§ 2. Житловий будинок. Дача. Садиба

Житло - елемент матеріальної культури. Висока культура укра­їнського дерев'яного будівництва створила настільки своєрідні зразки, типи будівель та окремі форми, що у світовій літературі українська архітектура фігурує під назвою українського типу, від­мінного від дерев'яних будов інших народів¹.

Біла хата, з калиною, мальвами, із запахом любистку та м'яти -неодмінні риси українського національного світобачення, матеріа­лізований вияв української національної ідеї.

Житло є одним із засобів забезпечення права людини на життя.

Володимир Січииський. Українська архітектура // В кн.: Українська культура: Лекції / За ред. Дмитра Антоновича.- К., 1993.-С. 272.

218

Людина не може обійтися без хати (у широкому розумінні цього слова). Такий органічний зв'язок між людиною і хатою (будинком) _має й інший прояв. Без людей хата, як самотній старець, тужить,

в'яне і помирає.

За статтею 47 Конституції, кожен має право на житло. Держава створює умови, щоби кожний громадянин мав змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду.

Житло - це збірне поняття, яким охоплено і житловий будинок, і квартиру, і місце в гуртожитку. Проте житло як об'єкт права вла­сності - це лише житловий будинок та квартира або їх частини.

Житловий будинок

У статті 380 ЦК вперше законодавчо за­кріплені ознаки житлового будинку.

Найперше, житловий будинок є будівлею капітального типу. Цим він відрізняється від садово-городніх будиночків, які можуть і не мати цієї ознаки.

По-друге, житловий будинок має споруджуватися із дотриман­ням вимог, встановлених законом. Ці вимоги закріплені у стат­ті 376 ЦК. Якщо будівництво здійснене на земельній ділянці, шо, наприклад, належить іншій особі, або без затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил,- перед нами будівля як фізичний об'єкт, хоча, можливо, і придатна для проживання у ньому. Але вона не має юридичного режиму житло­вого будинку. Такий режим у неї виникне лише за умови узако­нення будівництва і прийняття його в експлуатацію.

Самочинно збудований будинок, відповідно до частини 2 стат­ті 376 ЦК, не має власника. Однак сказати твердо, що незаконно зведена будівля нічийна, не можна. Той, за чий кошт її збудовано, має право на захист, насамперед, від злодія. Як комплекс будівель­них матеріалів та уречевленої праці, ця особлива річ входить реально до складу спадщини.

Третьою ознакою житлового будинку названо придатність для постійного проживання у ньому. Засвідченням такої придатності вважається наявність стаціонарного, постійного джерела тепла. Од­нак ця ознака записана у статті 380 ЦК з позиції вчорашнього дня, коли використовувалися стаціонарні нагрівачі приміщення. Широ­кий вибір переносних, безпечних нагрівальних приладів, що є тепер на ринку, повністю її нейтралізує. Крім того, право власності на бу­динок не створює обов'язку постійного проживання у ньому.

За статтею 101 ЦК 1963 p., у власності громадянина міг бути лише один житловий будинок або його частина. Не більше одного будинку або його частини могли мати у власності подружжя, яке спільно проживало, та їхні неповнолітні діти.

219

Українське цивільне право

Розділ III. Цивільні правовідносини

За статтею 102 ЦК 1963 p., максимальний розмір житлового бу­динку або його частини, які могли бути у власності, не міг пере­вищувати 60 кв. м житлової площі. Указом Президії Верховної Ра­ди УРСР від 20 травня 1985 р. цей розмір було збільшено до 80 кв. м житлової площі. Якщо особа мала велику сім'ю, то могла одержати дозвіл на будівництво чи купівлю будинку, у якому на члена сім'ї припадало б не більше 13, 65 кв. м житлової площі. Крім цього, для особи, яка мала право на додаткову житлову пло­щу, обсяг житлових кімнат міг бути збільшений на одну кімнату або на 10 кв. м. Розмір загальної площі будинку не обмежувався.

Зазначені обмеження, як і інші, уміло оминалися: планувалася велика кількість коридорів, ніш, що реально використовувалися як житлові приміщення.

Статтею 103 ЦК 1963 р. були встановлені наслідки набуття більше одного будинку. Якщо протягом одного року один із цих будинків не був відчужений, він за рішенням районної, міської Ра­ди народних депутатів підлягав примусовому продажу. Якщо не виявлялося покупця, будинок переходив безоплатно у власність держави.

Такий же наслідок наставав, якщо власник будинку мав одноча­сно і квартиру у будинку житлово-будівельного кооперативу.

На щастя, стаття 103 ЦК практично не застосовувалася, оскіль­ки було чимало способів обійти правило, встановлене у статті 101 ЦК, за допомогою, насамперед, фіктивного розірвання шлюбу.

Законом України «Про власність» були зняті усі обмеження щодо кількості житлових будинків та їх розміру. «Випущені на волю» особи почали споруджувати великі, багатоповерхові будин­ки, значна кількість яких так і стоїть недобудованими.

Лімітування розміру індивідуального житлового будинку має проводитися лише економічними засобами.

Житловим будинком вважається і споруда, призначена для про­живання багатьох сімей (багатоквартирний житловий будинок).

Садиба Термін «садиба» включено до Цивільного

кодексу вперше. Нотаріальна та судова

практика послуговувалася терміном «будинковолодіння», як ком­плексом речей, серед яких житловий будинок був головною річчю, а господарські споруди - приналежністю. Тому продаж житлового будинку означав і продаж тих споруд, які призначені для обслуго­вування жителів будинку: криниці, гаража, господарських буді­вель, альтанки тощо - якщо інше не було обумовлено в договорі. Однак термін «садиба» має переваги.

220

Стаття 381 ЦК визначає складові елементи садиби. На перше місце поставлена земельна ділянка, разом із розташованим на ній житловим будинком. Далі: господарсько-побутові будівлі, наземні, підземні комунікації, багаторічні насадження.

Є підстави сподіватися, що термін «садиба» беззастережно утвер­диться у нашій правовій лексиці, так, як термін «присадибна ділянка».

Дача

У радянський період нашої історії, коли можна було мати у власності лише один

житловий будинок, спорудження чи придбання дачі було спосо­бом обходу цієї законодавчої заборони, адже правовим режимом дачі іноді наділявся й будинок, цілком придатний для постійного проживання у ньому.

Вважалося, що дача відрізняється від житлового будинку лише одним - цільовим призначенням: будинок задовольняє потребу в житлі, а дача - у відпочинку, оздоровленні.

Ознакою дачі було і те, що споруджена вона була на земельній ділянці, виділеній для дачного будівництва.

Оскільки кількість житлових будинків у власності особи уже не лімітується, можна припустити, що незабаром дачі як будівлі капіта­льного типу, придатні для постійного, цілорічного у них проживання, будуть перереєстровані як житлові будинки. Це стане можливим за умови, що комунальні та інші платежі від цього не зростуть.

Садово-городній Сама назва дає зрозуміти, що мова йде

будиночок про будівлю, збудовану на земельній ді-

лянці, наданій для садівництва чи город­ництва, будівлю невеличку, будівлю, яка може стояти, у букваль­ному розумінні цього слова, на землі, не будучи органічно зв'я­заною з нею.

У радянські часи, з метою боротьби з приватновласницькими на­строями, обмежувався розмір цих будиночків і навіть товщина стін.

Незавершена будівля За радянських часів особа, якій була від­ведена земельна ділянка для індивідуаль­ного житлового будівництва, не завжди мала бажання чи фінансо­ву можливість завершити спорудження житлового будинку. Зі зго­ди відповідного державного органу, нотаріуси посвідчували дого­вори про відчуження «незавершеного житлового будівництва», а Це означало, що цей реально існуючий матеріальний об'єкт (час­то - лише фундамент) був об'єктом цивільних прав. Право нотарі­усів посвідчувати правочини щодо незавершеного будівництва ^ПеРедбачено і Законом України «Про нотаріат».

221

Українське цивільне право

Розділ III. Цивільні правовідносини

Збентеження викликала стаття 331 ЦК «Набуття права власнос­ті на новостворене майно».

Відповідно до частини 2 цієї статті, право власності на ново-створене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди) ви­никає з моменту спорудження, прийняття до експлуатації та дер­жавної реєстрації.

У частині 3 було відтворене правило, вироблене судовою прак­тикою, за яким до завершення будівництва може вестися мова лише про право власності на будівельні матеріали. А у частині 4 статті 331 ЦК суду надано право за заявою заінтересованої особи визнати за нею право власності щодо недобудованого об'єкта, як­що невиконана частка роботи є незначною.

На підставі цих правових норм чимало нотаріусів відмовляли у посвідченні договорів про відчуження недобудованих об'єктів до судового визнання забудовників власниками цих об'єктів.

Насамперед, слід зазначити, що перенесення до Цивільного кодексу позиції судової практики не можна вважати виправда­ним, оскільки ця позиція не є безспірною. Якщо зведено, напри­клад, фундамент та стіни, то новоствореного об'єкта, який відпо­відав би проекту будівництва, ще немає. А раз його немає, то про право власності на те, чого немає, не може, звісно, вестись мова. Але є щось інше, яке мусить трактуватися законом як об'єктивна реальність.

Сенс частини 4 статті 331 ЦК полягав у наданні статусу закін-,, ченого будівництва тому об'єкту, який ще був частково незавер-| шеним. Однак неточність її редакції приховала ці наміри.