6.2.2. Предварительный осмотр жилого помещения.

Содержание и форма договора мены

В ходе предварительного осмотра жилого помещения, на которое вы намереваетесь обменять принадлежащее вам на праве собственности жилье, советуем воспользоваться рекомендациями, изложенными в гл. 2 данной книги. При этом не забудьте, что и к вам тоже будет нанесен аналогичный визит, к которому необходимо подготовиться.

Приведем некоторые рекомендации по подготовке обмениваемого жилого помещения к предварительному осмотру.

1. Оптимальное время осмотра - после обеда (с 15 до 18 часов). Выбор времени показа - ваше право (как хозяина). Для осмотра, как правило, достаточно 15 - 20 минут.

2. Постарайтесь, чтобы к назначенному времени с вами в квартире был как минимум еще один человек (родственник, сосед, хороший знакомый). Посетителям можно представить этого человека как специалиста по недвижимости (частного маклера) или просто юристом. Подобный ход придаст вам уверенности в общении с визитерами, в частности, при возникновении торга о цене.

3. Придайте осматриваемому помещению опрятный, но подчеркнуто скромный вид. Не исключено, что визитеры - обыкновенные домовые воришки, так что не надо лишний раз вводить их в соблазн. С другой стороны, минимум вещей в помещении упрощает его осмотр и, следовательно, повышает доверие к увиденному.

4. Сверьтесь с планом БТИ. Ваше жилье должно в точности соответствовать этому плану, в противном случае гости могут отказаться от сделки. На всякий случай держите наготове рулетку.

5. Позаботьтесь, чтобы все помещения хорошо освещались. Для осмотра укромных уголков держите наготове фонарик (с ним, при необходимости, можно посмотреть коммуникации под ванной и в вентшкафу, потолок кладовой или (в темное время суток) лоджии).

6. Продумайте схему (маршрут) показа. Конечно, стоит представить жилое помещение с лучшей стороны (но с учетом рекомендаций п. 3).

7. Продумайте свои ответы на возможные вопросы посетителей. Они, кстати, могут касаться не только предмета сделки. В частности, вам могут задать вопросы о соседях (вариант ответа: "Не общаемся", "Их не видно и не слышно"), о придомовой территории (вариант ответа: "У нас тихий район"), о мотивах продажи жилья (тут вы вправе не отвечать - это сугубо личное дело), об уступке цены (совет - не уступать или уступать символическую сумму).

8. Если вы предполагаете после выезда оставить в пользование новым владельцам какое-то имущество (встроенную мебель, старый холодильник и т.п.), не рассказывайте об этом сразу. Используйте это обстоятельство как козырь в наиболее подходящий момент (например, если речь зайдет об уступке в цене).

9. Сложный момент - получение аванса или задатка по сделке. Задаток подлежит возврату в двойном размере, если вы решите продать свое жилье другому лицу (не задаткодателю). Если же задаткодатель сам откажется от сделки, то задаток остается в вашем законном распоряжении. Наконец, если сделка не состоится по взаимному согласию сторон или не по их воле, задаток возвращается задаткодателю. Советуем отказаться от подобных предложений, чтобы оставить себе свободу выбора покупателей. Если все-таки вы согласитесь на аванс или задаток, в обязательном порядке оформляйте это письменным соглашением о задатке (лучше - с участием третьих лиц).

10. В процессе общения обратите внимание на то, насколько естественно и искренне ведут себя посетители. Сомнения в их истинных намерениях - верный признак того, что вам следует продолжить поиск более надежных покупателей. Перед прощанием подведите итоги осмотра - это необходимо, чтобы согласовать план дальнейших действий. Проводив гостей, обменяйтесь впечатлениями с вашим помощником (см. п. 2).

Согласование договора мены, как и в случае с договором купли-продажи жилого помещения, следует начинать с существенных условий. К существенным условиям договора мены жилыми помещениями следует отнести условие о взаимных обязанностях сторон. При равноценном обмене эти условия сводятся к следующему:

- сторона, фигурирующая в договоре в качестве продавца, обязана передать другой стороне вымениваемое ею жилое помещение и одновременно принять жилое помещение, передаваемое в обмен на ранее принадлежавшее продавцу;

- сторона, фигурирующая в договоре в качестве покупателя, обязана принять передаваемое в обмен ранее принадлежавшее продавцу жилое помещение и одновременно передать ему жилое помещение, собственником которого до совершения сделки являлся сам покупатель.

При неравноценном обмене в содержании договора дополнительно указывается обязанность покупателя произвести оплату (точнее, доплату) за принимаемое от продавца жилое помещение в размере, определенном договором. В договоре в этом случае должно содержаться указание о порядке расчетов (в связи с доплатой).

Учитывая, что во многих случаях жилые помещения к моменту совершения мены остаются несвободными, в договоре следует определить порядок освобождения обмениваемых помещений с переходом прав собственности на них от прежнего к новому владельцу. Этот порядок должен устанавливать очередность и сроки не только юридического (выписка), но и физического освобождения жилых помещений.

В договоре мены жилыми помещениями определение предмета договора должно производиться с соблюдением положений ст. 554 ГК РФ. Это означает, что данные, приведенные в договоре, должны обеспечивать идентификацию каждого фигурирующего в договоре жилого помещения, позволяющую безошибочно отличить одно помещение от другого по соответствующим характеристикам, таким, как состав помещений, их общая и жилая площадь, адреса помещений, их поэтажное расположение и др.

Подготовка договора мены производится с соблюдением правил, предусмотренных для подготовки договора купли-продажи жилого помещения, поскольку применение этих правил допускается ст. 567 ГК РФ. На практике это означает:

- заключение договора мены в письменной форме;

- нотариальное удостоверение договора;

- включение в содержание договора всех сведений, необходимых для обеспечения юридической правомочности договора (предмет договора, стороны договора, условия договора, порядок перехода прав на предмет договора и др.).

Заметим, что несмотря на "обменную" сущность договора, стороны сделки могут именоваться в нем как "продавец" и "покупатель" (см. ст. 567 ГК РФ), в особенности если речь идет о совершении неравноценной сделки, в соответствии с условиями которой одна из сторон производит доплату за приобретаемое в порядке обмена жилое помещение. Пример договора мены жилых помещений представлен в Приложении 10.