Юридичні обов'язки власників землі та землекористувачів за договором й іншими правочинами

Юридичні обов'я­зки власників земе­льних ділянок і зем­лекористувачів, ви­значені в чинному земельному законо­давстві конкрети­зуються в земельноправових договорах та інших правочинах (заповітах, заставних, до­віреностях тощо).

Правочином (угодою) у земельному праві є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (догово­ри). Договором у земельному праві є домовленість двох або більше сто­рін, спрямована на встановлення, зміну або припинення їхніх земель­них прав та обов'язків. Саме суб'єктивні права та юридичні обов'язки пов'язують сторін земельно-правових договорів та інших правочинів.

Суб'єкти земельних правовідносин залежно від особливостей їхньо­го правового становища можуть укладати договори купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, інші цивільно-правові угоди (оренди, довіч­ного утримання, страхування, управління, сервітуту, емфітевзису, суперфіцію тощо), предметом яких є земельна ділянка. Обов'язки вла­сників земельних ділянок і землекористувачів, які визначаються в до­говорах та інших правочинах, можна поділити та нормативні та до­говірні. Нормативними обов'язками є такий вид та міра необхідної поведінки суб'єктів договірних відносин, яка передбачена нормами чинного земельного та цивільного законодавства. Такі обов'язки вла­сників земельних ділянок і землекористувачів визначають зміст земе­льно-правових договорів.

Так, за договором купівлі-продажу земельної ділянки одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати земельну ділянку у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'я­зується прийняти земельну ділянку і сплатити за неї певну грошову суму. За договором ренти земельної ділянки одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність земельну ' ділянку, а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично ви­плачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі. За договором дарування земельної ділянки одна сторона (дарувальник) передає або зобов'язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному) безоплатно земельну ділянку (дару­нок) у власність. За договором міни земельної ділянки кожна із сторін зобов'язується передати другій стороні у власність одну земельну ді­лянку в обмін на іншу земельну ділянку чи певний товар.

Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за пла­ту передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодав­ства. За договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність земельну ді­лянку, взамін чого набувач зобов'язується забезпечувати відчужувача утриманням і (або) доглядом довічно. За договором страхування земе­льної ділянки одна сторона (страховик) зобов'язується в разі настання певної події (страхового випадку) виплатити другій стороні (страхува­льникові) або іншій особі, визначеній в договорі, грошову суму (стра­хову виплату), а страхувальник зобов'язується сплачувати страхові платежі та виконувати інші умови договору. За договором управління земельною ділянкою одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк земельну ділянку в

управління, а друга сторона зобов'язується за плату здійснювати від свого імені управління цією земельною ділянкою в інтересах установ­ника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).

Відповідно до ст. 407-410 ЦК України за договором користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір емфітевзису) власник земельної ділянки зобов'язаний не перешкоджати землекористувачеві в здійсненні його прав, а землекористувач зобо­в'язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, а та­кож інші платежі, установлені законом, ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, підвищува­ти її родючість, застосовувати природоохоронні технології виробниц­тва, утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення еко­логічної ситуації. Згідно зі ст. 413-415 ЦК України за договором кори­стування земельною ділянкою для будівництва промислових, побуто­вих, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (до­говір суперфіцію) землекористувач зобов'язаний вносити плату за ко­ристування земельною ділянкою, наданою йому для забудови, інші платежі, установлені законом, а також використовувати земельну ді­лянку відповідно до її цільового призначення.

Договірними обов'язками власників земельних ділянок і землекори­стувачів є такий вид та міра необхідної поведінки зобов'язаної особи, яка визначається за домовленістю сторін певного договору. Договірні обов'язки власників і користувачів земельних ділянок поділяються на істотні (обов'язкові) та факультативні (додаткові).

Істотні (обов'язкові) обов'язки власників земельних ділянок і земле­користувачів - це така необхідна поведінка зобов'язаних суб'єктів, без досягнення згоди щодо її виду та міри земельно-правовий договір вважається неукладеним. Перелік таких обов'язків визначається в нормах чинного законодавства. Зокрема, відповідно до ст. 132 ЗК України угоди про перехід права власності на земельні ділянки мають містити зобов'язання сторін.

Істотні обов'язки власників земельних ділянок і землекористувачів визначені також у типових договорах: Типовому договорі оренди зем­лі, затвердженому Постановою КМ України від 3 березня 2004 р. та ін. Відповідно до Типової форми охоронного договору на пам'ятку культурної спадщини, затвердженого постановою КМ України від 28 рудня 2001 р., власник (користувач) пам'ятки чи її частини або уповноважений ним орган (особа) зобов'язані використовувати пам'я­тку (її частину) відповідно до визначеного в договорі виду викорис­тання; утримувати територію пам'ятки упорядженою; не допускати використання цієї території для нового будівництва та задоволення інших господарський потреб, що можуть зашкодити пам'ятці; безперешкодно допускати представників органу охорони чи уповноваже­них ним осіб для здійснення контролю за виконанням правил утри­мання зазначеної пам'ятки (її частини), її території та зон охорони або для її наукового обстеження тощо. Типовим договором про розроб­лення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, за­твердженим Постановою КМ України від 4 березня 2004 р., на вико­навця покладено обов'язок виконати з дотриманням вимог законо­давства проектно-вишукувальні роботи з розроблення проекту земле­устрою щодо відведення земельної ділянки, а на замовника - прийня­ти та оплатити виконані роботи.

Факультативні (додаткові) обов'язки власників земельних ділянок і землекористувачів - це така необхідна поведінка зобов'язаних суб'єк­тів, досягнення згоди щодо її виду та міри не впливає на факт укла­дення земельно-правових договорів. Проте такі факультативні обов'я­зки не можуть суперечити вимогам чинного законодавства. Зокрема, відповідно до ст. 27 Земельного кодексу України сільськогосподарські підприємства, установи та організації, особисті селянські й фермер­ські господарства, які об'єднуються в асоціації та інші організаційно-правові форми, зберігають право на свої земельні ділянки, якщо інше не передбачено договором. За ст. 403 ЦК України особа, яка користу­ється земельним сервітутом, зобов'язана вносити плату за користу­вання майном, якщо інше не встановлено договором, законом, запо­вітом або рішенням суду.

Відповідно до Закону України "Про оренду землі" у разі достроко­вого припинення договору оренди землі за ініціативою орендодавця земельної ділянки, право оренди якої набуто за результатами аукціо­ну, орендодавець зобов'язаний відшкодувати орендарю витрати на його набуття в строки, визначені умовами договору та законом, і зби­тки, які понесе орендар унаслідок дострокового припинення договору оренди (ст. 6); ризик випадкового знищення або пошкодження об'єк­та оренди несе орендодавець (ст. 11); якщо договором оренди земель­ної ділянки передбачено використання нерухомого майна, розташо­ваного на земельній ділянці, пов'язані із цим витрати покладаються на орендаря (ст. 26); у разі здійснення орендарем за письмовою зго­дою орендодавця поліпшення орендованої земельної ділянки за влас­ний рахунок орендодавець зобов'язаний компенсувати витрати на її поліпшення (ст. 28). Законом передбачено, що ці положенім можуть по-іншому визначитися в договорі оренди землі.

Про можливість закріплення факультативних обов'язків власників земельних ділянок зазначається і в Законі України "Про іпотеку ", від­повідно до якого ризик випадкового знищення, випадкового пошко­дження або псування предмета іпотеки несе іпотекодавець, якщо інше не встановлено іпотечним договором (ст. 5); іпотекодавець зобо­в'язаний застрахувати предмет іпотеки на його повну вартість від ри­зиків випадкового знищення, випадкового пошкодження або псуван­ня, якщо іпотечним договором цей обов'язок не покладено на іпотекодержателя (ст. 8) та ін.

Крім земельно-правових договорів, обов'язки власників земельних ділянок і землекористувачів визначаються також в інших земельних правочинах (угодах): заповітах, заставних, довіреностях тощо. Відпо­відно до ст. 1233 ЦК України заповітом є особисте розпорядження фізичної особи на випадок своєї смерті. Заповідач має право зробити в заповіті заповідальний відказ. Предметом заповідального відказу може бути передання відказоодержувачеві у власність або за іншим речовим правом земельної ділянки, що входить або не входить до складу спадщини. При цьому на спадкоємця, до якого переходить та­ка земельну ділянка, заповідач має право покласти обов'язок надати іншій особі право користування такою ділянкою. Заповідач може зо­бов'язати спадкоємця земельної ділянки також до вчинення певних дій немайнового характеру, зокрема щодо розпорядження особисти­ми паперами, визначення місця і форми здійснення ритуалу похо­вання. Заповідач може зобов'язати спадкоємця до вчинення певних дій, спрямованих на досягнення суспільно корисної мети. Спадкода­вець має право встановити у заповіті сервітут щодо земельної ділян­ки, інших природних ресурсів або іншого нерухомого майна для за­доволення потреб інших осіб.