Підстави, умови, способи набуття і реалізації прав на землю в Україні

Закріплений в Конституції України принцип правомірності набуття суб'єктивних прав на землю по­требує законодавчо­го визначення під­став, умов, способів і порядку виникнення таких прав на землю і земельні ділянки.

Суб'єктивні права на землю можуть набуватися лише за наявності певних юридичних фактів, з якими закон пов'язує виникнення земельних правовідносин. Громадяни, юридичні особи і держава можуть набувати права на земельні ділянки на підставі правостворюючих юридичних фактів, під якими в теорії права розуміють передбачені в законі конкретні життєві обставини, із настанням яких виникає те чи інше право на землю.

Юридичні факти, на підставі яких виникають, змінюються і при­пиняються права на землю, мають дві основні правові форми - події та дії. Події є об'єктивними життєвими обставинами, з настанням яких закон може пов'язувати виникнення, а також зміну чи припи­нення прав на землю. Крім того, правовстановлюючі юридичні факти необхідно розглядати у взаємозв'язку із правозмінюючими і правоприпиняючими фактами, зважаючи, що один і той же юридичний факт для одних суб'єктів є підставою виникнення прав на землю, для інших - підставою припинення такого права. З огляду на особливості землі як об'єкта права для виникнення того чи іншого суб'єктивного права на земельну ділянку недостатньо лише одних юридичних актів, які є юридичними фактами. У переважній більшості права на землю виникають на підставі декількох юридичних фактів, що в сукупності становлять юридичний склад, який в науці земельного права сприй­мається як підстава набуття, реалізації й припинення прав на землю.

Набуття прав на землю потребує не лише законодавчого закріплен­ня підстав виникнення такого права, а й визначення в законі умов ("обставин), за яких передбачені в Конституції України суб'єкти мо­жуть стати власниками чи користувачами земельних ділянок. У чин­ному земельному законодавстві України підстави та умови набуття у власність земельних ділянок не мають чіткого розмежування, у ре­зультаті чого у ЗКУ та інших законах існує термінологічна неузгодже­ність між такими поняттями, як "підстави", "умови", "випадки" щодо виникнення права власності на землю чи прав на користування зем­лею. Умови набуття права власності на землю в ЗКУ не конкретизо­вані, не приведені в певну систему.

У земельно-правовій літературі не дається загального визначення поняття "умови набуття права власності на землю". В етимологічному значенні термін "умова" тлумачиться як необхідна обставина, яка уможливлює здійснення, створення, утворення чого-небудь або спри­яє чомусь, або як обставини, особливості реальної дійсності, за яких відбувається чи здійснюється що-небудь, або ж як правила, які існу­ють чи встановлені в тій чи іншій галузі життя, діяльності, що забез­печують нормальну роботу чого-небудь.

Виходячи із цього, до умов набуття прав на землю можуть бути віднесені конкретні вимоги щодо правового становища суб'єктів, приписи, у яких вміщені дозволи, правила, норми, стандарти, заборони, що забезпечують виникнення права власності на земельні діля­нки чи прав на користування землею. Виходячи із змісту ст. 14 Кон­ституції України, юридичне значення повинні мати лише обставини і правила чи норми, закріплені в законі. У такому разі умови набуття права власності на землю матимуть самостійне юридичне значення, оскільки їхнє виконання чи додержання дозволяє фізичним і юриди­чним особам, а також державі реалізувати суб'єктивне право власно­сті на земельну ділянку за наявності тих чи інших юридичних фактів (юридичних складів).

При цьому не варто ототожнювати умови і підстави набуття прав на землю, оскільки кожна із цих категорій має самостійне значення для набуття прав на землю. Якщо підстави набуття прав на землю яв­ляють собою об'єктивні події, а також вольові дії тих чи інших суб'єк­тів, то умови набуття таких прав на землю необхідно розглядати че­рез призму певних обставин, правил, норм, за наявності яких грома­дяни, юридичні особи чи держава можуть стати власниками чи кори­стувачами земельних ділянок. У поєднанні з підставами набуття прав на землю умови забезпечують можливість згаданим суб'єктам Одер­жати земельну ділянку на юридичному титулі права власності чи права користування.

Умови набуття суб'єктами прав на земельні ділянки можна поділити на дві групи: загальні й спеціальні. До загальних умов виникнення прав на земельні ділянки для всіх суб'єктів належать правомірність на­буття того чи іншого права, а також волевиявлення особи чи прийнят­тя органами державної влади і місцевого самоврядування рішення щодо передачі у власність чи надання в користування земельних діля­нок. Спеціальні умови виникнення суб'єктивних прав на земельні ді­лянки можуть бути визначені для всіх елементів земельних правовідно­син, а також щодо способів і порядку набуття прав на землю.

Закріплюючи підстави набуття у власність чи в користування земе­льних ділянок, закон має встановлювати вимоги, правила, норми, до­зволи стосовно правового становища громадян, юридичних осіб і дер­жави як можливих суб'єктів права власності на землю чи права корис­тування землею, правового режиму земельних ділянок, організаційно-правового механізму виникнення суб'єктивних прав на земельні ділян­ки. Зокрема, громадяни і юридичні особи можуть набувати у власність земельні ділянки за наявності у них загальної цивільної й спеціальної земельної право-дієздатності, громадянства України, досвіду роботи, статусу підприємця, освіти, реєстрації юридичної особи в Україні то­що. Так, наприклад, у законі України "Про фермерське господарство" передбачені спеціальні умови набуття у власність земельних ділянок громадянами, які створюють таке господарство: громадянство Украї­ни; повна право-дієздатність; проходження професійного відбору.

Спеціальні умови набуття у власність земельних ділянок можуть бу­ти передбачені в законі щодо земель окремих категорій. Так, землі сільськогосподарського призначення можуть перебувати у власності юридичних осіб України, які ведуть товарне сільськогосподарське ви­робництво. Порядок набуття у власність земельних ділянок також може мати певні умови, що мають бути виконані відповідними су­б'єктами: кількість земельних ділянок, що може мати одна особа у власності; мінімальні й максимальні розміри земельних ділянок; про­ведення земельних торгів тощо.

Набуття суб'єктивних прав на земельні ділянки громадянами, юри­дичними особами і державою має здійснюватися способами, визна­ченими в законі. У чинному земельному законодавстві України не мі­ститься конкретних приписів щодо способів набуття права власності на землю. У ЗК України та інших нормативно-правових актах для ре­гулювання відносин у сфері набуття права власності на землю вико­ристовуються такі категорії, як передача, придбання, приватизація, а також купівля-продаж та інші цивільно-правові угоди.

Слово "спосіб" тлумачиться як певна дія, прийом або система при­йомів, яка дає можливість зробити, здійснити що-небудь, досягти чо­гось. В юридичному значенні способи набуття прав на землю необ­хідно розглядати через призму загальнотеоретичних положень щодо можливих засобів, прийомів правового регулювання суспільних від­носин: дозволяння, зобов'язання (веління), заборони, які органічно поєднані із суб'єктивними правами та формами їхньої реалізації (ви­користання, виконання, додержання).

Способи набуття прав на землю забезпечують динаміку реалізації об'­єктивного права в суб'єктивне, а також механізм переходу суб'єктивно­го права на земельні ділянки відповідно до законних підстав виникнен­ня такого права, сприяють задоволенню інтересів громадян, юридичних осіб, держави щодо прав на землю за допомогою законодавчо закріпле­них засобів організаційно-правового і процесуального характеру.

Виходячи із цього, способи набуття прав на землю визначаються з урахуванням передбачених у законі підстав виникнення та змісту то­го чи іншого суб'єктивного права на землю. Без таких підстав закріп­лені в законі засоби, прийоми, дії щодо набуття прав на землю не по­роджують юридичних наслідків. При цьому поєднання тих чи інших способів створює відповідний режим правового регулювання земель­них відносин, що виникають у зв'язку з набуттям громадянами, юри­дичними особами і державою суб'єктивних прав на земельні ділянки.

Способи набуття прав на землю не можуть бути раз і назавжди встановлені в законі, оскільки їхнє визначення в законодавстві й за­стосування на практиці залежить від багатьох історичних, соціаль­них, економічних та інших об'єктивних обставин. Еволюцію законо­давчого визначення способів здійснення прав на землю в Україні ^мо­жна характеризувати як поступовий перехід від повної заборони до встановлення окремих дозволянь з наступним запровадженням зобо­в'язань щодо набуття громадянами і юридичними особами права вла­сності чи інших прав на землю.

З огляду на особливості підстав, умов, способів і порядку набуття прав на землю питання щодо визначення моменту, з якого передба­чені в Конституції України фізичні й юридичні особи та держава стають титульними власниками чи користувачами визначених на мі­сцевості земельних ділянок, мають виключне значення для забезпе­чення здійснення суб'єктивних прав на землю. З моменту виникнен­ня суб'єктивного права на землю громадяни, юридичні особи і дер­жава набувають юридичного статусу суб'єктів права власності на зе­млю чи права користування землею і тому можуть реалізовувати свої _г правомочності власника чи користувача земельної ділянки в перед­бачених законом і договором межах, а також мають виконувати встановлені законом і договором обов'язки, дотримуватися наявних обмежень і обтяжень щодо земельної ділянки і здійснення прав на зе­млю, нести юридичну відповідальність за порушення законодавства, законними способами захищати свої права на землю. Ураховуючи ці та інші чинники, у земельному законодавстві України закріплювалися норми, у яких було визначено, з якого моменту громадянин чи юри­дична особа вважалися власником земельної ділянки. Відповідно до ст. 14 Конституції України момент виникнення права власності та інших прав на земельні ділянки має визначатись у законі. Так, на­приклад, аналіз прийнятих з 1992 р. в Україні законів у сфері земель­ного права дозволяє назвати чотири способи визначення моменту виникнення права власності на землю у фізичних та юридичних осіб:

а) після одержання Державного акта на право власності на землю;

б) після прийняття відповідною радою рішення про приватизацію зе­мельних ділянок громадянами України; в) після укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки; г) після одержання Державного акта на право власності на землю та його державної реєстрації.