Принцип земельного рынка

Договоры, как и все сделки в области земельного права, заключаются лишь в случаях, когда на отчуждение земли есть прямое разрешение в земельном законодательстве. Именно этот принцип, по мнению многих ученых, должен быть основополагающим для земельного рынка*(263). Его называют одним из критериев разграничения гражданско-правовых договоров и договоров в земельном праве. Однако применение в сфере земельных отношений особых, отличных от частноправовых принципов правового регулирования, не всегда оправдано. Думается, что предусмотренный в законодательстве институт государственной регистрации сделок с землей во многих случаях позволяет достаточно полноценно и эффективно выполнять функцию контроля за оборотом земельных участков.

Сделки с землей подлежат государственной регистрации в соответствии со ст. 164ГК. Также в силу того, что земля является видом недвижимости, при заключении договоров, касающихся земли, обязательной государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость в порядке, предусмотренномФедеральным закономот 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Таким образом, в законодательстве о государственной регистрации совмещаются одновременно две системы регистрации - прав и сделок*(264). В литературе указывается, что институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним способствует устойчивости отношений в области оборота земель, является основой для регулирования всех операций с землей*(265). При помощи института регистрации сделок с землей государство стремится обеспечить законность сделок, права и интересы участников сделок и самого государства. Введение же обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество позволяет сторонам заранее точно знать правовое положение приобретаемого конкретного объекта, и в частности: не обременено ли данное имущество правами третьих лиц; является ли продавец здания, сооружения, иного объекта недвижимости собственником соответствующего земельного участка и т.п.*(266)С введением системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество отпала и необходимость нотариального удостоверения данных договоров. Хотя если стороны изъявят такое желание, то они вправе нотариально заверить свой договор.

Земельно-правовым договорам присущи такие общие для всех договоров черты, как свобода воли, законность, направленность на достижение определенной цели и др. Однако, не останавливаясь на этих качествах, хотелось бы указать на чисто специфические свойства договоров в земельном праве.