Державна реєстрація прав на землю: поняття, зміст, порядок ведення, юридичне значення

Державна реєст­рація прав на землю є однією із ключо­вих функцій держа­вного регулювання земельних відносин, оскільки її реаліза­ція спрямована на легалізацію суб'єктивних прав на землю.

З метою забезпечення розвитку ринкових відносин, активізації ін­вестиційної діяльності, збільшення надходжень до державного та міс­цевих бюджетів в Україні прийнято Закон "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень", яким запровадже­но єдину систему реєстрації прав на землю та прав на інше нерухоме майно та їхнє обмеження у складі державного земельного кадастру.

Відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" державна реєстрація речо­вих прав на нерухоме майно та їх обмежень розглядається як офіцій­не визнання і підтвердження державою фактів виникнення, перехо­ду або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, що супроводжується внесенням даних до Державного реєстру речо­вих прав на нерухоме майно та їх обмежень.

За законом державна реєстрація прав на земельну ділянку здійс­нюється після виникнення права на її використання, а тому зводить­ся до офіційного визнання державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на земельну ділянку. Водночас у теорії земель­ного права юридична природа цієї функції розглядається як первіс­ний юридичний факт в юридичному складі виникнення, зміни та припинення права на земельну ділянку.

Відповідно до ч. 1 ст. 125 ЗК України право власності та право по­стійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право влас­ності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації; право на оренду земельної ділянки виникає пі­сля укладення договору оренди та його державної реєстрації.

Державна реєстрація документа, що посвідчує право на земельну ділянку, є юридичним фактом виникнення права на використання земельної ділянки. Таким чином, відповідно до ЗК України державна реєстрація прав на землю виконує легалізаційну функцію, зміст якої зводиться до визнання законним власником чи користувачем земель­ної ділянки того чи іншого суб'єкта і відповідно гарантування держа­вою здійснення та захисту таких прав на земельні ділянки.

Запровадження Законом України "Про державну реєстрацію речо­вих прав на нерухоме майно та їх обмежень" процедури державної реєстрації права на землю має на меті державну реєстрацію того права на землю, яке вже виникло в момент державної реєстрації державного акту на право власності на земельну ділянку, державного акту на право постійного користування земельною ділянкою, догово­ру оренди земельної ділянки.

За чинним Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" державна реєстрація прав на землю виконує легітимаційну функцію, зміст якої зводиться до офіційного визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення права на земельну ділянку.

Об'єктом земельно-реєстраційних правовідносин виступають відо­мості про земельну ділянку.

Так, відповідно до Тимчасового порядку ведення державного ре­єстру земель, затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах № 174 від 2 липня 2003 р., зареєстрованого в Міністерстві юстиції України за № 641/7962 25 липня 2003 р., носієм об'єкта земельно-реєстраційних правовідносин є оформлений (запов­нений) бланк державного акта на право власності на земельну ділянку, державного акта на право постійного користування земельною ділянкою, оформлений (укладений відповідно до вимог ст. 15 Закону України "Про оренду землі") договір оренди землі.

Водночас, носієм відомостей про права на земельну ділянку, які підлягають реєстрації відповідно до вимог Закону України "Про дер­жавну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" є зареєстровані державний акт на право власності на земельну ділянку, державний акт на право постійного користування земельною ділян­кою, договір оренди землі.

У сучасних умовах порядок проведення державної реєстрації прав на землю слід розглядати через призму існуючих легалізаційної та легітимаційної процедур.

Легалізаційна процедура державної реєстрації прав на земельну ді­лянку, визначена Тимчасовим порядком ведення державного реєстру земель і передбачає такі головні стадії реалізації цієї функції держав­ного регулювання земельних відносин:

17. стадія - виконавець робіт (суб'єкт господарювання, який має лі­цензію на провадження господарської діяльності щодо проведення землевпорядних робіт) формує та надає реєстратору обмінний файл (файл обміну даними результатів землевпорядних робіт в електронно­му вигляді) разом з технічною документацією.

При цьому обмінний файл має відповідати вимогам, визначеним п. 2.1. Тимчасового порядку. Реєстратором є структурні підрозділи Центру державного земельного кадастру при Державному комітеті України із земельних ресурсів, які мають доступ і вносять відомості до бази даних Автоматизованої системи державного земельного када­стру, ведуть Поземельну книгу, здійснюють видачу і реєстрацію дер­жавних актів на право власності на земельну ділянку та на право по­стійного користування земельною ділянкою, договорів оренди (суб­оренди) землі, а також ведуть книгу реєстрації.

17. стадія - перевірка реєстратором та приймання обмінного файлу, у тому числі порівняння з технічною документацією. Результатом да­ної стадії у випадку відповідності обмінного файлу відомостям, наве­деним у технічній документації, вимогам до структури, змісту та фо­рмату обміну даними, є приймання реєстратором обмінного файлу, про що робиться відмітка на титульному аркуші технічної документа­ції та заповнення реєстраційної картки.

18. стадія - перевірка територіальним органом земельних ресурсів оформленого бланка правопосвідчувального документа на земельну ділянку, відмітки на титульному аркуші технічної документації про приймання обмінного файлу, змісту реєстраційної картки на предмет їхньої відповідності відомостям, що містяться на зазначених матеріа­льних носіях і технічній документації. Результатом даної стадії є за­свідчення в реєстраційній картці підпису керівника територіального органу земельних ресурсів із зазначенням прізвища та ініціалів, що скріплюється печаткою. Зазначене свідчить про достовірність відомо­стей, відображених у технічній документації, реєстраційній картці та бланку правопосвідчувального документа і відсутність розбіжностей.

19. стадія - видача та реєстрація оператором правопосвідчувальних документів на земельну ділянку з одночасним внесенням запису про державну реєстрацію до відповідних розділів книги реєстрації.

20. стадія - внесення відомостей про державну реєстрацію до реєст­раційної картки, що засвідчується підписом керівника із зазначенням прізвища, ініціалів та печаткою оператора (реєстратора).

21. стадія - внесення реєстратором відомостей з першого примірни­ка реєстраційної картки до бази даних Автоматизованої системи державного земельного кадастру. Результатом даної стадії є штамп реєстратора та підпис особи, яка внесла відомості до бази даних Ав­томатизованої системи державного земельного кадастру на першій сторінці реєстраційної картки.

22. стадія - передача на зберігання реєстраційної картки. Перший примірник реєстраційної картки передається на зберігання до архіву реєстратора. Другий примірник реєстраційної картки включається до Поземельної книги, формування та зберігання якої здійснює оператор.

Зазначений порядок виникнення прав на земельну ділянку відпо­відно до Тимчасового порядку буде діяти до прийняття Закону Украї­ни "Про державний земельний кадастр".

Легітимаційна процедура реєстрації прав на земельну ділянку регу­люється Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" і включає такі головні стадії реалізації:

1 стадія - облік заяв про державну реєстрацію прав на земельну ді­лянку та встановлених щодо неї обмежень, а також облік запитів сто­совно надання витягів із Державного реєстру прав.

Державна реєстрація речових прав на земельну ділянку проводить­ся на підставі заяви правоволодільця (правонабувача), сторін (сторони) правочину, за яким виникло речове право, або уповноважених ними (нею) осіб. Державна реєстрація обмеження права на земельну ділянку проводиться на підставі заяви особи, на користь якої встановлено об­меження, якщо інше не передбачено договором або законом.

стадія - прийняття і перевірка документів, поданих для держав­ної реєстрації прав на земельну ділянку.

Не приймаються на державну реєстрацію прав документи з під­чищеннями або дописками, закресленими словами та іншими не обу­мовленими в них виправленнями, заповнені олівцем, а також із по­шкодженнями, які не дають змоги однозначно тлумачити їхній зміст. Чинність таких документів може бути встановлена рішенням суду, яке буде підставою для повторного звернення особи щодо державної реєстрації права.