4.1.2. Договор о жилищной ипотеке, его содержание и форма

Договор о жилищной ипотеке заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (см. п. 2 ст. 339 ГК РФ). Согласно ст. 9 Закона о жилищной ипотеке в содержании договора отражаются:

- предмет ипотеки;

- оценка предмета ипотеки;

- суть договора;

- размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предмет ипотеки - кредитуемое и переходящее в залог жилое помещение (в общем случае - квартира) - определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Как правило, с этой целью в договоре указываются адрес дома, в котором расположено жилое помещение, секция (подъезд) и этаж, номер квартиры, а также ее общая и жилая площадь.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством по соглашению залогодателя с залогодержателем. Оценка предмета ипотеки указывается в договоре в денежном выражении, т.е. как цена кредитуемого и переходящего в залог жилого помещения.

Суть договора о жилищной ипотеке образуют положения, определяющие взаимные обязательства сторон, принимаемые ими в связи с заключением договора. По договору о жилищной ипотеке залогодержатель обычно обязуется принять кредитуемое и передаваемое в залог жилое помещение на период до исполнения залогодателем своих обязательств по погашению кредита и предусмотренных кредитным договором иных обязательств, например, по выплате залогодержателю (и, одновременно, кредитору) процентов за пользование кредитом.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, могут исполняться единовременно - например, в отношении погашения сравнительно небольших кредитов - или по частям. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, то в договоре о жилищной ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Кроме того, в договоре о жилищной ипотеке должны быть указаны:

- право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;

- наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то это обстоятельство также указывается в договоре о жилищной ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Подчеркнем, что договор, в котором отсутствуют какие-либо перечисленные выше данные, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. В свою очередь, несоблюдение правил о государственной регистрации договора о жилищной ипотеке влечет его недействительность.

Закон о жилищной ипотеке выделяет ряд особенностей, присущих ипотеке жилых помещений, которые рассматриваются далее.