9.2.2. Договор социального найма жилого помещения,

его форма и содержание. Договор поднайма жилого помещения

По договору социального найма жилого помещения наймодатель обязуется предоставить нанимателю указанное помещение за плату в постоянное владение и пользование для проживания в нем, а наниматель - физическое лицо (гражданин) обязуется владеть и пользоваться предоставленным за плату для постоянного проживания жилым помещением в точном соответствии с прочими условиями договора социального найма. Принципиально важным является статус предмета договора, которым в данном случае является жилое помещение государственного (муниципального) фонда.

В соответствии со ст. 49 ЖК РФ предоставление по договору социального найма жилых помещений и заключение соответствующих договоров допускается с малоимущими гражданами, признанными нуждающимися в указанных помещениях (в пределах нормы предоставления, установленной органом местного самоуправления). Учет таких граждан осуществляется органами местного самоуправления (по месту регистрации указанных граждан) в соответствии с порядком, предусмотренным ст. 52 ЖК РФ.

Предоставление жилых помещений по договорам социального найма и, соответственно, заключение указанных договоров с соответствующими гражданами производится в порядке очереди, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 57 ЖК РФ. По договору социального найма жилого помещения собственник жилого помещения государственного (муниципального) жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания на условиях, установленных ЖК РФ и договором.

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме, которая в общем случае должна соответствовать типовой форме указанного договора, установленной Правительством РФ. Особенностью заключения договора является необходимость предварительного принятия мотивированного решения о предоставлении жилого помещения соответствующим органом местного самоуправления, например, постановления.

Особенностью договора социального найма жилого помещения является его бессрочный характер, т.е. в договоре социального найма отсутствует условие о сроке его действия. Вместе с тем законодательством определены условия досрочного прекращения (расторжения) договора социального найма по инициативе каждой из его сторон (см. далее).

Предметом договора социального найма является изолированное жилое помещение. В связи с заключением договора и изменением режима пользования нанимаемым жилым помещением стороны договора принимают на себя соответствующие обязанности, которые, наряду с правами сторон, фиксируются в договоре. Так, наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

- передать нанимателю жилое помещение, свободное от прав иных лиц;

- принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение (квартира или часть коммунальной квартиры);

- осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

- обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества;

- нести иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором.

Одновременно наймодатель наделяется правом требования своевременного внесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

В свою очередь, наниматель по договору социального найма имеет право распоряжаться и пользоваться нанимаемым жилым помещением, в т.ч.:

- вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

- сдавать жилое помещение в поднаем;

- разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

- осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

- требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг;

- иметь иные права, предусмотренные законодательством и договором.

Основными обязанностями нанимателя по договору социального найма являются:

- использование нанимаемого жилого помещения по назначению и в установленных законодательством и договором пределах;

- обеспечение сохранности нанимаемого жилого помещения;

- поддержание надлежащего состояния нанимаемого жилого помещения;

- проведение текущего ремонта нанимаемого жилого помещения;

- своевременное и полное внесение платы за нанимаемое жилое помещение и коммунальные услуги;

- информирование наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма;

- иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором.

Права и обязанности членов семьи нанимателя определены ст. 69 ЖК РФ. Отметим, что члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения, только в этом случае они наделяются соответствующими полномочиями (правами и обязанностями). Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, то за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, при этом указанный гражданин отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма, самостоятельно.

Стороны вправе расторгнуть договор социального найма по соглашению между собой. В то же время п. 4 ст. 83 ЖК РФ предоставляет наймодателю право расторжения договора в судебном порядке в случаях:

- невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

- разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

- систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

- использования жилого помещения не по назначению.

Кроме того, допускается расторжение договора найма по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон. К таким обстоятельствам ЖК РФ относит утрату (разрушение) нанимаемого жилого помещения, а также смерть одиноко проживавшего нанимателя.

Расторжение договора найма влечет за собой для нанимателя и иных лиц, указанных в договоре, прекращение права пользования соответствующим жилым помещением. В общем случае это означает, что лица, которым ранее было предоставлено право пользования нанимаемым жилым помещением, подлежат выселению из него. В соответствии со ст. 84 ЖК РФ такое выселение может быть произведено:

- с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;

- с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма, в частности, помещений из состава так называемого специализированного жилого фонда (см. раздел IV ЖК РФ);

- без предоставления других жилых помещений.

Порядок поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, определен ст. 76 ЖК РФ. Передача нанимаемого жилого помещения (части этого помещения) в поднаем допускается с согласия наймодателя и членов семьи нанимателя на основании соответствующего договора. Заключение договора поднайма не допускается, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит менее учетной нормы (в коммунальной квартире - менее нормы предоставления), а также если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством РФ.

Договор поднайма жилого помещения заключается в письменной форме. В нем должны быть указаны:

- предмет договора;

- граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение;

- срок договора (если в договоре срок не определен, то он считается заключенным на один год);

- порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения;

- условия расторжения договора.

Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.