4.1.1. Организационно-правовая база жилищной ипотеки,

ее краткая характеристика

Ипотека - сравнительно новый способ решения жилищного вопроса. Существовавшая еще в царской России жилищная ипотека после длительного перерыва возвратилась в отечественное право и постепенно завоевывает у наших сограждан популярность. В переводе с греческого ипотека - это передача заемщиком (лицом, получившим кредит, как правило, крупный и долгосрочный) в залог кредитору недвижимого имущества, приобретаемого в собственность. Сегодня в России организационно-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования осуществляется в соответствии с ГК РФ (в частности, § 3 гл. 23); Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон о жилищной ипотеке); Постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (в ред. от 08.05.2002); совместным Приказом Минюста России N 289, Госстроя России N 235 и ФКЦБ России N 290 от 16.10.2000 "Об утверждении Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам" (в ред. от 07.02.2003).

Центральное место в системе организационно-правового регулирования ипотечного жилищного кредитования занимает Закон о жилищной ипотеке, который состоит из 79 статей, объединенных в 14 глав. (Уточним, что соответствующие положения ГК РФ, устанавливающие общие правила залога, применяются к отношениям, определенным в договоре ипотеки в случаях, когда Кодексом или Законом о жилищной ипотеке не установлено иное.) Особый интерес для читателей должна, по-видимому, представлять гл. XIII, отражающая особенности ипотеки жилых домов и квартир.

Однако для понимания сути жилищной ипотеки следует обратить внимание читателей и на основные положения Закона о жилищной ипотеке, указанные в гл. I Закона.

Отношения в сфере жилищной ипотеки возникают между залогодержателем (и, одновременно, кредитором) и должником (залогодателем) после заключения договора о жилищной ипотеке. Залогодержатель обретает право на удовлетворение своих денежных требований к залогодателю (по принятому им на себя обязательству) из стоимости заложенного последним недвижимого имущества (например, квартиры). Недвижимое имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. При этом ипотека обеспечивает залогодержателю уплату:

- основной суммы долга по кредитному договору (иному обеспечиваемому ипотекой обязательству) - полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке;

- процентов за пользование кредитом, при условии, что соответствующее обязательство принято на себя должником (зафиксировано в кредитном договоре).

Жилищная ипотека допускается только в отношении недвижимого имущества - индивидуальных жилых домов, квартир либо их частей (одной или нескольких комнат), права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (о порядке регистрации ипотеки жилого помещения см. гл. 11). Такая регистрация производится на основании договора о жилищной ипотеке с приложением других документов, обязательность представления которых предусмотрена Инструкцией о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам.