6.2.1. Стороны сделки. Выбор объекта сделки.

Предварительное изучение правоустанавливающих

документов на жилое помещение

Рассмотрим типовую процедуру совершения сделки по обмену жилых помещений, принадлежащих сторонам на праве собственности. Заметим, что возможен и вариант обмена жилого помещения, находящегося в собственности, на жилое помещение, используемое по договору социального найма (см. далее). В общем случае сделка по обмену жилых помещений осуществляется их законными собственниками. В то же время следует учесть, что реализация подобных сделок зависит и от лиц, совместно проживающих с собственником жилого помещения, например членов его семьи, которые, даже и не являясь сособственниками обмениваемого жилого помещения, должны дать согласие (в письменном виде и нотариально удостоверенное) на его освобождение после совершения сделки.

Право собственности каждой стороны на жилое помещение должно быть подтверждено свидетельством о государственной регистрации права, а также соответствующим правоустанавливающим документом (в общем случае - договором). При этом неважно, в результате каких именно предусмотренных законодательством действий подлежащие обмену жилые помещения перешли в собственность сторон, главное - принадлежность указанных жилых помещений к числу частных. Не имеет значения также и то, относится ли подлежащее обмену жилье к первичному или вторичному рынку жилых помещений. Ведь в конечном счете, выбирая среди множества вариантов наиболее подходящий объект для мены, мы руководствуемся примерно теми же соображениями, что и при покупке жилья: сделка по обмену не должна нести в себе риска, а приобретаемое жилое помещение должно быть безопасным и, по возможности, комфортабельным.

При выборе жилья на обмен вам следует прежде всего соотносить его потребительские качества с соответствующими качествами принадлежащего вам на праве собственности жилого помещения. На ваш выбор, безусловно, повлияет и вариант обмена - равноценный или неравноценный.

Равноценный вариант не потребует от вас дополнительных денежных расходов (на доплату), неравноценный позволит приобрести более привлекательное (с потребительской точки зрения) жилое помещение либо (если вы сами рассчитываете получить доплату при обмене) необходимые вам живые деньги. И, конечно, при выборе варианта обмена не забудьте воспользоваться рекомендациями, приведенными в гл. 2 данной книги.

Состав документационного пакета для совершения сделки по обмену жилых помещений, принадлежащих сторонам на праве собственности, идентичен составу документов при заключении договора купли-продажи и включает в себя:

1) документы, подтверждающие полную дееспособность владельца жилого помещения;

2) свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение;

3) правоустанавливающие документы на жилое помещение (договор передачи жилого помещения в собственность, договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в наследство и т.п.);

4) выписка из домовой книги с информацией о лицах, зарегистрированных в данном жилом помещении (действительна в течение 30 дней с даты выдачи);

5) копия финансово-лицевого счета (действительна в течение 30 дней с даты выдачи);

6) справки об отсутствии задолженности по оплате жилищных и коммунальных услуг (из ЖРЭПа, энерго- и газоснабжающей организации, организации, предоставляющей услуги электросвязи, возможно, домофонной службы) (действительны в течение 30 дней с даты выдачи);

7) форма N 11а, оформленная территориальным бюро технической инвентаризации (БТИ);

8) выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП);

9) справки из инспекции по налогам и сборам об уплате налога на имущество за предшествующий период, а также, при необходимости, об уплате налога на дарение или наследство;

10) нотариально заверенное согласие совершеннолетних членов семьи, совместно проживающих в данном жилом помещении, на его фактическое освобождение непосредственно после совершения сделки.

При этом существенным является то, что такой пакет готовит каждая из сторон сделки (для соответствующего жилого помещения). Кроме того, до знакомства с документами, включенными в пакет, вам следует в обязательном порядке заглянуть в документы, удостоверяющие личность гражданина, с которым вы предполагаете заключить сделку и соответствующий договор. Полномочные представители должны, помимо документа, удостоверяющего личность, предъявить надлежащим образом оформленный документ, подтверждающий их полномочия по совершению сделки, например соответствующую доверенность.