2.2.5. Предварительный осмотр жилого помещения

Если по результатам ознакомления с документами на жилое помещение у вас не возникло никаких сомнений в порядочности продавца, то по согласованию с ним намечайте дату и время осмотра предмета сделки. При этом не забудьте попросить у продавца копию поэтажного плана жилого помещения или, с его разрешения, сделайте такую копию (с его оригинала, естественно) сами.

Копия понадобится вам, во-первых, для того, чтобы в спокойной обстановке поразмышлять, насколько удобно выбранное вами для покупки жилое помещение (и не потребуется ли в противном случае его перепланировка), во-вторых, для того, чтобы сверить на месте соответствие фактического устройства жилого помещения плану (что позволит сразу же выявить перепланировки, а также иные существенные недостатки - например, отсутствие указанного на плане сантехнического оборудования). Также договоритесь с кем-либо из своих родственников или знакомых о том, чтобы они сопровождали вас при осмотре жилого помещения.

Следует иметь в виду, что цель вашего посещения заключается не в получении эстетического удовлетворения от увиденного (хотя, конечно, хорошо, если представленное жилое помещение вам на самом деле понравится). Осматривая жилое помещение, вы еще раз должны удостовериться в том, что совершение покупки не сопряжено с опасностями, правда, несколько иного толка. Здесь следует напомнить о том, что жилое помещение - даже однокомнатная квартира - это довольно сложное инженерно-техническое сооружение.

У жилого помещения много функций, главная из которых - это обеспечение безопасного проживания в нем хозяев. Как на протяжении очень непродолжительного осмотра (для той же однокомнатной квартиры это мероприятие обычно занимает не более 10 - 15 мин.) оценить, насколько соответствует жилое помещение этому наиважнейшему требованию?

Попытаемся дать читателям несколько практических советов, которые в большей степени пригодятся для осмотра вторичного жилья. (Новостройки сейчас, как правило, выставляют на продажу с черновой отделкой, но еще чаще - без нее и даже без межкомнатных перегородок, с так называемой свободной планировкой.) Вот их суть:

1. Сразу же обратите внимание на расположение жилого помещения относительно лестничной площадки и потенциальных источников подъездного шума. Близость входной двери к лифтовому стволу или наличие у квартиры стены, смежной с мусоропроводом, - не самый лучший вариант, позволяющий вам при удобном случае завести разговор об уступке в цене.

2. Хорошо, если входная дверь отгорожена от лестничной площадки тамбуром. Если тамбура нет (или он находится в ветхом состоянии), посмотрите, насколько надежна сама входная дверь, можно ли будет при необходимости установить на нее дополнительный замок и т.п.

3. Звонок и внутреннее переговорное устройство в жилом помещении (при наличии в подъезде домофона) должны быть исправны (проверьте это). Обратите также внимание, насколько аккуратно введены в жилое помещение антенный и телефонный провода, а также на то, каким образом освещается (и освещается ли вообще) лестничная площадка и (или) тамбур.

4. При входе в жилое помещение прежде всего сверьтесь с копией поэтажного плана, который по вашей просьбе был заранее предоставлен вам продавцом. Если заметили расхождения, сразу же выясните, в чем дело - несоответствие поэтажного плана фактическому устройству помещения является серьезным препятствием для совершения сделки.

5. Внутри жилого помещения вас в первую очередь должен интересовать не цвет обоев, а надежность перекрытий и несущих стен. Чтобы наверняка определить, насколько они прочны, постучите по ним, например, небольшой деревянной палкой (не забудьте захватить ее с собой) - звук должен быть глухим, быстрозатухающим (признак хорошей звукоизоляции), не вызывать вибраций, осыпания покрытий и т.п. Звук, указывающий на наличие пустот в несущих стенах или на присутствие в них посторонних (например, деревянных) элементов, должен вас насторожить. Обратите внимание на отсутствие прогибов и трещин в потолочных балках и плитах, а также на толщину и материал межкомнатных перегородок - в идеале перегородка должна состоять из стеновых блоков (полого кирпича) толщиной (с учетом оштукатуривания) не менее 12 - 15 см, в противном случае звукоизоляция смежных помещений (комнат) уменьшается.

6. По возможности исследуйте стены и снаружи, например, выйдя с этой целью на балкон (лоджию, веранду). С внешней стороны на стенах (в пределах интересующего вас жилого помещения) не должно быть трещин, выбоин (указывающих на разрушение кладки, если речь идет о кирпичном строении), явных потеков воды, плесневых пятен (не исключено, что в этих местах стены не только текут, но и промерзают).

7. Если продавец самостоятельно вставил пластиковые окна, обратите внимание, выполнена ли заделка (оштукатуривание и влагоизоляция) внешних швов. Не поленитесь также посмотреть паспорт на изделие - вы узнаете не только название фирмы-производителя, но и толщину стеклопакета, что позволит вам почти безошибочно определить, держат эти окна тепло и звук или нет (в последнем случае также уместно поговорить о скидке - ведь заменять некачественные окна придется вам и исключительно за свой счет). Старые окна должны иметь целые стекла, нормально открываться и закрываться (это касается и форточек). Если состояние окон (и подоконников) удручающее, намекните об этом продавцу - ведь замена окон, как уже было сказано, стоит дорого.

8. Обязательно загляните в ванную комнату и туалет. Осмотрите места подключения сантехнических приборов, состояние подводки, откройте (спустите) воду и посмотрите, как сходит вода в водосток. Заодно обратите внимание на качество воды, ее температуру. Обязательно проверьте тягу в вентиляционном стояке, загляните в вентиляционный шкаф.

9. В кухне, помимо подводки к мойке, посмотрите на состояние водяных, газовых и (или) электрических коммуникаций, их взаимное расположение (в кухне это особенно важно). Также обязательно проверьте тягу в вентиляционном стояке.

10. В жилых комнатах и прихожей обратите внимание на состояние полов - они не должны "ходить" под ногами. Проверьте (на выбор) исправность электророзеток, состояние электропроводки (визуально), наличие и состояние отопительного оборудования (радиаторов и труб). Не будет лишним посмотреть, насколько хорошо закрываются межкомнатные двери (и вообще, все ли они на месте). Отметьте для себя и общее санитарно-гигиеническое состояние жилых комнат и квартиры в целом, в частности, обратите внимание на неприятные запахи в помещениях, чрезмерную сырость, плесень, присутствие насекомых.

Как видите, рекомендаций довольно много. Поскольку сами вы, скорее всего, будете поглощены разговором с продавцом, попросите сопровождающего вас родственника (знакомого) записать на бумаге (в краткой форме) явные недостатки в состоянии жилого помещения.

Желательно, чтобы вы получили от продавца убедительные (в необходимых случаях - подтвержденные документально) ответы на возникшие у вас вопросы. Отдельного обсуждения требует согласование доплаты за произведенный прежним хозяином ремонт, а также за установленное (и передаваемое вам) оборудование и встроенную мебель.

Даже если ремонт, на первый взгляд, неплохой, платить за него вы не обязаны - надлежащее содержание жилья есть первейшая обязанность его владельца. В то же время следует помнить, что материалы, использованные при ремонте (например, стеновые покрытия), - это неотъемлемая часть жилого помещения и хозяин не имеет права отдирать паркет при физическом освобождении жилого помещения (обычно - в течение месяца после продажи), хоть вы и не собираетесь за него доплачивать.

Несколько иначе решается вопрос с оплатой оборудования и встроенной мебели. Если потребительские достоинства этих предметов не вызывают у вас сомнений, попросите продавца предъявить вам соответствующие технические паспорта, гарантийные талоны и товарные чеки - это, по крайней мере, убедит вас в том, что продавец на самом деле является их законным владельцем, а заодно прояснит вопрос о цене.

Передачу в ваше пользование предметов, которые, как вам кажется, необходимо сохранить в квартире (хотя бы на первое время), лучше всего зафиксировать в отдельном договоре купли-продажи, заключенном в простой письменной форме. Кроме того, в передаточном акте (см. далее) на жилое помещение обязательно должно быть перечислено все оборудование и встроенная мебель, оставляемые вам продавцом.

Возможна, впрочем, и обратная ситуация, в соответствии с которой в жилом помещении нет ничего, кроме ограждающих поверхностей (пола, потолка и стен с зияющими оконно-дверными проемами). Эти обстоятельства, безусловно, должны отразиться на объявленной стоимости жилого помещения, причем вы вправе настаивать на ее снижении, ведь ремонт подобного жилья может обойтись вам в половину стоимости его покупки.

Подводя итоги, заметим, что осмотр жилого помещения - это, пожалуй, последний этап, на котором покупатель, в принципе, еще может отказаться от совершения сделки, ничем не рискуя: не понравилось жилое помещение, и все. Так что не спешите, расставаясь с продавцом, тут же заводить разговор о заключении договора. Возьмите тайм-аут на неделю-другую. Это время необходимо вам, чтобы:

- осмыслить увиденное - в частности, подумать, насколько показанное вам жилое помещение отвечает вашим ожиданиям и сможете ли вы в нем прожить длительное время, ни о чем не сожалея;

- посчитать, сколько будет стоить ремонт помещения (без него в любом случае не обойтись);

- осмотреть еще два-три жилых помещения (из числа выбранных вами заранее) и сделать из этих визитов соответствующие выводы (все, как известно, познается в сравнении);

- обстоятельно обсудить результаты осмотров с сопровождавшими вас лицами;

- составить окончательное мнение о продавце (продавцах) - в частности, их порядочности и честности;

- наконец, сделать окончательный выбор в пользу оптимального, на ваш взгляд, варианта.

По прошествии условленного времени созванивайтесь с тем продавцом, предпочтение которому вы отдаете, а остальных не забудьте проинформировать об отказе от совершения сделки с ними (лучше - без объяснений мотивов своего решения и без вступления в полемику, поскольку решение вами уже принято и подлежит исполнению). Теперь вам предстоит вместе с "продавцом-победителем" согласовать условия договора.