120. Договор найма жилого помещения

Договор найма жил.помещения – одна сторона – собствен­ник жил.помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить др. стороне (нанимателю) жил.помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Разновидностью договора найма является наем жил.помещения в гос. и муниц. фонде соц. пользования (соц.наем).

Жил.помещение может быть предоставлено юр.лицу только на условиях аренды. При этом арендатор обязан использовать жил.помещение по прямому назначению – для проживания граждан. Субъектами данного договора являются: наймодатель (собственник или управомоченное им лицо); наниматель – могут быть только граждане.

Объектом договора является изолированное жил.помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жил.дом, часть квартиры и т.д.). Оно должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитар­ным и тех. требованиям.

В многоквартирных домах наниматели наряду с жил.помещением имеют право пользоваться общими помещениями дома (подъезды, лестницы), мех., электр., санитарно-тех. оборудо­ванием за пределами или внутри квартиры (лифты, мусоропровод).

Договор найма жил.помещения заключается в пис.форме. Несоблюдение данного требования не влечет недействитель­ность договора, но лишает стороны права ссылаться на свидет. показания в случае спора.

Существенным условием договора найма – размер платы за жил.помещение. Размер и сроки устанавливаются по соглашению сторон. Макс.размер платы может быть предусмотрен зако­ном, в таком случае плата, предусмотренная договором, не должна пре­вышать этот размер. Если сроки в договоре не предусмотрены, оплата производится ежемесячно. Одностороннее изменение размера оплаты не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.

Договор найма имеет срочный характер, он может быть заключен на срок не более 5лет. Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на 5лет.

В случаях, когда договор найма заключен на срок менее 1года, наниматель ограничивается в ряде своих прав. Так, он не может посе­лить граждан, с ним проживающих, врем.жильцов, не имеет пре­имущественного права на заключение договора найма на новый срок, не вправе сдавать помещение в поднаем, не может заменить себя в догово­ре другим нанимателем.

Права и обязанности наймодателя:

• обязан передать жил.помещение свободным (факт. и юр.), в состоянии, пригодном для проживания;

• обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жил.поме­щения, обеспечивать предоставление коммун.услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многокварт.дома и устройств для оказания коммун.услуг;

• обязан осуществлять кап.ремонт жил.помещения, ес­ли иное не предусмотрено законом;

• при переходе права собственности на жил.помещение новый собственник становится наймодателем по договору найма на тех же ус­ловиях. Договор найма при смене собственника не расторгается и не из­меняется;

• вправе давать согласие на: 1) переустройство и реконструкцию жил.помещения нанимате­лем; 2) переоборудование жил.дома, влекущее существенное измене­ние условий пользования им; 3) вселение граждан, постоянно проживающих вместе с нанимате­лем; 4) вселение врем.жильцов; 5) заключение нанимателем договора поднайма; 6) замену нанимателя по договору найма жил.помещения.

Права и обязанности нанимателя:

• обязан использовать жил.помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоя­нии;

• обязан своевременно вносить плату за жил.помещение; вно­сить самостоятельно плату за коммунальные услуги, если иное не уста­новлено договором;

• обязан осуществлять текущий ремонт жил.помещения, если иное не установлено договором;

• может осуществлять переустройство и реконструкцию жил. по­мещения только с согласия наймодателя;

• может осуществлять переоборудование жил.дома, которое приведет к существенным изменениям условий пользования этим поме­щением, только с согласия наймодателя;

вправе вселять граждан, постоянно с ним проживающих, в жил.помещение с согласия наймодателя. При вселении н/л детей такого согласия не требуется. От­в-ть за действия таких граждан перед наймодателем несет на­ниматель. Допускается заключ. договора между нанимателем и гра­жданами, постоянно с ним проживающими, об установлении солидарной отв-ти перед наймодателем (сонаниматели);

• вправе с согласия граждан, постоянно с ним проживающих, и с предварит. уведомлением наймодателя разрешить безвоз­мездное проживание врем. жильцам (пользователям). Срок проживания пользователей – не более 6месяцев. Пользователи не приобретают прав на жил. помещение и не несут отв-ть. Они обязаны освободить помещение по истечении срока про­живания или не позднее 7дней после такого требования нанима­теля (если срок не установлен);

• право на преимущественное заключ.договора на новый срок.

Наймодатель за 3мес.до истечения срока договора должен: либо предложить заключить договор на тех же или иных усло­виях; либо отказаться от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в течение не менее года.

Если наймодатель не исполнил данной обязанности, договор счита­ется продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Если наниматель отказался от продления договора с решением не сдавать жил. помещение внаем, но позже заключил договор с др.лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недей­ствительным и возмещения убытков, а также возобновления с ним дого­вора;

Расторжение договора найма жилого помещения.Наниматель вправе расторгнуть договор найма в любое время, пис. предупре­див об этом наймодателя за 3мес.

Договор найма жил.помещения может быть расторгнут в суд.порядке:

• по требованию наймодателя, если наниматель: не вносит плату за жил. помещение в теч. 6мес., а при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более 2раз; разрушает или портит жилое помещении; продолжает использовать жил.помещение не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей после предупреж­дения наймодателя об устранении данных нарушений. Суд может предоставить нанимателю срок для устранения данных нарушений, но не более 1года. По истечении срока при повторном обраще­нии наймодателя суд расторгает договор;

• по требованию любой из сторон в договоре: 1) если помещение перестает быть пригодным для постоянного про­живания, а также в случае его аварийного состояния; 2) в других случаях; предусмотренных жилищным законодательст­вом; 3) если наниматель или лица, за которых он отвечает, используют жил.помещение не по назначению.

При расторжении договора найма наниматель и граждане, постоян­но с ним проживающие, подлежат выселению из жил. помещения только на основании решения суда.