§ 4. Правове регулювання сільськогосподарської оренди

Оренда землі, яка має багатовікову історію, продовжує ві­дігравати важливу роль у системі аграрно-правових відносин. У розвитку сільськогосподарських відносин оренда має певні переваги перед власністю, не вимагаючи великих коштів на придбання землі, що неприпустиме для малоімущих і моло­дих фермерів.

Оренда у сільському господарстві набула великого поши­рення у СІЛА, де близько половини фермерів-власників приорендовують землю. На півдні СІЛА більше 50 відсотків фер­мерів є орендаторами у найрізноманітніших її формах. Орен­да землі у СІЛА розглядається як невільне володіння на від­міну від власності, згідно з яким орендодавець передає орендатору або підприємство повністю, або частину підпри­ємства, або тільки земельну ділянку, за користування якою орендатор вносить орендну плату.

Серед поширених умов орендного договору є такі, коли власник зобов'язаний утримувати будинки і споруди, дороги і меліоративні споруди, які здаються у власність. На нього покладається обов'язок ремонтувати, виправляти приховані не­доліки, сплачувати страхові внески. Орендатор повинен своє­часно зробити розрахунок, потурбуватися про утримання ка­нав і огорож у належному стані, не допускати зниження родючості грунтів, після закінчення строку оренди він має пере­дати ферму власнику. На відміну від інших країн, де відноси­ни в галузі земельної оренди регулюються державою, США характеризується свободою орендних договорів, хоча багато в чому відносини оренди у США регулюються законодавством штатів. Важливу роль відіграє у цих питаннях і судова прак­тика, місцеві звичаї. Згідно з цим у кожному штаті склалися свої форми і порядок розгляду спірних питань у суді. При цьому досить чітко розділяють оренду сільськогосподарського підприємства з правом володіння і різні види здоль­щини.

У системі англосаксонського права сільськогосподарська оренда відноситься до одного з видів узуфруктних прав, тобто права на одержання вигоди. На цій підставі орендатору нада­ється право самому встановлювати спосіб одержання вигоди із землі, що використовується. Основним є правило, за яким орендатор не повинен завдавати збитки джерелам доходів. Останніми роками сільськогосподарська оренда у Великобри­танії характеризується появою законів щодо закріплення ста­більності цих відносин. Переважні права на продовження сільськогосподарської оренди з 1976 р. почали поширюватися на два покоління сім'ї орендатора, підвищено вимоги до орендодавця, а саме до обгрунтованості його бажань припи­нити оренду.

У ряді зарубіжних країн існує оренда землі і сільськогоспо­дарських підприємств у держави, у власності якої перебува­ють землі і ферми.

Значну специфіку мають орендні відносини у Франції. Оренда тут характеризується тим, що режим сільськогоспо­дарської оренди детально і всеохоплююче урегульований дер­жавою. Законом від 17 жовтня 1945 р. був затверджений ти­повий Статут сільськогосподарської оренди, до якого закона­ми постійно вносяться зміни та доповнення. За Статутом припускається оренда ферми, оренда земельної ділянки або оренда ферми з половини. У першому випадку оренда вста­новлюється на підставі твердих платежів, у другому залежно від одержаного врожаю і пропорційно до внесеного у госпо­дарство вкладу. При цьому розміри орендної плати можуть регламентуватися в адміністративному порядку. Договір оренди на підставі Статуту дає чіткий перелік обов'язкових умов сільськогосподарської оренди, що стосуються об'єктів оренди, особи орендатора, обов'язків сторін, орендної плати, строків оренди. Договір оренди може бути письмовим або ус­ним. В останньому випадку він повинен відповідати нормам типового Статуту сільськогосподарської оренди.

Французьке законодавство дуже детально регламентує по­рядок і процедуру одержання оренди, її подовження і припи­нення. Правом на переважне одержання оренди мають особи, які володіють сільськогосподарською спеціальністю, мають стаж роботи у сільському господарстві.

У системі правових відносин сільськогосподарської орен­ди зарубіжних країн важливе значення надається договору оренди. Договір оренди регламентує використання орендова­ного сільськогосподарського підприємства повністю, окремої ділянки землі, худоби, за користування якими орендатор сплачує певну орендну плату або ренту. З проголошеною у багатьох країнах свободою орендних відносин дійсно існує досить сувора регламентація орендних умов. У ФРН, наприк­лад, орендні договори подаються на реєстрацію до відповід­них державних органів, які можуть не затвердити договір, як­що встановлена надмірна орендна плата, коли договір веде до недоцільного роздрібнення ділянки, до надмірної концентра­ції землекористування в одних руках, завдає шкоди сільсько­господарському виробництву тощо. В орендних договорах ціна, як правило, визначається вільною згодою. Також вільно визначається підприємцем форма і методи експлуатації фер­ми, яка орендується. Відповідно до сільськогосподарського кодексу, орендатор зобов'язаний так організувати ведення господарства, щоб воно відповідало його призначенню. Од­ним із основних положень законодавства про сільськогоспо­дарську оренду у Франції Ж. Мегре вважає можливість гаран­тувати орендатору достатню стабільність договору для веден­ня сучасного господарства. З цією метою законодавство встановлює мінімальні і максимальні строки оренди. Взагалі, встановлення тривалих строків сільськогосподарської оренди у Франції і Бельгії не менше ніж на 9 років, у ФРН — корот­костроковий термін на 9 і довгостроковий на 18 років, в Італії — на 15, Португалії — на 10, Іспанії і Люксембурзі — на 6 років, Австрії — на 5 років. Як правило, передбачається і пра­во переважного подовження оренди, що визнається в аграр­ному праві найпрогресивнішою рисою сучасного законодав­ства. Законодавство у багатьох країнах встановлює межі орендної плати, за які сторони, що домовляються, не мають права виходити. Законодавство Франції, Голландії, Бельгії, Італії передбачає переважне право орендатора на придбання ділянки, яка орендується, у випадку її продажу або будь-яко­го іншого перетворення.