Право на користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис): поняття, об'єкти, суб'єкти, зміст, набуття, реалізація, припинення

Право на корис­тування чужою зе­мельною ділянкою для сільськогосподар­ських потреб або ж емфітевзис визнача­ється в земельному та цивільному законодавстві як довгострокове, відчужуване, успад­ковуване право особи на користування земельною ділянкою, що на­лежить іншій особі, для сільськогосподарських потреб.

У структурі прав на користування землею емфітевзис характеризу­ється такими ознаками, які дозволяють розкривати особливості юри­дичної природи цього права і відмежовувати від інших суміжних прав щодо використання землі (право власності, оренди, суперфіцію тощо). Серед юридичних ознак емфітевзису можна назвати такі: а) він має речовий характер; б) емфітевзис може бути відчужений йо­го володільцем іншій особі, а також переходити до інших осіб у по­рядку спадкування; в) емфітевзис надає іншим особам право на ко­ристування земельною ділянкою в межах її цільового призначення виключно для сільськогосподарських потреб; г) виключає можливість власника земельної ділянки користуватися нею протягом дії емфітев­зису; ґ) може бути як строковим, так і безстроковим; д) за користу­вання земельною ділянкою на праві емфітевзису стягується плата, розмір якої погоджується в договорі про встановлення емфітевзису.

Зміст, порядок установлення, зміни та припинення емфітевзису врегульовано ст. 407-412 ЦК України, ст. 102-1 ЗК України. Крім то­го, до даних правовідносин можуть бути застосовані загальні норми земельного законодавства, присвячені реалізації та захисту прав на землю, одним із яких є емфітевзис.

Об'єктом емфітевзису є земельна ділянка, що відповідає вимогам ч. 1 ст. 79 ЗК України і за даними державного земельного кадастру перебуває у складі земель сільськогосподарського призначення.

Суб'єктами здійснення права на користування земельними ділян­ками для сільськогосподарських потреб є власник, який надає свою земельну ділянку в користування та емфітевта (або емфітевт) - особа, яка отримує земельну ділянку в користування для зазначених потреб. Суб'єктами такого права можуть бути будь-які фізичні чи юридичні особи, інші суб'єкти земельних правовідносин, що мають необхідний обсяг загальної цивільної й спеціальної земельної право-дієздатності для набуття і реалізації прав на користування землею.

Емфітевзис поєднує в собі риси інших прав на землю. Так, подібно до права оренди емфітевтою може бути будь-яка особа. З іншого бо­ку, емфітевзис аналогічно праву постійного користування може бути безстроковим. Як і право власності емфітевзис може бути відчужений його володільцем.

Зміст емфітевзису становлять передбачені законом і договором права й обов'язки власника земельної ділянки та емфітевти щодо ви­користання земельної ділянки для сільськогосподарських потреб. Зо­крема, емфітевта вправі використовувати земельну ділянку для сіль­ськогосподарських потреб; відчужувати право користування іншим особам, а так само передавати його в порядку спадкування. Закон обходить стороною питання про можливість безоплатної передачі ем­фітевтою свого права іншій особі, проте вживає термін "відчуження", що, очевидно, не виключає таку можливість.

Водночас за чинним ЗК та ЦК України емфітевта зобов'язаний: вносити плату за користування земельною ділянкою в обумовленому договором розмірі; за рік попередити власника земельної ділянки про намір відмовитися від безстрокового емфітевзису (аналогічне право має і власник земельної ділянки); використовувати земельну ділянку в межах цільового призначення; вносити плату за користування земе­льною ділянкою.

Законодавство не передбачає обов'язку емфітевти сплачувати зе­мельний податок, емфітевта також не є платником орендної плати. Отже, платність користування земельною ділянкою залежить від ви­значеного договором розміру плати за користування нею. Така плата може виражатись і в символічній сумі, яка фактично є визнанням прав власника на земельну ділянку, передану в користування.

До прав власників земельних ділянок, що є об'єктами емфітевзису, можуть бути віднесені такі: надавати земельну ділянку в користуван­ня на визначений строк чи без визначення строку; вимагати викори­стання земельної ділянки емфітевтою за цільовим призначенням; отримувати плату за користування земельною ділянкою в обсязі, установленому договором; у разі продажу емфітевтою права користу­вання земельною ділянкою власник цієї земельної ділянки має пере­важне перед іншими особами право на його придбання за ціною, що оголошена для продажу, та на інших рівних умовах; у разі продажу права користування земельною ділянкою іншій особі власник земель­ної ділянки також має право на одержання відсотків від ціни прода­жу (вартості права) у розмірі, установленому договором; вимагати припинення безстрокового емфітевзису повідомленням емфітевти за рік до такої дати.

Обов'язки власників земельних ділянок, що передаються в корис­тування на умовах емфітевзису визначаються законом і договором. За загальним правилом, яке закріплено в земельному законодавстві України, власник земельної ділянки зобов'язаний не перешкоджати користуванню нею емфітевтові протягом часу дії емфітевзису.

Право на користування чужою земельною ділянкою виникає на підставі договору емфітевзису, який може укладатися в письмовій формі й за бажанням сторін бути нотаріально посвідчений. Оскільки об'єктом емфітевзису є земельна ділянка, то за ЗК України договір про встановлення емфітевзису підлягає державній реєстрації як до­кумент, що посвідчує право на користування чужою земельною діля­нкою для сільськогосподарських потреб.

За законом у разі зміни власника земельної ділянки емфітевзис має зберігатися. Це випливає з речово-правової природи емфітевзису, який для власника земельної ділянки буде обмеженням його права, правом третьої особи на таку ділянку.

Емфітевзис може бути припинено з підстав, передбачених зако­ном: консолідації в одній особі сторін емфітевтичних правовідносин; із закінченням часу дії строкового емфітевзису; припинення права власності на земельну ділянку у зв'язку з її викупом з мотивів суспіль­ної необхідності відповідно до ст. 41 Конституції України. Крім цих підстав, емфітевзис може бути припинено також за рішенням суду в разі порушень сторонами своїх обов'язків з урахуванням загальних положень цивільного законодавства про правочини.