма, согласно которой право собственности переходит к победителю конкурса только после выполнения им всех инвестиционных и (или) социальных условий. До перехода права собственности победитель лишь владеет объектом приватизации и не вправе его отчуждать (п. 2 ст. 21 Закона).

На наш взгляд, данное положение Закона вызывает большое количество вопросов. Трудно, например, объяснить победителю конкурса, уплатившему за объект приватизации значительную сумму, что он станет собственником только через 5 лет, когда выполнит всю инвестиционную программу. Спрашивается, кто будет вкладывать деньги на этих условиях? Но поскольку таково требование Закона, в литературе высказано предложение о том, что реально в ходе конкурса продается право на инвестиции в объект (п. 4 ст. 454 ГК), право же собственности на него переходит позже*(414). Точки зрения о том, что право собственности переходит к победителю сразу после проведения конкурса, придерживается Е.А. Суханов*(415).

Согласно Закону самостоятельным способом приватизации по-прежнему остается выкуп государственного или муниципального имущества, сданного в аренду. Он может быть осуществлен по заявлению арендатора путем непосредственного выкупа имущества у публичного собственника, если в договоре аренды с правом выкупа, заключенном до 17 июля 1991 г.момента вступления в силу предыдущего Закона о приватизации, были установлены размер выкупа, сроки и порядок его внесения. Если все эти условия определены, то заключения отдельного договора купли-продажи не требуется (п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 2 декабря 1993 г. N 32 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий"*(416)).

Если договор аренды с правом выкупа был заключен до 17 июля 1991 г., но в нем отсутствовало хотя бы одно из перечисленных выше условий выкупа, приватизация проводится путем преобразования государственного или муниципального предприятия, чье имущество находится в аренде, в акционерное общество открытого типа с предоставлением арендатору права на первоочередное приобретение акций этого общества. Размер выкупа, сроки и порядок его внесения, а также условия приобретения указанных акций определяются Правительством РФ.

Согласно п. 8 ст. 20 Закона приватизация отдельных видов государственного или муниципального имущества, которые перечислены в Государственной программе, программах приватизации субъектов РФ или решениях муниципальных образований, может быть осуществлена путем аренды с правом выкупа, если об этом будет принято решение работников государственного или муниципального предприятия. В этом случае выкуп производится по рыночной стоимости, порядок определения которой устанавливает Правительство РФ.

Во всех остальных случаях арендатор имущества государственного или муниципального предприятия вправе приобрести его в собственность одним из способов приватизации, которые были изложены выше. Начиная с 31 января 1998 г. - момента вступления в силу Федерального закона о регистрации прав на недвижимость, право собственности на приватизируемую недвижимость может переходить только после его государственной регистрации в учреждении юстиции по регистрации прав (ст. 131 ГК, ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость).