2.2.4. Предварительное изучение правоустанавливающих

документов на жилое помещение

Предварительное изучение правоустанавливающих документов на жилое помещение - это, если угодно, правовая экспертиза предмета сделки. В минимальный комплект документов (так называемый основной документационный пакет), с которыми вы как потенциальный покупатель должны ознакомиться, обычно входят:

- документ, удостоверяющий личность продавца или его законного полномочного представителя (в последнем случае следует изучить документ, подтверждающий полномочия представителя, - например, доверенность на совершение сделки по продаже жилого помещения);

- документы, подтверждающие полную дееспособность продавца;

- свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение;

- правоустанавливающие документы на жилое помещение (см. далее);

- выписка из домовой книги с информацией о лицах, зарегистрированных в данном жилом помещении (действительна в течение 30 дней с даты выдачи);

- копия финансово-лицевого счета (действительна в течение 30 дней с даты выдачи);

- справки об отсутствии задолженности по оплате жилищных и коммунальных услуг (из ЖРЭПа, энерго- и газоснабжающей организации, организации, предоставляющей услуги электросвязи, возможно, домофонной службы) (действительны в течение 30 дней с даты выдачи);

- форма N 11а, оформленная территориальным бюро технической инвентаризации (БТИ);

- выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП);

- справки из инспекции по налогам и сборам об уплате налога на имущество за предшествующий период, а также об уплате налога на дарение или наследство.

Внимательно прочитайте перечисленные выше документы, обратив особое внимание на следующие моменты:

1. В паспорте - на фотографию владельца (портретное сходство, сохранность ламинирования листа с фото), а также на сведения о регистрации (места прежней регистрации, сроки регистрации в интересующем вас жилом помещении).

2. Документом, подтверждающим полную дееспособность продавца, может выступать, к примеру, документ о признании несовершеннолетнего (начиная с шестнадцатилетнего возраста) полностью дееспособным (эмансипированным), который выдается органами по защите прав несовершеннолетних или судом. Если же дееспособность совершеннолетнего (взрослого) продавца вызывает у вас сомнения, попросите его предъявить соответствующий документ, например, справку о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере.

3. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение оформляется соответствующим органом (регистрационной палатой).

Право собственности может распространяться на все жилое помещение (собственность) либо на его часть (долевая собственность), что обязательно должно быть указано в документе. В последнем случае продавец вправе распорядиться принадлежащей ему долей, как правило, с согласия сособственника (сособственников).

4. Наиболее распространенными видами правоустанавливающих документов на жилое помещение являются:

- для приватизированных квартир, с которыми не совершались сделки, - договор передачи квартиры в собственность и приватизационное свидетельство;

- для квартир, обретенных в собственность в результате совершения сделки, - договор купли-продажи (дарения, мены, ренты);

- для квартир, обретенных в собственность по наследству, - свидетельство о праве на наследство;

- для квартир, обретенных в собственность у жилищно-строительного (молодежного жилищного) кооператива, - справка о выплате пая ЖСК;

- для квартир, обретенных в собственность в судебном порядке, - вступившее в законную силу решение суда (с учетом сроков его обжалования).

5. В дополнение к обычной выписке из домовой книги в ряде случаев следует запросить и так называемую архивную выписку. Это оправданно, в частности, в случаях, когда с выставляемым на продажу жилым помещением совершались сделки. В архивной выписке отражено "движение" жильцов с момента первичного заселения жилого помещения. На основании архивной выписки несложно установить круг лиц, имевших право на пользование жилым помещением, и, соответственно, выявить возможные нарушения в процессе приватизации жилья или его наследования.

6. Копия финансово-лицевого счета позволяет сопоставить сведения о количестве проживающих со сведениями в выписке из домовой книги. Кроме того, по документу устанавливается ответственный наниматель жилого помещения. В случае разделения счетов в многокомнатных квартирах нанимателей будет двое или больше.

7. Справки об отсутствии задолженности позволяют составить общее впечатление об отношении продавца к своим текущим финансовым обязательствам. Важно удостовериться в том, что продавцом были представлены все необходимые справки, поскольку их выдают разные организации. Помимо справок, можно попросить продавца предъявить последние платежные квитанции за соответствующие услуги.

8. Форма N 11а - это справка, пришедшая на замену прежнему техническому паспорту на жилое помещение <1>. Такая справка готовится БТИ в двух экземплярах: один - для нотариуса, второй - для органа государственной регистрации. В справке указываются: точный адрес жилого помещения, общая и жилая площадь, остаточная балансовая стоимость (сумма, в которую данное помещение оценивается государством с учетом амортизации и с которой взимаются пошлина и налоги - при условии, что договором не будет предусмотрено иное). К справке прилагается экспликация - поэтажный план жилого помещения, который должен в точности соответствовать фактической его планировке. Это особенно важно, если жилое помещение было переоборудовано или перепланировано, что несложно установить при его осмотре.

--------------------------------

<1> Документ с таким названием по-прежнему применяется БТИ, но для других целей.

9. Выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) подтверждает принадлежность жилого помещения собственнику (в данном случае - продавцу). Кроме того, в выписке указываются сведения об отсутствии ареста и иных ограничений в отношении выставляемого на продажу жилого помещения.

10. Справка об уплате налога на имущество за предшествующий период подтверждает отсутствие налоговой задолженности за продавцом. Справка об уплате налога на дарение или наследство, с учетом соответствующих изменений в законодательстве, по-прежнему необходима для подготовки сделок с жилыми помещениями, обретенными в собственность по договору дарения либо по свидетельству о наследстве до 1 января 2006 г. <1>.

--------------------------------

<1> См.: Федеральный закон от 01.07.2005 N 78-ФЗ "О признании утратившими силу некоторых законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с отменой налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения".

В дополнение к перечисленным выше документам в зависимости от обстоятельств могут прилагаться и другие. Поскольку их количество весьма значительно, упомянем лишь те, с которыми при подготовке сделки приходится сталкиваться наиболее часто, а именно:

- разрешение органов опеки и попечительства на продажу жилого помещения требуется - если в жилом помещении зарегистрированы несовершеннолетние лица;

- разрешение супруга (мужа или жены) на продажу жилого помещения - если последнее является совместной собственностью супругов;

- документы, подтверждающие надлежащее открытие и разрешение наследственного дела, - если выставляемое на продажу жилое помещение было приобретено в собственность в порядке наследования.