Приложение 4 «Коммуникация в конфликте»: образец публичной дискуссии по проектным решениям

Аргумент

Контраргумент

Генеральный план – это документ, имеющий принципиально важное значение. Он не только определяет стратегическое развитие города, но и напрямую влияет на права жителей: планируется ли снести Ваш ветхий дом, что будет с парком, находящимся неподалеку, не пройдет ли по землям, занимаемым Вашим гаражным кооперативом, новая дорога.

Все решения, в том числе по ветхому фонду, месторасположению гаражного кооператива и трассе новой дороге принимаются на основании градостроительной ценности данной территории и множества природных, инженерных и планировочных ограничений, которые исследуются и анализируются специалистами (порядка 20 разных специальностей) и учитываются при принятии проектных решений. Все решения генплана – не произвол проектировщиков или чья-то прихоть, а соединение профессионального знания с множеством разнообразных, часто противоречивых целей.

Если место расположения Вашей собственности будет противоречить Генеральному плану, это является достаточным основаниям для изъятия у Вас этой собственности.

Взамен государство должно выплатить выкупную цену.

Затронутый вами аспект регулирует не генплан, а Конституция и Гражданский кодекс (вопросы частной собственности). Генплан – стратегический документ, который принимает принципиальные, функционально-планировочные решения в масштабе территории, а не конкретных домов.

Большая часть строительства ведется не на государственные, а на частные средства. Генплан не принимает решения о сносе, он изменяет функциональное зонирование. А решение о сносе будут принимать в каждом конкретном случае собственник недвижимости и инвестор и на другой стадии проектирования. Для большинства жителей ветхого фонда – это единственная возможность улучшить жилищные условия.

И разработчики Генплана, удовлетворяя интересы не населения, а застройщиков, предлагают строить дома не на месте полуразваленных халуп, а там, где стройка вызывает возмущение жителей: в исторической части города,

В исторической части города предусмотрена федеральной программой ликвидация «полуразваленных халуп». По отношению к другой застройке исторического центра генплан руководствуется действующими регламентами охранных зон.

…на месте дач

В городе непропорционально большая для города доля территорий, занятых садоводствами. Это в буквальном смысле территории сельскохозяйственного использования, лишенные элементарной городской инфраструктуры. Генплан предлагает изменение статуса этих территорий на зоны жилищного строительства, преимущественно усадебного и малоэтажного. Эти территории насыщаются необходимыми социальными и общественными функциями. Развивается транспортная и инженерная инфраструктура.

А вопрос – что строить «на месте дач» – будут решать сами горожане. Уже сейчас эти «дачи» жители заменяют на коттеджи, и для формирования действительно качественной городской среды этим территориям не хватает транспортной и инженерной инфраструктуры. Именно этот дефицит возмещает генплан в своих проектных решениях.

Прямо так и пишут: «группа территориальных ресурсов для строительства – существующие жилые районы, имеющие возможности для выборочного нового строительства. Данные площадки расположены практически во всех районах города».

В переводе на русский язык это означает не что иное, как уплотнительную застройку. В любом районе можно вбивать новостройки. На старые коммуникации, снося немногочисленные деревья и детские площадки.

То, что отличает практически каждый «постсоветский» город от развитого западного – низкая плотность застройки и плохая организация территории. Много неиспользуемых земель. В масштабе генплана анализируется суммарный объем возможной застройки на территориях, с учетом существующей застройки, всех ограничений, нормативов озеленения, и обязательно во взаимоувязке с инженерной подготовкой и транспортной инфраструктурой. Для этого, собственно говоря, и нужен генплан – чтобы не «вбивать новостройки на старые коммуникации».

Решения об отдельных объектах-зданиях принимаются на других стадиях проектирования – проект планировки, проект застройки. Масштаб схемы генплана – 1:10000. Масштаб схемы застройки – 1:500, там «появляется» отдельное дерево и каждая детская площадка. Если на стадии застройки конкретного здания происходит снос дерева или детской площадки, то это решение должно приниматься взвешенно, на основании интересов большинства.

Весьма примечательно представление разработчиков о том, за счет чего должен жить город. Планом предусматривается вынос предприятий. Конечно, ходить за покупками и в кино интереснее, чем на работу. Вот только возникает вопрос: за счет чего будут жить горожане и откуда город получит налоги?

Генпланом предлагается (именно предлагается, а не предусматривается!) вынос экологически грязных предприятий в центре, в зонах санитарной вредности от которых живут люди. Выгоднее для города, людей и самих предприятий вынести грязные производства, а не отселять из центра людей.

Генпланом предлагается создание новых промзон.

Процесс постепенной замены индустриальных зон в центре города ни жилые и общественно-деловые – это закон развития современных крупных городов. Это будет инвестиционный процесс, перенос будет осуществлять инвестор. А налоги только возрастут – от высвобождения потенциала градостроительной ценности центральных территорий, от активизации процесса рыночного оборота земель. И предприятия, переместившись на менее ценные территории, будут платить меньшую арендную плату. В общем, предполагается, что это будет взаимовыгодный процесс.

Я никоим образом не хочу сказать, что Генплан представляет собой какую-то вздорную бумагу. Там есть много хороших вещей. Но приведенные мной примеры, наверное, достаточны, чтобы придти к выводу, что план требует существенной переработки и в таком виде принят быть не может.

Публичные слушания генплана, это установленная Градостроительным кодексом процедура общественного обсуждения проекта до его утверждения. Мы готовы к восприятию замечаний, возражений и предложений горожан. Мы готовы к корректировке проектных решений по результатам публичных слушаний.

Мы нацелены на результативные публичные слушания – на то, чтобы в итоге проект генерального плана был откорректирован с учетом интересов горожан.

Мы готовы учесть ваши возражения и предложения. Большая просьба – зафиксировать свою позицию и она обязательно будет учтена. Уверены, у вас она есть, но нам сложно ее отделить от популистской риторики и приемов, которые создают из нас «образ врага».

Ждем конкретизации вашей позиции, возражений и предложений к генплану.

Спасибо за сотрудничество и успехов!

Мэрия

Аргументы

Контраргументы

Уважаемые господа проектировщики! Пожалуйста, не выступайте от имени горожан. Вам, в отличие, например, от меня, никто не это полномочий не делегировал.

Кроме «опосредованной демократии», когда люди делегируют одному человеку представлять в органах власти их интересы, существуют различные формы непосредственной демократии. Участие горожан в обсуждении проектов территориального планирования (генпланы), другой градостроительной документации(правила землепользования и застройки, проекты планировки и т.д.) реализуются через процедуры непосредственной демократии, при которой никто никому не делегирует свою способность ответствовать из позиции здравого смысла и практического опыта. Нам, разработчикам проекта, важен практической опыт жизни и деятельности людей на этой территории и, исходя из этого, практическая оценка проектных решений. В данном случае «делегированный» посредник не только не нужен, он вреден. Он вносит искажения в процесс непосредственного взаимодействия, пытается подменить практический опыт и практическую оценку интерпретациями.

Вы исполнители, которых наняли за наши деньги для разработки версии развития нашего города. Как, например, архитектора нанимают разработать проект дома. Это, согласитесь, не означает, что архитектор вправе выступать от имени семьи заказчика.

Мы профессионалы. Да, за профессиональный труд платят деньги. Но из этого не следует вывод о зависимости профессионалов от заказчика. Смысл профессиональной работы и смысл профессии – в независимой от нанимателя позиции, которая основана на профессиональных принципах и ценностях и на профессиональных знаниях. Этим профессионалы отличаются от лакеев. И мы делаем проекты, а не версии, руководствуясь принятым законодательством и нормативами проектирования.

С моей точки зрения, предложенный Вами проект имеет фантастическую составляющую, которая по определению не может быть реализована и через 25 лет.

Прочтите, пожалуйста, ст. 23 Градостроительного кодекса. Генплан резервирует территории под необходимые объекты инфраструктуры, нормативно определенные или необходимые общественные объекты и пр. Например, по проектному предложению строительства мостов через Волгу: даже если эти предложения не удастся реализовать к расчетному сроку этого генплана, территория для их строительства должна быть зарезервирована, ее не должны выделить под застройку. Генплан утверждает, прежде всего, то, что они объективно должны быть в этом месте, не через десять, так через 30 лет. А то, что генплан включает строительство ряда необходимых городу общественных объектов и объектов инфраструктуры в расчетный срок проекта, не только объяснимо, но и должно быть вам, как депутату ГД, очевидно: все регионы конкурируют за средства федерального бюджета, за включение в федеральные целевые программы. И одним из оснований для такого включения является генплан.

По застройке садовых товариществ. Вы пишете: «что строить на месте дач – будут решат сами горожане». Давайте обойдемся без лукавства. Генплан – не архитектурный эскиз, а юридический документ. Если какой-то объект противоречит Генплану, у органа местного самоуправления возникает законное право подать иск в суд на принудительное изъятие собственности.

Укажите, пожалуйста, в каком законе у органа МСУ есть «законное право подать в суд на принудительное изъятие собственности»?

Массовое выделение жителям городов в течение нескольких десятилетий земельных участков для организации на них коллективных садоводческих товариществ в непосредственной близости от городского центра преследовало, в основном, решение проблемы обеспечения населения продовольствием. На протяжении всего времени существования садоводств в городской черте, во всех нормативных документах, посвященных этому виду освоения территории, постоянно присутствовали существенные ограничения в размерах и типологии строений на садоводческих участках. При этом мало внимания уделялось инженерно-транспортной, социально-бытовой инфраструктуре. В градостроительном проектировании действуют разные нормативы инфраструктурной обеспеченности для городской застройки и для садоводств. Например, для территорий городской жилой застройки необходимо предусмотреть соответствующее количеству жителей учреждений обязательного социального обслуживания, которые финансируются бюджетом (мест в дошкольных учреждениях и школах, медицинское обслуживание, спортивные объекты и пр.). На территории садоводств эти нормативы не распространяются. Однако, не секрет, что часть горожан постоянно проживает на территории садоводств, многие готовы построить на принадлежащем им участке полноценное жилье, но их сдерживает отсутствие транспортной, инженерной и социальной инфраструктур. В генплане не предполагается ликвидация садоводческих товариществ. Предполагается изменение статуса садоводств на территории городской жилой индивидуальной застройки с участками. Никакого сноса садоводств не предлагается. Речь идет о трансформации садоводств в жилые районы с обеспечением этих территорий городской инфраструктурой, насыщением их зонами обслуживания, общественными зонами.

Об уплотнительной застройке. Считаю нужным в рамках Генплана определить кварталы, в которых дополнительная капитальная застройка не допускается.

Вы используете термин «уплотнительная застройка» в бытовом смысле. В генплане в принципе не могут быть санкционированы факты «уплотнительной застройки», т.к. генплан не соотносится с масштабом отдельных строений.

Градостроители на стадии разработки генплана оперируют термином «плотность застройки». Плотность застройки – это усредненный показатель соотношения суммарной площади застройки к единице площади (м²/га). Одна из задач генплана – определить нормативную плотность застройки, т.е. соответствующую всем СНиПам. Эта нормальная, соответствующая нормативам плотность позволяет, с одной стороны, предусмотреть нормативное количество зеленых зон, придомовых территорий, детских площадок и пр., а, с другой стороны, достижение нормативной плотности застройки необходимо для развития всех инфраструктур и для того, чтобы был достигнут приток в бюджет средств на эксплуатационные расходы инфраструктур. И по отношению к городским территориям, генеральный план ставит цель достижения нормативов плотности застройки. Но не выше допустимых СНиПами.

По аварийному фонду. Вы указываете, что Генплан не противоречит праву частного застройщика предложить жителям аварийных районов выкупить их дома с целью коммерческой застройки. Но Генплан не предусматривает как цели сноса этого аварийного жилья. Сегодня в городе объем аварийного 1,8 млн. кв.м. По Вашей версии, через 25 лет будет снесено 1,4 млн. Но при этом доля аварийного будет не 0,4 млн. кв.м., а намного выше, так как часть полуветхого жилья перейдет в категорию аварийного. Таким образом, Вы планируете, что проблема аварийного жилья не будет решена.

Поставьте вы – именно вы КАК ЦЕЛЬ снос этого аварийного фонда, начните действовать, вкладывать инвестиции, реализовывать эту цель! Генплан не создает ограничений для участников градостроительной деятельности, которые действительно поставили цель за счет инвестиционных механизмов решить проблему ветхого фонда, переселить людей в благоустроенные дома и, разумеется, окупить вложенные инвестиции.

О выносе предприятий. Вы ссылаетесь на необходимость обеспечения экологической безопасности. Жителям нашего города проявляемая Вами забота, извините, не нужна. Может, Вы и найдете парочку желающих среди заказчиков-застройщиков в мэрии, но, извините, гораздо больше тех, кто не собирается терять средства к существованию ввиду ваших личных идеальных воззрений. Давайте из Тольятти вынесем АВТОВАЗ, а из Нижнего Новгорода – Красное Сормово? Что Вам скажут там? Почему Вы считаете, что здесь должна быть иная реакция? Может быть, выносить что-то и надо. Но я предлагаю предварительно подсчитать в рамках существующей системы координат, то есть современного Налогового и Бюджетного Кодексов, как это отразится на доходах города. А Вы, господа из Петербурга, этим не интересуетесь. Однако, извините, Вы отсюда уедете через пару дней, а нам здесь жить. Поэтому, пожалуйста, представьте Экономическое обоснование ваших предложений в рамках современных налоговых правил.

Насильственно предприятия выносить не будут. Этот процесс будет базироваться на взаимной заинтересованности инвесторов в получении ценных участков в центре города и собственников предприятий в минимизации арендной платы и получении инвестиций на реконструкцию. Сегодня нет ни одного экономического или инфраструктурного основания для того, чтобы сохранить экологически вредные производства в центре города. И экономические расчеты будут делать инвесторы. Это не задача генплана. А задача градостроителей – предусмотреть, с одной стороны, новые площадки для переноса экологически вредных производств из центра, а с другой стороны, предложить в проекте новое функциональное назначение территории, которое максимально высвободит потенциал градостроительной ценности этой территории, а значит, привлечет в развитие города новые инвестиции. А, следовательно, увеличит налоговые поступления в бюджет.

Генплан принимает во внимание существующую социально-экономическую ситуацию и учитывает действующие механизмы привлечения инвестиций. Но его не следует путать с бизнес-планом. В экономическом аспекте генплан дает основание для расчетов – сколько нужно консолидировать, для того, чтобы достигнуть намеченного качества градостроительной среды.

Мое предложение: прежде чем принимать Генплан, четко объяснить всем горожанам, какие объекты их собственности ему противоречат. Имеется в виду не отдельный киоск, а, напр., гаражный кооператив. А потом послушать мнение и принять окончательное решение. Время, по Градостроительному Кодексу, для этого еще есть. Конец цитаты.

В соответствии с требованиями Градостроительного кодекса в городе проходят публичные слушания. КАЖДЫЙ горожанин, который счел необходимым воспользоваться своим правом на информацию, получил эту информацию. А неразличение терминов «ВСЕ и КАЖДЫЙ» ведет в процедурный тупик. Каждый, кто воспользовался своим правом, получили разъяснения. В том числе и арендаторы территории, на которой находятся гаражи.

Спасибо за сотрудничество

С уважением, разработчики проекта