2.2.3. Выбор объекта покупки.

Юридическая чистота и безопасность совершения сделки

После того как вы определись с ценой, которую готовы заплатить за свое новое жилье, выбор объекта покупки будет во многом обусловлен потребительскими свойствами товара. Однако в случае с покупкой жилого помещения необходимо принимать во внимание еще как минимум два важных обстоятельства: юридическая "чистота" приобретаемого жилья и "беспроблемность" ваших будущих соседей.

Исчерпывающих рекомендаций, позволяющих вам на все 100 процентов обезопасить себя от обмана при заключении сделки и от возможных неприятностей с соседями по новообретенному жилью, не существует. Тем не менее минимизировать риск при заключении сделки вам помогут следующие советы:

1. С самого начала рассматривайте юридическую "чистоту" сделки как главное условие, делающее в принципе возможным ее совершение.

2. Старайтесь, по возможности, исключить при заключении сделки промежуточные звенья, например, в лице доверенных. Если же вы все-таки решили покупать жилое помещение у доверенного лица, то в обязательном порядке проверьте не только документы, удостоверяющие его личность, но и саму доверенность - не исключено, что срок действия ее истек либо по ней предоставлены недостаточные полномочия (см. Приложение 2).

3. Не гонитесь за дешевизной. Хорошее жилье по определению не может иметь низкую цену.

4. Доверяйте документам, а не словам. Каждое слово, произнесенное потенциальным продавцом, должно быть по вашей просьбе немедленно подтверждено документально.

5. Не позволяйте себя торопить. Побуждение покупателя к чрезмерной спешке - один из излюбленных методов мошенников. Продавцам с серьезными и честными намерениями незачем спешить.

6. При покупке жилья на вторичном рынке отдавайте предпочтение вариантам с наиболее короткой правовой историей. При этом помните, что и недавно приватизированные или унаследованные квартиры, предлагаемые к продаже их владельцами, могут быть не свободными от притязаний третьих лиц (несовершеннолетних, чьи права не были должным образом учтены при приватизации, наследников, не поставленных своевременно в известность об открытии наследства, и т.п.).

7. При покупке жилья в новостройке отдавайте предпочтение риелторам с многолетней благонадежной репутацией. Стремитесь к тому, чтобы подготовка к заключению сделки и само оформление происходили не в новом филиале, а в центральном офисе риелторской компании (даже если это может обернуться для вас дополнительной потерей времени) - так надежнее.

8. Обращайте внимание на то, насколько полно и точно отвечает продавец на ваши вопросы. Стремление уклониться от прямого ответа - обоснованный повод для сомнений в чистоте намерений продавца.

9. Не будучи знатоком в вопросах покупки жилья, не стесняйтесь получить предварительные всесторонние консультации из независимых от продавца источников. Помните, что бесплатная консультация в офисе по ходу общения с продавцом, как правило, пустая формальность, ведь консультирует-то вас в этом случае представитель продавца - например, нанятый им юрисконсульт.

10. Не соглашайтесь с первым же предложением продавца, заставьте его выслушать вашу точку зрения (например, по поводу достоинств предлагаемого вам для покупки жилья). Помните, что вы - покупатель и, следовательно, имеете полное право отстаивать собственные интересы любыми законными средствами.

Несколько рекомендаций относительно выбора соседства. Поясним, что в данном случае понятие "соседство" следует толковать в более широком, чем это обычно принято, смысле.

Конечно, плохо, если сосед за стенкой постоянно беспокоит вас, например, шумит в вечернее время. Однако конфликт с таким соседом в большинстве случаев можно уладить. А вот договориться с руководителем магазина или иного аналогичного заведения, расположенного на первом этаже вашего нового дома и по понятным причинам представляющего собой источник не только шума, но и посторонних запахов, а иногда - и насекомых, и грызунов, как правило, просто невозможно. Поэтому рекомендуем следующее:

1. Собираясь купить жилье, обязательно наведите справки о соседях и близрасположенных жилых помещениях. Наиболее надежные источники соответствующей информации - участковые милиционеры, дворники и уборщики подъездов, работники коммунально-эксплуатационных и паспортных служб, а также жильцы "со стажем" (например, пенсионеры, проводящие дома значительную часть своего времени).

2. До принятия окончательного решения о заключении сделки постарайтесь несколько раз (желательно - в разное время суток, в т.ч. вечернее или даже ночное время) побывать возле дома, в котором располагается намеченное для покупки жилье. Зайдите и в интересующий вас подъезд дома (при этом на всякий случай будьте готовы к ответам на расспросы любопытных о том, что вы тут, собственно, делаете).

3. Обратите внимание на то, куда выходят окна в намеченной для покупки квартире. Крайне неудачным вариантом уличного соседства являются: авто- и железнодорожные магистрали с интенсивным движением, открытые автостоянки, площадки для выгула собак, площадки для мусорных контейнеров, прогулочные площадки дошкольных учреждений (следует помнить, что по вечерам на них обычно собираются отнюдь не дошкольники), открытые спортивные площадки, разного рода развлекательные и увеселительные заведения (казино, залы игровых автоматов, ночные клубы, бары, кафе, рестораны и т.п.), а также магазины с круглосуточным режимом работы и "дикие" рынки.

4. Отдавайте предпочтение домам с планировкой, минимизирующей шум от соседей. Кроме того, помните, что жилые помещения, расположенные на более высоких этажах, обычно в меньшей степени подвержены воздействию уличного шума, однако межкомнатные перегородки в них, как правило, имеют меньшую толщину.

5. Обратите внимание на расположение инженерного оборудования дома - лифтов, мусоропроводов, систем вентиляции - и на производимый ими шум, на общее состояние подъезда - стен, полов, окон, дверей, даже почтовых ящиков, а также доступность подъезда для посторонних лиц (исправный и надежный домофон либо консьерж - это определенная гарантия безопасности жильцов не только от терактов, но и от банальных квартирных краж).

Желательно, чтобы в результате поисков в вашем распоряжении оказалось несколько примерно равноценных вариантов. Это позволит вам переключиться с одного варианта на другой в случае, если на последующих этапах подготовки к сделке выявятся обстоятельства, ставящие под вопрос целесообразность совершения покупки. Сколько именно заниматься подбором вариантов - решать вам. Спешить при покупке жилья, как уже было замечено, не следует ни при каких обстоятельствах. Для сокращения - в случае необходимости - сроков поиска вы можете отчасти пересмотреть свои пожелания в отношении потребительских качеств жилья, которое намереваетесь купить.

Окончательно юридическая "чистота" приглянувшегося вам жилого помещения, как правило, выясняется на этапе предварительного изучения правоустанавливающих документов. Эти документы находятся у продавца жилого помещения, и вы вправе ознакомиться с ними, чтобы получить ясное представление о предмете намечающейся сделки. О том, что это за документы, мы и поговорим с вами далее.