§ 4. Особливості права орендного землекористування в аграрному виробництві

Суб'єкти аграрних правовідносин в сучасних умовах наді­ляються також правом використання земель на орендних умовах. Ця можливість сільськогосподарських товаровироб­ників передбачена Земельним Кодексом України (в редакції від 13 березня 1992 р.) та спеціальним Законом України "Про оренду землі" від 6 жовтня 1998 р.

Орендне землекористування може здійснюватися сільсь­когосподарськими колективними підприємствами, коопера­тивами, акціонерними товариствами, селянськими (фермер­ськими) господарствами та іншими товаровиробниками аг­рарного сектору економіки для виконання основних статут­них завдань, залучення допоміжних земельних ділянок для Потреб виробництва, розширення мережі сінокісних та пасоугідь, зайняття традиційними народними промислами у сільському господарстві, створення належної соціальної інфраструктури для працівників та інших потреб сільського населення.

Право орендного землекористування сільськогосподар­ських товаровиробників — це юридична можливість цих суб'єктів тимчасово володіти та користуватися земельною ді­лянкою на підставі договору оренди за відповідну плату для здійснення господарської (підприємницької) та іншої діяль­ності.

Об'єктами орендних земельних правовідносин є земельні ділянки, що перебувають на праві власності держави, терито­ріальних громад, сіл, селиш, міст (комунальної власності) та інших юридичних і фізичних осіб як зайнятих так і не зайня­тих відповідними будівлями, спорудами, іншими об'єктами чи розташованими на них лісовими і нелісовими насаджен­нями та водоймами.

Новацією сучасного правового регулювання орендних зе­мельних правовідносин є той факт, що в якості таких об'єктів можуть бути також земельні ділянки громадян, що належать їм на праві на земельну частку (пай) у недержавному сільсь­когосподарському підприємстві відповідно до спеціальних землевпорядних проектів, які підлягають затвердженню за­гальними зборами членів сільськогосподарського підприєм­ства або відповідних сільськогосподарських товариств.

Об'єктом орендних земельних правовідносин може бути й земельна ділянка, яка обмежена заставою, але виключно за згодою заставодержателя.

Вказана земельна ділянка сільськогосподарського призна­чення може, в свою чергу, передаватися орендарем у суборен­ду, але за умов його тимчасової непрацездатності (хвороби), інвалідності, призову на строкову військову службу до Зброй­них сил України, навчання з відривом від виробництва, об­рання на виборну посаду в органи місцевого самоврядування, державної влади України.

Суб'єктами земельних орендних правовідносин в аграрно­му виробництві виступають орендодавці та орендарі. Відпо­відно орендодавцями є юридичні та фізичні особи, у яких вказані земельні ділянки перебувають на праві власності. Так, орендодавцями земельних ділянок, які перебувають у кому­нальній власності є сільські, селищні та міські ради, а земель­них ділянок, які перебувають у власності держави визнаються районні, обласні, міські (Київська, Севастопольська) держав­ні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, Кабінет Міністрів України.

Орендарями земельних ділянок в аграрному виробництві можуть бути юридичні особи (сільськогосподарські колектив­ні підприємства, кооперативи, акціонерні товариства, селян­ські (фермерські) господарства тощо) та громадяни, які орен­дують такі ділянки для сільськогосподарського виробництва, ведення особистого підсобного господарства та інших аграр­них потреб. При цьому варто зазначити, що орендарями зе­мельних ділянок сільськогосподарського призначення для ве­дення товарного сільськогосподарського виробництва можуть бути тільки юридичні особи, установчими документами яких передбачено здійснення цього виду діяльності, або фізичні особи, які мають необхідну кваліфікацію або досвід роботи в сільському господарстві.

Виникають орендні земельні правовідносини в аграрному виробництві з часу укладання та реєстрації договору оренди. В той же час підставою для укладання такого договору має бути рішення орендодавця. У разі набуття права на оренду зе­мельної ділянки сільськогосподарського призначення на кон­курентних засадах підставою для укладання цього договору мають бути результати конкурсу або аукціону.

Договір оренди земельної ділянки в аграрному виробницт­ві с різновидом угоди про взаємні зобов'язання, відповідно до яких орендодавець за плату передає орендареві у володіння і користування земельну ділянку для сільськогосподарського використання на обумовлений договором термін. Він уклада­ється у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідчен­ню. Невід'ємною частиною такого договору має бути план або схема земельної ділянки.

Договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення набирає чинності з часу досягнення домовле­ності з усіх істотних умов, підписання його сторонами і дер­жавної реєстрації. Істотними умовами договору визнаються земельна ділянка, її розмір та місце розташування, термін до­говору дії, форма, розмір, порядок орендної плати та термін внесення платежу, цільовий характер використання, умови забезпечення якості, повернення ділянки орендодавцеві, іс­нуючі обмеження щодо використання ділянки, ризик випадкового пошкодження чи її знищення та відповідальність сторін договору. Недотримання істотних умов договору є підста­вою відмови у його реєстрації або визнання недійсним.

У договорі оренди земельної ділянки сільськогосподар­ського призначення можуть визначатися сторонами й інші умови, що не суперечать чинному законодавству, які вплива­ють на характер і зміст зобов'язань або зміну та припинення договірних домовленостей сторін.

Якщо земельна ділянка передається сільськогосподар­ським товаровиробникам у порядку відведення, то договір оренди на неї підписується після перенесення її меж на міс­цевість. Варто додати, що надання земельної ділянки в орен­ду сільськогосподарським товаровиробникам без зміни цільо­вого призначення, межі якої визначені на місцевості, здій­снюється без розроблення проекту її відведення. За інших умов має розроблятися проект відведення земельної ділянки, який стає складовою частиною договору оренди землі.

За загальним правилом договір оренди земель сільськогос­подарського призначення визначається сторонами, але не більш як на п'ятдесят років. В той же час термін суборенди цієї категорії земель не може перевищувати строку дії догово­ру оренди земельної ділянки. Такі договори підлягають дер­жавній реєстрації шляхом засвідчення печаткою реєструючо­го органу з підписом уповноваженої особи та зазначення форми реєстрації на всіх примірниках договору. Договір суб­оренди земельної ділянки може бути також нотаріально по­свідчений за бажанням однієї із сторін.

Обов'язковою складовою частиною договору земельної ді­лянки сільськогосподарського призначення є встановлення прав та обов'язків орендодавця і орендаря. Зокрема, орендо­давець зобов'язаний передати у користування земельну ділян­ку у стані, придатному для цільового використання, не вчи­няти дій, які б перешкоджали орендарю у користуванні нею та володінні на час чинності договору, обумовити у договорі права третіх осіб на земельну ділянку, яка орендується. В той же час орендодавець має право вимагати від орендаря вико­ристання орендованої земельної ділянки за її цільовим при­значенням, своєчасного внесення орендної плати, форма якої встановлена законом або договором. Крім того, законо­давство передбачає грошову, натуральну та відробіткову фор­му орендної плати та допускає їх поєднання. У разі оренди зе­мельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності, плата за оренду земель може справлятися ви­ключно у грошовій формі.

Орендодавець має також право вимагати від орендаря до­держання вимог екологічної безпеки землекористування та збереження родючості фунтів, державних стандартів, норм і правил, проектних рішень, місцевих правил забудови населе­них пунктів, режиму використання водоохоронних зон, при­бережних захисних смуг, зон санітарної охорони та територій, які особливо охороняються.

Відповідно, орендар зобов'язаний виконувати та дотриму­ватися вищезазначених вимог, забезпечувати режим викорис­тання земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційно­го та історико-культурного призначенця. Йому надається право на поновлення договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, за умови належного виконання попередніх договірних орендних зобов'язань він може самостійно визначати напрями своєї сільськогосподар­ської діяльності, одержувати продукцію і доходи, здійснювати за згодою орендодавця відповідні меліоративні роботи, ство­рювати ставки та водойми, інші об'єкти виробничого, житло­вого та культурно-побутового призначення, закладати багато­річні насадження; орендар має право на відшкодування ви­трат щодо поліпшення стану земельної ділянки, проведеного за попередньою згодою з орендодавцем, приступати до вико­ристання земельної ділянки після державної реєстрації дого­вору оренди землі. Орендар має право на захист його земель­них прав, в тому числі на витребування орендованої ділянки з будь-якого незаконного володіння та користування, усунен­ня перешкод у її використанні, відшкодування збитків, запо­діяних його правам та інтересам, пов'язаним із орендою та­ких земель.

Сторони земельних орендних правовідносин мають право змінювати за взаємною згодою умови договору, а в разі недосягнення такої згоди — вирішувати спір у судовому порядку.

Розірвання договору оренди земельної ділянки також Можливе за взаємною згодою сторін або на вимогу однієї із сторін, за рішенням суду у разі невиконання орендних зо­бов'язань чи випадкового знищення або пошкодження зе­мельної ділянки, яке суттєво перешкоджає її використанню , умовами договору.

У передбачених законом випадках договір оренди земель сільськогосподарського призначення може бути припинений, зокрема, у разі дострокового розірвання, закінчення терміну чинності, одержання орендарем орендованої земельної ділян­ки у власність, примусового викупу (вилучення) земельної ді­лянки для забезпечення суспільного інтересу, відмови від ви­конання умов договору, ліквідації сільськогосподарських то­варовиробників як юридичних осіб або смерті громадян-орендарів, засудження до позбавлення волі тощо.

Усі розбіжності сторін орендних земельних правовідносин в аграрному виробництві підлягають вирішенню у судовому порядку, а винні особи можуть притягатися до різних видів юридичної відповідальності за невиконання чи неналежне виконання орендних зобов'язань.