4.2. Приобретение жилья в кредит без залога

Приобретение жилья в кредит возможно и без передачи последнего в залог кредитору. Российские банки все активнее предлагают потенциальным заемщикам кредиты, которые могут быть использованы ими и для покупки жилого помещения. Так, Сбербанк России предлагает гражданам, намеревающимся приобрести жилые помещения, воспользоваться целевым кредитом на недвижимость. Средства по данному виду кредита могут быть использованы заемщиками не только на приобретение жилья, но и на его строительство, реконструкцию или ремонт.

Кредит на недвижимость предоставляется Сбербанком России в рублях и иностранной валюте (долл. и евро) налично или безналично. Процентные ставки по кредиту составляют соответственно 18% и 11% годовых. Максимальный срок предоставления Сбербанком России кредита на недвижимость не может превышать 15 лет. Кредитуемые средства могут предоставляться заемщику единовременно (при покупке жилого помещения) либо частями (например, для участия в долевом жилищном строительстве).

Размер кредита на недвижимость, предоставляемого Сбербанком России без материального обеспечения со стороны заемщика, составляет не более 70% покупной стоимости кредитуемого объекта недвижимости (приобретаемого жилого помещения). Соответственно, минимальный размер первоначального взноса, производимого заемщиком за счет собственных средств, составляет не менее 30% покупной стоимости кредитуемого объекта. По желанию заемщика ему может быть предоставлена отсрочка по погашению основной части кредита сроком до двух лет, при этом отсрочка по уплате процентов не предоставляется.

Порядок предоставления кредита на недвижимость во многом сходен с ранее рассмотренным порядком предоставления ипотечного жилищного кредита. В частности, Сбербанк России с получением обращения потенциального заемщика проводит процедуру андеррайтинга, по результатам которой и принимается решение о предоставлении (отказе в предоставлении) кредита на недвижимость. При принятии решения учитываются:

- платежеспособность потенциального заемщика;

- представленное потенциальным заемщиком обеспечение;

- покупная стоимость объекта недвижимости.

При определении платежеспособности Сбербанк России принимает во внимание:

- доход заемщика по основному месту работу (доход от основного вида предпринимательской деятельности);

- доходы, полученные заемщиком по другому месту работы, если срок трудового договора (гражданско-правового договора) превышает 1 год (при условии подтверждения указанных доходов и произведенных удержаний соответствующей справкой по форме работодателя);

- доходы, полученные заемщиком от занятий частной практикой, либо иные источники доходов, разрешенные законодательством, подтвержденные налоговой декларацией с отметкой налогового органа;

- доход супруги(а) заемщика по одному месту работы;

- сумму пенсии, досрочно назначенную по старости или за выслугу лет и получаемую заемщиком, не достигшим пенсионного возраста, установленного законодательством (на период до достижения им пенсионного возраста);

- возраст заемщика (кредиты предоставляются, как правило, гражданам в возрасте от 21 до 60 лет);

- наличие гражданства РФ и постоянной регистрации в РФ;

- наличие подтвержденного трудового стажа (в общем случае - не менее 1 года).

Оценка платежеспособности потенциального заемщика производится на основании представленных им документов, в т.ч.:

- документа, подтверждающего покупную стоимость жилого помещения;

- предварительного договора купли-продажи жилого помещения (договора купли-продажи с отсрочкой платежа);

- документа, подтверждающего величину дохода заемщика (если в качестве обеспечения гражданином представлены поручительства других граждан, то рассматриваются и документы, подтверждающие величину доходов поручителей). Условия предоставления кредитов на недвижимость (аналогичных по своему назначению кредитов, например потребительских) другими российскими банками несколько отличаются от приведенных выше (табл. 1).

Таблица 1

Сравнительная характеристика основных потребительских

кредитов, предоставляемых заемщикам Московским

международным банком и Внешторгбанком-24

В случае одобрения потенциального заемщика ему сообщаются основные условия предоставления кредита на недвижимость: размер кредита, срок предоставления, график погашения. При согласии заемщика с основными условиями предоставления кредита с ним может быть заключен кредитный договор.

Срок принятия решения о заключении кредитного договора, как правило, составляет от нескольких дней до нескольких недель. Общие требования к кредитному договору определены ст. 819 - 820 ГК РФ. Из этих требований следует, что кредитный договор должен заключаться в письменной форме и содержать условия, определяющие обязательства сторон по предоставлению и погашению кредита. Пример кредитного договора представлен в Приложении 8.