Особенности договора купли-продажи земельного участка

Из всех договоров в сфере земельных отношений, договор купли-продажи земельных участков по праву можно назвать самым важным. Он представляет собой разновидность договора купли-продажи недвижимости, которому специально посвящен один из параграфов главы 30ГК.

Существенным условием такого договора является цена. В соответствии со ст. 555ГК, если условие о цене сторонами не согласовано, то договор о продаже недвижимости считается не заключенным. Однако в соответствии сп. 5 ст. 66ЗК стороны вправе не согласовывать цену, а указать в качестве цены на земельный участок его кадастровую стоимость. В случае самостоятельного определения цены, она не должна быть меньше кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно ст. 554ГК в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. В существующем типовом договоре купли-продажи земельного участка предусматривается, что при определении предмета договора - земельного участка должно быть указано:

- его местоположение, т.е. почтовый адрес;

- кадастровый номер;

- размещенные на нем объекты недвижимости (если таковые имеются);

- площадь участка (в квадратных метрах.);

- основное целевое назначение категории земель, в составе которой находится участок;

- в чьем ведении находятся эти земли и цель использования земельного участка*(274).

Одним из способов заключения договора купли-продажи земельного участка является проведение торгов. Причем в некоторых случаях прямо устанавливается необходимость заключение договора купли-продажи именно таким способом. Интересное положение содержит ст. 36ЗК. Исходя из ее содержания, преимущественное право на заключение договора купли-продажи или аренды земельного участка имеют собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на этом земельном участке.

Исходя из ст. 37ЗК, объектом договора купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, т.е. сформированные в натуре в качестве объекта гражданских прав*(275). Таким образом, ЗК уточняет предмет договора купли-продажи земельного участка. Кроме этого, данная статья устанавливает обязанность продавца предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Согласно п. 2 ст. 37ЗК недействительными условиями договора купли-продажи (а также договора мены) земельного участка признаются такие, которые:

устанавливают право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивают дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивают ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивают ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Земля, как правило, продается совместно с находящимися на ней недвижимыми объектами. В связи с этим заключение договора купли-продажи земельного участка проходит параллельно с оформлением договорных отношений относительно этой недвижимости.