6.1. Законодательная база сделок по обмену недвижимости.

Основные варианты обмена жилых помещений

Правовое регулирование сделок по обмену (мене) недвижимости, включая жилые помещения, осуществляется в соответствии с гл. 31 части второй ГК РФ. При обмене жилых помещений, пользование которыми осуществляется по договорам социального найма, следует также руководствоваться соответствующими положениями Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ). В гл. 31 ГК РФ, в частности, определены:

- сущность договора мены;

- порядок исполнения встречных обязательств в связи с осуществлением мены;

- порядок перехода права собственности на обмениваемые вещи.

Суть договора мены состоит в том, что каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одну вещь (принадлежащую одной из сторон) в обмен на другую вещь. В контексте данного пособия под вещью следует, конечно же, понимать жилое помещение.

Правовая специфика сделки по обмену жилых помещений заключается в том, что каждая из сторон одновременно признается продавцом принадлежащей ей вещи, которую она обязуется передать в соответствии с договором, и покупателем той вещи, которую она обязуется принять в обмен. Переход права собственности на обмениваемые вещи происходит после исполнения сторонами обязательств по договору, однако в случае с жилыми помещениями, как мы помним, такое право возникает с момента его государственной регистрации в установленном законодательством порядке.

Поскольку ГК РФ допускает применение к договору мены правил, предусмотренных Кодексом для договора купли-продажи (см. гл. 2 данной книги), то мы в дальнейшем сосредоточимся на рассмотрении вопросов, связанных с организацией (а не с правовым обеспечением) сделок по обмену жилыми помещениями. Но сначала скажем несколько слов о том, какие виды обмена жилых помещений существуют.

Сделки по обмену жилых помещений можно классифицировать по трем основным признакам. Первый признак характеризует равноценность обмена, второй - принадлежность обмениваемых жилых помещений к числу находящихся или не находящихся в собственности граждан, участвующих в сделке, а третий - способ использования жилых помещений после совершения обмена.

Так, в соответствии с первым классификационным признаком сделки по обмену жилых помещений можно подразделить на равноценные и неравноценные. Наиболее характерные варианты равноценных обменов - это мена жилыми помещениями:

- примерно одинаковой стоимости;

- включающими одинаковые по составу жилые и нежилые (вспомогательные) помещения (например, обмен двух однокомнатных (двухкомнатных и т.д.) квартир);

- имеющими примерно одинаковую общую и (или) жилую площадь;

- имеющими примерно одинаковую потребительскую привлекательность.

Соответственно, наиболее ярким примером неравноценного обмена может послужить сделка по мене жилых помещений, производимая с доплатой (например, в силу их неодинаковой стоимости). Отметим, что доплата может иметь как денежное, так и натуральное выражение - к примеру, в обмен на более дорогую квартиру ее владелец получает менее дорогую и, в придачу, автомобиль.

В соответствии со вторым классификационным признаком можно выделить следующие виды сделок:

- обмен жилыми помещениями, находящимися в собственности участников сделки;

- обмен неприватизированными жилыми помещениями (т.е. используемыми участниками сделки по назначению по договорам социального найма);

- обмен жилого помещения, находящегося в собственности, на неприватизированное жилое помещение.

Перечисленные виды сделок будут подробно рассмотрены нами далее. Заметим, что сделки по обмену жилья могут носить и безвозмездный характер - например, в случае, когда мена неравноценными жилыми помещениями производится без доплаты между близкими родственниками, причем они являются единственными законными собственниками указанных жилых помещений.

И наконец, в зависимости от способа использования жилых помещений после обмена можно также выделить несколько специфических видов сделки, в т.ч. съезд и разъезд. В первом случае два и более жилых помещений обмениваются на одно, во втором - наоборот.