4.1.4. Организация ипотечного жилищного кредитования

Вопросы организации ипотечного жилищного кредитования изложены в Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 N 28. Концепция определяет ипотечный жилищный кредит как целевой кредит, предоставленный гражданину на срок 3 года и более банком (иной кредитной организацией) под залог кредитуемого жилого помещения (в качестве обеспечения обязательства заемщика по погашению кредита).

Согласно Концепции долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается заемщику на условиях платности, срочности и возвратности. За целевым использованием предоставленных кредитных средств и выполнением обязательств по погашению кредита банком (иной кредитной организацией) должен быть организован строгий контроль.

В большинстве случаев ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 до 10 - 15 лет. Благодаря более длительному сроку погашения кредита уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика, однако при этом несколько возрастает (с учетом процентов за пользование кредитом) их общий размер. Обычно сумма кредита составляет не более 60 - 70% рыночной стоимости покупаемого жилого помещения. Следовательно, заемщик за счет собственных средств должен внести первоначальный взнос по оплате части жилья, как правило, в сумме 30 - 40% его стоимости.

Организация ипотечного жилищного кредитования включает несколько этапов.

Этап 1. Предварительная квалификация (одобрение)

потенциального заемщика

Заемщик, обратившись в банк (иную кредитную организацию) за ипотечным кредитом, должен получить всю необходимую информацию о потенциальном кредиторе и условиях предоставления кредита, а также о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможности потенциального заемщика по возвращению ипотечного кредита, для этого он получает непосредственно от заемщика или другими законными способами (например, обратившись в кредитное бюро) соответствующую информацию и изучает ее.

Этап 2. Андеррайтинг <1> заемщика

--------------------------------

<1> Андеррайтинг - процедура оценки банком платежеспособности или (и) кредитоспособности заемщика.

На этапе андеррайтинга кредитор принимает решение о предоставлении (отказе в предоставлении) ипотечного кредита. Одновременно им определяются рамочные условия кредитного договора - в частности, максимальный размер кредита, срок, на который кредит может быть предоставлен, значение процентной ставки и др.

Решение принимается на основе углубленного анализа документированной информации о потенциальном заемщике. Примерный состав документов, используемых банками (кредитными организациями) при проведении процедуры андеррайтинга, включает:

1) копию паспорта (все страницы, в т.ч. пустые);

2) копию трудовой книжки (все страницы), заверенную работодателем, либо копии трудовых договоров (договоров-подрядов);

3) справку о доходах по форме 2-НДФЛ МНС России, заверенную в установленном порядке, либо справку о доходах по форме Сбербанка России или справку по форме предприятия за последние 6 - 12 месяцев;

4) копию свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН));

5) копию свидетельства о государственном пенсионном страховании;

6) документы, подтверждающие сведения о состоянии здоровья, - справки из психоневрологического и наркологического диспансера по месту постоянного жительства;

7) документы, характеризующие недвижимое и дорогостоящее имущество, находящееся в распоряжении потенциального заемщика;

8) документы, характеризующие находящиеся в распоряжении заемщика иные (дополнительные) источники доходов;

9) документы, характеризующие участие заемщика в юридическом лице, либо документы, характеризующие заемщика - предпринимателя без образования юридического лица;

10) документы, подтверждающие исполнение заемщиком обязательств по ранее взятым кредитам;

11) документы, подтверждающие расходы заемщика;

12) в необходимых случаях - разрешительные документы на совершение сделки (заключение договора) (например, согласие супруга (супруги) заемщика).

Пример согласия супруга (супруги) заемщика

СОГЛАСИЕ

(Наименование населенного пункта, дата совершения согласия)

Я, ... (фамилия, имя, отчество, паспортные и адресные данные супруга (супруги) заемщика), в связи с намерением моего (моей) супруга (супруги) получить у ... (наименование кредитора) ипотечный жилищный кредит на приобретение квартиры (дома) по адресу ... (указать адрес):

1. Даю свое согласие на получение моим (моей) супругом (супруги) у ... (наименование кредитора) ипотечного жилищного кредита на условиях и в порядке, которые предусмотрены соответствующим кредитным договором.

С содержанием кредитного договора ознакомлен(а), положение указанного договора об обременении кредитуемого жилья и о последствиях его неисполнения (ненадлежащего исполнения) моим супругом (моей супругой) мне разъяснено. Копия кредитного договора передана мне для сведения.

2. В случае обращения ... (наименование кредитора) взыскания на указанное жилье, кроме того, согласен (согласна):

2.1. С получением соответствующего уведомления - в течение 30 (тридцати) дней, исчисляемых с даты получения уведомления, сняться с регистрационного учета по адресу ... (указать адрес кредитуемого жилья) (в отсутствие регистрации по указанному адресу - фактически освободить указанное жилье для передачи новому пользователю).

2.2. Не совершать каких-либо действий, препятствующих исполнению сторонами по кредитному договору своих обязательств и реализации своих прав, в том числе в связи с переходом права собственности на кредитуемое жилье от моей супруги (моего супруга) к новому владельцу по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законодательством и указанным кредитным договором для случаев неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательств по нему.

Дата Подпись И.О. Фамилия

_____________________________________________________________________________

(отметка о нотариальном удостоверении документа)

Наибольшее значение для принятия положительного решения о предоставлении ипотечного кредита обычно играют следующие обстоятельства:

- законность, достаточность и стабильность дохода потенциального заемщика;

- наличие у потенциального заемщика собственных средств для внесения первоначального взноса;

- ликвидность предмета ипотеки, определяемая потребительской привлекательностью кредитуемого жилого помещения, его качественными характеристиками.

В случае положительного решения кредитор формулирует основные условия кредитного договора и знакомит с ними заемщика. При согласии заемщика с предлагаемыми условиями кредитор приступает к подбору подходящего жилого помещения. Если же такое жилое помещение уже имеется на примете у заемщика, то кредитор производит оценку этого помещения (с точки зрения ликвидности).

Этап 3. Подбор жилого помещения (например, квартиры),

соответствующего финансовым возможностям заемщика

и требованиям кредитора

Заемщик вправе подобрать себе жилое помещение как до обращения к кредитору, так и после этого, действуя самостоятельно или при участии кредитора. Соответственно, дальнейшее развитие ситуации может происходить по двум основным вариантам:

1) продавец жилья и потенциальный заемщик заключают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, включающий, среди прочего, преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилое помещение с точки зрения обеспечения возвратности кредита и рассчитывает сумму кредита, исходя из доходов заемщика, размера вносимого им первоначального взноса, а также стоимости жилого помещения;

2) потенциальный заемщик, исходя из максимально возможного размера кредита, рассчитанного кредитором, подбирает подходящее по стоимости жилое помещение и заключает с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего для обеспечения кредита.

Этап 4. Оценка жилого помещения - предмета

жилищной ипотеки с целью определения его ликвидности

(реальной рыночной стоимости)

После подбора жилого помещения для покупки в кредит оценщик (услуги которого, как правило, оплачивает заемщик) осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилого помещения. Кредитор соотносит оценочную стоимость указанного помещения с размером выдаваемого кредита. Если оценочная стоимость отвечает ожиданиям кредитора, последний дает согласие на заключение заемщиком договора купли-продажи (с одновременным заключением кредитного договора). В противном случае кредитор вправе порекомендовать заемщику продолжить поиск более подходящего (с точки зрения условий предоставления кредита) жилого помещения.

Этап 5. Заключение договора купли-продажи

жилого помещения и кредитного договора

В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, предназначенные для оплаты первоначального взноса на приобретение жилого помещения. Уточним, что обеспечение ипотечного жилищного кредита может быть оформлено:

- договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки и государственной регистрацией возникающей (в силу договора) ипотеки;

- трехсторонним (так называемым смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данного жилого помещения в пользу кредитора;

- договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, при этом ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи.

В ипотечном кредитном договоре стороны обычно предусматривают следующие условия:

- сумма предоставляемого кредита;

- срок, на который предоставляется кредит;

- размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом;

- очередность погашения кредита и процентов по нему;

- основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему.

Пример предварительного договора купли-продажи жилого помещения представлен в Приложении 5. Пример ипотечного кредитного договора представлен в Приложении 6.

В договор о жилищной ипотеке, помимо рассмотренных ранее условий, обычно включаются положения, определяющие:

- порядок пользования заложенным жилым помещением (оно находится в собственности заемщика с момента регистрации заключенного договора купли-продажи, при этом на период погашения кредита ограничиваются права заемщика по распоряжению этим помещением);

- требования по обеспечению сохранности предмета жилищной ипотеки;

- требования по страхованию предмета жилищной ипотеки;

- основания обращения взыскания на предмет жилищной ипотеки.

Пример договора ипотеки квартиры представлен в Приложении 7.

Кредитуемое жилое помещение служит в качестве обеспечения кредита, однако нахождение в залоге не является препятствием для владения заемщиком приобретенным на кредитные средства жилым помещением. Более того, по согласованию с кредитором заемщик может - на определенных договором условиях - пользоваться этим помещением до полного погашения кредита (с временной регистрацией по данному адресу). В то же время кредитор вправе, соглашаясь на предоставление заемщику права пользования жилым помещением (вселения в него), предварительно заручиться нотариально заверенным согласием заемщика (и, если требуется, совершеннолетних членов его семьи) на освобождение переданного в залог жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Находящееся в залоге жилое помещение, по согласованию с кредитором, может использоваться не только заемщиком и членами его семьи, но и, к примеру, арендаторами (для проживания). Переустройство заложенного жилого помещения до погашения кредита не допускается.

Этап 6. Проведение расчетов с продавцом жилого помещения

При проведении расчетов заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя для этого:

- собственные средства, предназначенные для внесения первоначального взноса;

- средства кредита, предназначенные для внесения остальной части стоимости жилого помещения.

Как правило, кредитор (его полномочный представитель) непосредственно участвует в процессе расчетов (перечисляя кредитуемые средства продавцу жилого помещения) и, кроме того, контролирует указанный процесс.

Этап 7. Страхование предмета ипотеки, жизни заемщика,

а также прав собственника на приобретаемое жилое помещение

Принципы страхования в связи с заключением договора ипотечного жилищного кредитования определены ст. 31 Закона о жилищной ипотеке. Помимо страхования предмета договора - кредитуемого и переходящего в залог жилого помещения (например, от гибели или повреждения), заемщик также вправе застраховать и риск своей ответственности перед кредитором (за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита). Страховым случаем по договору страхования ответственности заемщика является факт предъявления к нему кредитором требования о погашении кредита при недостаточности у кредитора денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества. Условия страхования определяются в соответствующем договоре. Заемщик вправе самостоятельно выбрать страхователя или воспользоваться рекомендациями кредитора.

Этап 8. Обслуживание кредитором ипотечного

жилищного кредита в связи с поэтапным выполнением

заемщиком принятых на себя обязательств

Заемщик приступает к выполнению обязательств по погашению ипотечного жилищного кредита в соответствии со сроками, предусмотренными графиком платежей, обычно прилагаемым к кредитному договору. Графиком платежей может быть предусмотрен так называемый льготный период продолжительностью до трех месяцев, в течение которых заемщик может быть освобожден от погашения основной части кредита. Кредитор, со своей стороны, производит обслуживание жилищного ипотечного кредита и в этой связи:

- принимает платежи от заемщика;

- ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов;

- осуществляет иные необходимые действия по обслуживанию выданного кредита.

Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме аннуитетных ежемесячных платежей. Поясним, что аннуитетный ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, и платеж в счет части самого кредита.

Размер платежа рассчитывается таким образом, чтобы все ежемесячные платежи (при сохранении неизменной фиксированной процентной ставки по кредиту) были равными на протяжении всего кредитного периода. Это удобно как для заемщика (в соответствии с аннуитетной схемой погашения кредита он может планировать свой бюджет), так и для кредитора. Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30 - 35% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период.

В случае выполнения обязательств по кредитному договору ипотечный жилищный кредит считается погашенным, а ипотека - прекращается. О прекращении ипотеки в отношении жилого помещения делается соответствующая запись в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.

В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилое помещение в судебном или внесудебном порядке. Жилое помещение реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Остаток средств передается заемщику.