Право на іпотеку землі: поняття, об'єкти, суб'єкти, зміст, набуття, реалізація, припинення

У структурі прав на користування зе­млею право іпотеки землі має складну юридичну природу і тому характеризу­ється особливостями щодо об'єкта, суб'єктів, змісту, підстав і порядку його здійснення

У чинному законодавстві України іпотека визначається як вид за­безпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишється у володінні й користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього борж­ника. Водночас правова категорія "іпотека" позначає не лише спосіб забезпечення зобов'язань, а також право в суб'єктивному та об'єк­тивному значеннях і правовідносинах.

Право іпотеки земельної ділянки в об'єктивному значенні - це су­купність правових норм, які визначають такі можливості, а також інші правові засоби, які дозволяють регулювати систему іпотечних правовідносин. У суб'єктивному значенні - це сукупність юридичних можливостей іпотеко держателя, які дозволяють йому реалізувати правомочності на цінність належної іншій особі на праві власності земельної ділянки, що обтяжені в частині права на землю спеціаль­ними земельно-правовими та еколого-правовими вимогами щодо ці­льового та раціонального використання земельної ділянки, а також щодо її охорони і відтворення.

Особливість юридичної природи суб'єктивного права іпотеки землі полягає в тому, що воно має ознаки як речового права (об'єкт - зав­жди індивідуально визначений; право слідування і право пріоритету), так і зобов'язального права (відносний характер, строковість, двосто­ронній зв'язок між суб'єктами, наявність кореспондуючих прав та обов'язків суб'єктів).

За своєю юридичною природою іпотека землі є, з одного боку, об­меженням прав землевласників, з іншого - обтяженням земельної ді­лянки, що перебуває у власності фізичних чи юридичних осіб. Іпотека землі є обмеженням права власності на земельну ділянку, яке встано­влюється на підставі договору або в силу закону і полягає в забороні землевласнику здійснювати правомочність щодо розпорядження зе­мельною ділянкою без згоди іпотекодержателя, обумовленою необхід­ністю захисту майнових інтересів іпотекодержателя. Водночас іпоте­ка є обтяженням земельної ділянки правом майнових вимог з вартос­ті реалізованої земельної ділянки чи права оренди землі у випадку не­виконання боржником основного зобов'язання.

Право на іпотеку землі підлягає обов'язковій державній реєстрації в порядку, передбаченому законом.

Здійснення суб'єктивного права на іпотеку землі призводить до ви­никнення земельно-іпотечних правовідносин, які потребують комплек­сного правового регулювання нормами земельного, цивільного, госпо­дарського, банківського та інших галузей законодавства України.

Земельні іпотечні правовідносини - це врегульовані нормами земель­ного права суспільні відносини, що опосередковують виникнення, зміну та припинення права іпотеки землі, які складаються між власником зе­мельної ділянки (іпотекодавцем), кредитором із забезпеченого іпотекою зобов'язання (іпотекодержателем) та іншими суб'єктами земельного права у зв'язку з реалізацією іпотекодавцем права власності на земель­ну ділянку та у зв'язку зі здійсненням іпотекодержателем юридичних можливостей, спрямованих на обтяження земельної ділянки правом іпотеки, а також у зв'язку з додержанням правового режиму викорис­тання та охорони обтяженої правом іпотеки земельної ділянки.

За законодавством України права на іпотеку землі мають здійсню­ватися на правових принципах, покладених в основу іпотечної сис­теми України: 1) акцесорності; 2) дійсності; 3) спеціальності; 4) визна­ченості; 5) замінності; 6) неподільності; 7) обов'язковості; 8) достовір­ності; 9) публічності; 10) пріоритету; 11) слідування; 12) охорони інте­ресів іпотекодавця; 13) принципі економічної доцільності.

Об'єктом суб'єктивного права іпотеки землі є конкретно визначена на місцевості, індивідуалізована за місцем знаходження, розмірами, конфігурацією, цільовим призначенням та іншими ознаками земель­на ділянка або частина земельної ділянки. За чинним ЗК України (ч. 1 ст. 133 ЗК України) у заставу можуть передаватися земельні ділянки, що належать громадянам та юридичним особам на праві власності.

Ст. 5 Закону України "Про іпотеку" встановлює, що нерухоме май­но (у тому числі земельні ділянки) передається в іпотеку разом з усіма його приналежностями, якщо інше не встановлено іпотечним догово­ром. Тому відповідно до ч. 2 ст. 79 ЗК України право іпотеки землі поширюється також на водні об'єкти, ліси і багаторічні насадження, які на ній знаходяться, якщо це не суперечить нормам щодо права власності на ці об'єкти. Разом із тим, такі природні об'єкти не можуть бути самостійними об'єктами іпотеки. Згідно з положенням ст. б За­кону України "Про іпотеку" земельна ділянка передається в іпотеку разом з розташованими на ній будівлями і спорудами за умови, що власником земельної ділянки та будівель і споруд є одна й та ж особа. Якщо власниками є різні особи, то після звернення стягнення на пе­редану в іпотеку земельну ділянку, на якій розташовані будівлі (спо­руди), новий власник земельної ділянки зобов'язаний надати власни­ку будівлі (споруди) такі ж умови користування земельною ділянкою, що мав іпотекодавець, а після звернення стягнення на будівлі (спору­ди) їхній новий власник набуває права та обов'язки щодо земельної ділянки, які мав іпотекодавець за правочином, що установлено умо­вами оренди цієї земельної ділянки (користування нею).

Земельна ділянка, яка перебуває у спільній власності, може бути передана в заставу за згодою всіх співвласників.

Передача в заставу частини земельної ділянки здійснюється після виділення її в натурі (на місцевості).

Суб'єктами здійснення права на іпотеку земельних ділянок є іпотекодавець та іпотеко держатель, права та обов'язки яких у земельно-іпотечних правовідносинах визначаються законом і договором іпоте­ки. За ст. 133 ЗК України іпотекодавцями можуть бути громадяни та юридичні особи, яким на праві власності належать земельні ділянки. Іпотекодавець земельної ділянки не завжди може бути боржником за основним зобов'язанням, забезпеченим іпотекою землі. У такому ви­падку іпотекодавець має правовий статус майнового поручителя.

Іпотекодержателем земельних ділянок сільськогосподарського при­значення можуть бути лише банки.

Іпотекодержателями земельних ділянок несільськогосподарського призначення можуть бути будь-які особи, які володіють достатнім об­сягом правоздатності й дієздатності та є кредиторами за основним зобов'язанням, забезпеченням виконання якого виступає іпотека зе­мельної ділянки.

Зміст права на іпотеку землі становлять визначені законом, дого­вором суб'єктивні права й обов'язки іпотекодержателя та іпотекодавця щодо володіння, користування і розпорядження переданої в за­ставу земельної ділянки з метою забезпечення виконання боржником основного зобов'язання перед кредитором. Так, наприклад, за Зако­ном "Про іпотеку", іпотекодержатель має право: звернути стягнення на заставлену земельну ділянку; вимагати дострокового виконання основного зобов'язання в разі порушення іпотекодавцем зобов'язань; перевіряти документально і в натурі наявність, стан і умови збере­ження та використання об'єкта іпотеки; на захист свого суб'єктивно­го права іпотеки від порушень з боку іпотекодавця і третіх осіб тощо.

Названим вище правам іпотекодержателя мають кореспондувати правомочності іпотекодавця. Права іпотекодавця можна поділити на такі групи: 1) права, спрямовані на здійснення права володіння та користування об'єктом іпотеки, 2) права, спрямовані на здійснення права розпорядження об'єктом іпотеки, 3) права іпотекодавця як зе­млевласника, спрямовані на здійснення його обов'язків перед іпоте­кодержателем, 4) інші права.

Здійснення Права на іпотеку земельної ділянки має супроводжува­тися виконанням іпотекодавцем та іпотекодержателем обов'язків що­до заставленої земельної ділянки. Обов'язки іпотекодавця також можна поділити на дві групи: а) обов'язки, метою виконання яких є за­безпечення реалізації права іпотекодержателя, та які спрямовані на фактичне і юридичне збереження об'єкта іпотеки; б) обов'язки, пов'я­зані з реалізацією правового статусу землевласника.

До першої групи входять такі обов'язки іпотекодавця: 1) до укла­дення договору іпотеки попередити іпотекодержателя про всі відомі йому права третіх осіб на об'єкт іпотеки, а також про права власності третіх осіб на будівлі й споруди, розташовані на земельній ділянці; 2) вживати необхідні для належного збереження та використання об'­єкта іпотеки заходи; 3) вживати заходи щодо захисту об'єкта іпотеки від посягань і незареєстрованих у встановленому законом порядку вимог третіх осіб; 4) своєчасно повідомляти іпотекодержателя про будь-яку загрозу втрати, псування чи погіршення стану об'єкта іпоте­ки, а також про будь-які факти чи обставини, що можуть негативно вплинути на право власності іпотекодавця на об'єкт іпотеки або на права іпотеки; 5) не перешкоджати іпотекодержателю проводити пе­ревірку наявності, стану, умов збереження та користування об'єктом іпотеки, надавати йому всі документи, необхідні для цього, а також забезпечити йому фізичний доступ до об'єкта іпотеки; б) застрахува­ти об'єкт іпотеки від ризиків випадкового знищення, випадкового пошкодження або псування; 7) на вимогу іпотекодержателя відшко­дувати останньому всі витрати, понесені у зв'язку із вжиттям заходів щодо збереження та страхування об'єкта іпотеки.

Другу групу обов'язків іпотекодавця становлять обов'язки, визна­чені земельним та екологічним законодавством щодо землевласників.

Відповідно до ст. З Закону України "Про іпотеку" іпотека землі ви­никає на підставі договору, закону або рішення суду.

Право іпотеки землі, заснованої на договорі, набувається в резуль­таті укладення в нотаріальній формі договору іпотеки, настання дійс­ності основного зобов'язання та державної реєстрації іпотеки. Дер­жавна реєстрація є факультативним елементом юридичного складу, оскільки Закон України "Про іпотеку" пов'язує момент виникнення права іпотеки з моментом нотаріального посвідчення договору іпоте­ки, а державна реєстрація обтяження земельної ділянки правом іпо­теки впливає не на дійсність права іпотеки, а лише на встановлення пріоритету, що має значення лише за наявності декількох іпотек, установлених на одну земельну ділянку.

Істотні умови договору іпотеки землі визначаються договором. Інші умови можуть бути визначені сторонами договору іпотеки зе­мельної ділянки.

Договір іпотеки земельної ділянки укладається в письмовій формі у вигляді окремого документа або може бути включеним до змісту договору, яким установлено основне зобов'язання з обов'язковим за­значенням усіх істотних умов договору іпотеки і додержанням нота­ріальної форми.

Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухо­ме майно та їх обмежень" у ст. 4 установлює, що іпотека як обмежен­ня речового права (права власності на землю) підлягає обов'язковій державній реєстрації, яка здійснюється у складі Державного реєстру прав на нерухоме майно та їх обмежень.

До іпотеки, що виникає на підставі закону або рішення суду, за­стосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі догово­ру, якщо інше не встановлено законом. У разі виникнення іпотеки на підставі закону або рішення суду, взаємні права і обов'язки іпотеко­давця та іпотекодержателя виникають із дня вчинення відповідного правочину, на підставі якого виникає іпотека, або із дня набрання законної сили рішенням суду.

Право іпотеки землі може бути припинено з підстав, передбачених законом, договором або за рішенням суду. Так, наприклад, Закон України "Про іпотеку" передбачає такі випадки припинення іпотеки землі: 1) припинення основного зобов'язання; 2) закінчення строку дії іпотечного договору; 3) реалізації об'єкта іпотеки; 4) набуття іпотекоде­ржателем права власності на об'єкт іпотеки; 5) визнання іпотечного договору недійсним; 6) звернення стягнення за попередньою іпотекою.

Іпотека землі припиняється в разі реалізації об'єкта іпотеки шляхом звернення, стягнення на об'єкт іпотеки за рішенням суду, на підставі виконавчого напису нотаріуса, у позасудовому (договірному) порядку.

Реалізація заставленої земельної ділянки провадиться державним виконавцем на підставі виконавчого листа суду або наказу господар­ського суду чи виконавчого напису нотаріуса. Способом реалізації об'єкта іпотеки є продаж на прилюдних торгах, що здійснюється в межах процедури виконавчого провадження. Рішенням суду щодо звернення стягнення на земельну ділянку несільськогосподарського призначення може бути передбачено право іпотекодержателя на про­даж об'єкта іпотеки будь-якій особі-покупцеві. Процедура звернення стягнення на заставлену земельну ділянку на прилюдних торгах дета­льно врегульована ст. 43-49 Закону України "Про іпотеку".