4.1.3. Особенности ипотеки жилых помещений

По Закону жилищная ипотека допускается только в отношении предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов (расположенных в них квартир, комнат), принадлежащих на праве собственности физическим или юридическим лицам. Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством для совершения сделок с имуществом подопечных. Порядок ипотеки жилых помещений, приобретенных за счет кредита банка, определен ст. 77 Закона о жилищной ипотеке.

В общем случае жилое помещение, например квартира, приобретенное (полностью или частично) с использованием кредитных средств банка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на это жилое помещение. Залогодержателем (в общем случае) является банк, хотя Закон допускает возможность предоставления целевого кредита другими юридическими лицами.

К залогу такого жилого помещения применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора. Эти правила касаются и обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

Обращение взыскания на заложенное жилое помещение служит основанием для прекращения права пользования этим помещением залогодателем (должником). Как следует из ст. 50 рассматриваемого Закона, залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное жилое помещение, т.е. изъять его из пользования залогодателя в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) последним обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой (несвоевременной или (и) неполной уплатой) суммы долга по кредиту. Если договором о жилищной ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на жилое помещение, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении должником сроков их внесения, т.е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Обращение взыскания на заложенное жилое помещение может производиться в судебном или во внесудебном порядке. При этом, как правило, взыскание на заложенное жилое помещение обращается по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии с рассматриваемым Законом допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд (т.е. при наличии нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного между ними после возникновения оснований для обращения взысканий на заложенное жилое помещение и с учетом содержания п. 2 ст. 55 рассматриваемого Закона).

Отметим, что должник может предотвратить обращение взыскания на заложенное жилое помещение, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, котором эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм, до момента продажи заложенного жилого помещения на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это жилое помещение залогодержателем в установленном порядке. В противном случае заложенное жилое помещение подлежит продаже в порядке, предусмотренном гл. X Закона о жилищной ипотеке.