§ 3. Владение, пользование и распоряжение общей собственностью

Права сособственников в общей долевой и в общей совместной собственности различны.

1. При долевой собственности владение, пользование и распоряжение всем имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех участников. Решение по большинству голосов к этим отношениям неприменимо. Независимо от величины долей правомочия собственников, как правило, равны и осуществляются по общему согласию. При недостижении согласия каждый собственник вправе обратиться в суд. В случае неразрешимых разногласий общая собственность может быть прекращена на основе выдела или раздела.

Каждый участник общей собственности вправе владеть и пользоваться причитающейся ему частью общего имущества, соразмерной его доле в праве собственности. Если это неосуществимо, собственник, который пользуется меньшей долей, имеет право получить от других участников, владеющих и пользующихся этим имуществом, денежную или иную компенсацию. При разрешении таких споров в суде учитывается фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может и не соответствовать долям в праве общей собственности. Если при общей собственности на жилой дом в пользование одного участника передается помещение большее по размеру, чем причитающееся на его долю, с него по требованию других сособственников может быть взыскана плата за пользование частью помещения, превышающей его долю. При общей собственности на жилой дом помещения, как правило, распределяются в натуре между участниками в постоянное пользование. Каждый владелец самостоятельно содержит и по своему усмотрению пользуется выделенной ему частью. Участники общей собственности могут пересмотреть доли и распределение имущества в зависимости от вклада каждого из них в увеличение общего имущества или по другим основаниям. Если согласие между ними не достигнуто, суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования жилым помещением.

Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, тоже осуществляется по соглашению всех ее участников. Однако каждый участник общей долевой собственности может самостоятельно, по своему усмотрению распорядиться причитающейся ему долей: продать ее, подарить, заложить, завещать и т.п. При этом закон защищает интересы других участников общей собственности предоставлением им при продаже доли преимущественного права ее покупки по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, например с отсрочкой или рассрочкой платежа. Порядок обеспечения преимущественного права приобретения доли участниками общей собственности подробно урегулирован в ст. 250 ГК. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в отношении движимого имущества - в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При этом все участники общей собственности имеют одинаковое право на преимущественное приобретение доли, и в случае спора преимущества имеет тот, кто заключит договор первым. Право преимущественной покупки доли в общей собственности является личным правом, основанным на праве общей собственности, и потому уступка данного права другим лицам не допускается. Преимущественное право покупки не применяется при продаже доли с публичных торгов, так как в этом случае продажная цена доли определяется на аукционе и заранее неизвестна.

В случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник общей долевой собственности может требовать через суд признания договора с третьим лицом недействительным и перевода на него прав и обязанностей покупателя. Это право ограничено сроком в три месяца.

Нужно признать, что, поскольку преимущественное право покупки предполагает приобретение доли участником общей собственности на прочих равных условиях (ст. 250 ГК) с другим лицом, которому продавец первоначально предполагал ее уступить, на практике осуществление данного права часто вызывает трудности, тем более, что стороны могут договориться об оформлении вместо договора купли-продажи договора дарения и о других условиях. В ГК содержится положение о том, что правила о преимущественном праве покупки доли применяются также при отчуждении доли по договору мены (п. 5 ст. 250). В этом случае участнику общей собственности нужно будет взять на себя все обязательства по предоставлению равноценного имущества, предусмотренного по договору мены с третьим лицом. Это, естественно, еще более затруднит, если не сделает неосуществимым, преимущественное право приобретения доли в общей собственности. При заключении других договоров, например договоров дарения, ренты, аренды, преимущественное право собственников на приобретение доли в общей долевой собственности не предусмотрено.

В ст. 251 ГК определен момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору. Во изменение общего правила (ст. 223 ГК) о переходе права собственности по договору с момента передачи вещи, ст. 251 ГК устанавливает, что доля в праве общей собственности переходит к приобретателю с момента заключения договора. Стороны вправе предусмотреть и иное, например, с момента передачи имущества или уплаты денег. При отчуждении доли в праве собственности на недвижимость действует общее правило о необходимости государственной регистрации сделки*(451).

2. По общему правилу владение и пользование совместной собственностью осуществляются сособственниками сообща. Однако супруги могут предусмотреть особенности имущественных отношений между ними в брачном договоре. Если же они сами не определили свои имущественные отношения, то действуют положения, установленные ст. 256 ГК и ст. 34-37 СК, которые традиционно исходят из того, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К общей совместной собственности относятся: доходы каждого из супругов от трудовой, предпринимательской или результатов интеллектуальной деятельности, приобретенные вещи, ценные бумаги, полученные пенсии, пособия и другие выплаты, подарки обоим супругам и т.п. Право на общую совместную собственность имеет и супруг, который во время совместной жизни не имел заработка, а занимался домашним хозяйством, уходом за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

Остальное имущество, если иное не предусмотрено договором между супругами, является раздельной собственностью каждого из них. Это предметы, принадлежащие супругам до вступления в брак, полученные каждым из них во время брака в дар или по наследству, а также вещи индивидуального пользования (обувь, одежда и др.), за исключением драгоценностей и предметов роскоши.

Судебная практика давно уже исходит из того, что имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет их общего имущества были произведены вложения, значительно увеличившие стоимость этого имущества (например, капитальный ремонт, реконструкция и др.). Теперь это положение закреплено в ст. 256 ГК и ст. 37 СК. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов во время раздельного их проживания при фактическом прекращении брака, раздельной собственностью каждого из них.

Супруги имеют равные права владения, пользования и распоряжения общей совместной собственностью. Осуществление этих прав одним супругом не требует специального согласия или доверенности другого, так как согласие предполагается независимо от того, кем из супругов совершена сделка по распоряжению имуществом. Исключения составляют сделки по распоряжению недвижимостью, требующие государственной регистрации, а также другие сделки, требующие нотариального удостоверения. Для заключения таких сделок необходимо получить предварительное согласие другого супруга.

В городской семье право общей совместной собственности возникает только между супругами. Дети не имеют права на имущество родителей. Однако дети могут иметь общую собственность с родителями, если она возникла на основании приватизации жилья или на основании общих вложений средств и труда либо на других предусмотренных законом основаниях.

3. Правовые особенности имеет общая совместная собственность крестьянского (фермерского) хозяйства. Если в других случаях возникновение общей собственности зависит от оснований приобретения права собственности на имущество, то в крестьянском (фермерском) хозяйстве общая собственность ее членов определяется особенностями объектов, необходимых для ведения хозяйства и приобретенных для хозяйства на общие средства его членов, а также собственностью на плоды, продукцию и доходы хозяйства (ст. 257 ГК). Имущество хозяйства принадлежит всем его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное. Членами хозяйства могут быть члены семьи, другие родственники, а также неродственники. К предметам права совместной собственности относятся средства производства: земельный участок, насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная и иная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов. К общему имуществу членов крестьянского (фермерского) хозяйства относятся также плоды, продукция и доходы, полученные в результате производственной деятельности хозяйства. Владение, пользование и распоряжение этим имуществом осуществляется по соглашению между всеми членами хозяйства. Однако в отличие от совместной собственности супругов, в крестьянском (фермерском) хозяйстве избирается глава хозяйства, который признается предпринимателем и действует во внешних отношениях по доверенности от имени других членов.

Помимо общей совместной собственности у членов крестьянского хозяйства может быть и совместная собственность супругов, и раздельная собственность любого из членов хозяйства, каждый вид собственности имеет свой правовой режим.

4. Общая собственность на приватизированные квартиры регулируется жилищным законодательством, в частности Законом о приватизации жилищного фонда 1991 г. (с последующими изменениями и дополнениями). Согласно Закону по желанию граждан, проживающих в жилых помещениях государственного и муниципального жилого фонда, эти жилые помещения безвозмездно передаются им в порядке приватизации в общую собственность. Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре учреждений юстиции*(452). Несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем в жилом помещении и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, наравне с совершеннолетними пользователями являются участниками общей собственности на это помещение. Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются этими помещениями по общему согласию в соответствии с избранным ими видом общей собственности. В случае разногласий порядок владения, пользования и распоряжения определяется судом по иску любого ее участника. В частности, каждый участник общей собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в расходах по его содержанию и сохранению. Вопросы, возникающие в процессе эксплуатации и ремонта жилых домов, а также в связи с появлением в жилищном фонде множества субъектов собственности, были частично урегулированы в Законе об основах федеральной жилищной политики (с последующими изменениями и дополнениями).

Члены семьи при приватизации жилья обычно выбирают общую долевую собственность. Они могут составить договор о пользовании конкретными жилыми помещениями квартиры. По Жилищному кодексу допускается в зависимости от сложившегося порядка пользования жилыми помещениями в квартире неравное пользование жилыми помещениями: одни члены семьи могут занимать большую площадь, другие - меньшую (ст. 54).

Закон особо охраняет жилищные права несовершеннолетних. Так, Федеральным законом от 11 августа 1994 г. "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации - 174 О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"*(453) установлено, что при приватизации жилья помещения передаются в общую собственность всех совместно проживающих лиц, в том числе и несовершеннолетних. В постановлении Пленума ВС РФ от 17 августа 1998 г. по конкретному делу разъяснено, что в договор о приватизации жилья должны быть включены несовершеннолетние дети, даже если они проживали отдельно от лиц, которым это жилое помещение передается в собственность. Выписка из данного помещения детей является лишь актом регистрации и не влечет автоматического расторжения договора найма жилого помещения с этим лицом. Учитывая, что после выписки детей они не приобрели другого постоянного жилья, следует признать, что местом жительства детей продолжает оставаться место жительства их отца - двухкомнатная квартира*(454).

Сделки по распоряжению жилым помещением, в которых проживают несовершеннолетние, требуют согласия органов опеки и попечительства*(455). По конкретному делу Верховный Суд РФ отменил решение суда и признал недействительной продажу квартиры, так как в договор о приватизации квартиры несовершеннолетний не был включен и не имелось предварительного согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки с квартирой*(456).

5. В жилищно-строительных кооперативах также встречается общая собственность на квартиру, если в ее строительство были вложены общие средства супругов или других членов семьи. Однако если члены семьи, например взрослый сын, лишь помогали своими средствами родителям выкупить квартиру, они не вправе претендовать на квартиру в доме жилищного кооператива как на общую собственность, а могут требовать соответствующего возврата средств. Данное правило применяется и при строительстве индивидуального жилого дома. Собственником признается тот, кому принадлежит земельный участок.

По конкретному делу о праве собственности на жилой дом Президиум ВС РФ удовлетворил протест Генерального прокурора и разъяснил: то обстоятельство, что ответчик помогал в строительстве садового домика и других строений, посадке насаждений, не может являться основанием для признания за ним права собственности на них. Им может быть заявлено требование о компенсации затрат.

Только в исключительных случаях, когда стороны с самого начала договорились об общей собственности на дом и оформили это соглашение соответствующим образом, дом признается общей собственностью. Что же касается супругов, то строительство или приобретение ими жилого дома во время брака является законным основанием для возникновения на него общей совместной собственности.

В многоквартирном доме неизбежны доли собственников квартир на объекты, обслуживающие все строение. Эксплуатация такого дома может осуществляться как непосредственно жильцами - собственниками квартир, так и по договору с государственными (муниципальными) органами управления или посредством создания ими для этих целей специальной некоммерческой организации - товарищества собственников жилья. При решении общих вопросов учет голосов производится соответственно размерам жилой площади, принадлежащей на праве собственности жильцам квартиры. Вопросы общей собственности имеют особенности и регламентируются Законом о товариществах собственников жилья.

6. Правовые особенности имеет общая собственность, возникающая в результате предпринимательской деятельности, которая может осуществляться несколькими гражданами, юридическими лицами на основании договора простого товарищества (гл. 55 ГК) без образования юридического лица. По договору участники обязуются путем объединения имущества и усилий совместно действовать для достижения цели извлечения прибыли или иной не противоречащей закону цели (ст. 1041 ГК). Денежные и имущественные вклады участников договора, которыми они обладали на праве собственности, а также продукция, плоды и доходы, созданные или приобретенные в результате совместной деятельности, признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства. Управление такой деятельностью чаще всего поручается одному из участников, который действует на основании доверенности, выданной остальными участниками. Имущество, объединенное для совместной деятельности, учитывается на отдельном (обособленном) балансе у участника, который в соответствии с договором ведет общие дела. Отдельно учитываются и операции, связанные с выполнением договора о совместной деятельности, а также расчет и учет финансовых результатов. Участник, ведущий общие дела, составляет и представляет другим участникам договора информацию, необходимую для формирования отчетной, налоговой и иной документации в порядке и сроки, обусловленные договором. Распределение прибыли, убытков и других результатов совместной деятельности между участниками договора осуществляется пропорционально стоимости вкладов товарищей, если иное не предусмотрено договором.

В случаях когда договор простого товарищества заключается между несколькими гражданами или членами семьи, управление общим имуществом может осуществляться ими совместно по общему согласию.

На практике договор простого товарищества применяется часто для долевого участия в строительстве или иной совместной хозяйственной деятельности с внесением вкладов в общее дело. Каждый товарищ несет расходы и убытки, связанные с совместной деятельностью, пропорционально стоимости вклада. Участники договора приобретают право на долю в общей собственности на то, что ими вложено в совместную деятельность, и на имущество, созданное в результате общих усилий. Трудности возникают при досрочном расторжении договора. Выход участника из простого товарищества является основанием для определения его доли в общем имуществе с учетом стоимости имущества на момент выбытия участника, а не возврата внесенного вклада. Однако судебная практика по этому вопросу неединообразна. Применительно к строительству жилой площади суды удовлетворяют требования дольщика о выделении ему квартир в выстроенном без его участия доме в пределах ранее переданных средств или же обязывают возвратить ему внесенные средства с учетом или без учета последующих расходов и доходов*(457). По-видимому, вопрос о том, должны ли вклады товарищей соответствовать их долям в общей собственности, определенным договором, или, напротив, доли определяться внесенным вкладом, должен решаться в пользу согласованных сторонами долей. Иное решение принижает значение договора и не соответствует ст. 1042 ГК. Это не лишает стороны права изменить соглашение о доле в зависимости от их вкладов в создание общего имущества. Однако суд не вправе изменять или самостоятельно определять доли товарищей в общей собственности.